Законопроекты разрабатывались в Министерстве строительства и ЖКХ России. Исчезнет ли понятие «обманутый» дольщик, насколько прозрачной можно сделать сферу ценообразования в стройке, способны ли частные инвестиции спасти российское ЖКХ и насколько государство готово помогать гражданам в капитальном ремонте? Об этом мы поговорили с главой Минстроя России Михаилом Менем.
- Михаил Александрович, позвольте сразу начать с проблемного. Президент подписал изменения в 214-й закон о долевом строительстве, накануне Вы докладывали ему об основных его положениях. Насколько новый закон защитит граждан, и справятся ли застройщики с его исполнением?
Во-первых, в законе теперь есть требования к уставному капиталу застройщиков в зависимости от площади возводимого жилья. Для получения права привлекать денежные средства граждан размер уставного капитала должен быть не менее суммы, установленной в зависимости от площади возводимого жилья. Это не даст возможности привлекать средства граждан компаниям-однодневкам и компаниям с уставным капиталом 10 тысяч рублей. К примеру, какие были случаи? Есть средства на покупку участка и возведение забора вокруг него – забор построили, повесили на него рекламу о строительстве дома и пошли собирать деньги с граждан… Теперь этого не будет. На счету застройщика должна быть определенная сумма от стоимости проекта, иначе он не сможет работать в рамках механизма долевого строительства.
Второй важный момент – информационная открытость застройщика. Проектная декларация должна соответствовать проектной документации и документации по планировке территории. Застройщик обязан вести свой сайт и раскрывать информацию о финансовом состоянии и ходе строительства, введены требования к наполнению и ведению сайта. Теперь застройщик не сможет рекламировать одну компанию, а средства граждан заводить на другую. Отдельно будет создан единый реестр застройщиков, привлекающих денежные средства граждан.
- В практике были случаи, когда строится микрорайон, жители покупают квартиру на этапе строительства, а потом выясняется, что за их деньги был построен соседний дом в микрорайоне, а на их дом денег не хватило.
Да, в законе такие случаи учтены. Устанавливается, что средства дольщиков могут использоваться только на тот проект, на который были привлечены застройщиком, что позволит уйти от «котлового» способа финансирования. И полномочия контролирующих органов в части контроля за целевым использованием денежных средств граждан, за соблюдением требований к уставному капиталу и проектной декларации застройщиков, а также сроками строительства увеличиваются. Это важная мера, которая позволит регионам страны более эффективно выполнять контрольные функции в сфере жилищного строительства и защищать интересы граждан, инвестирующих в жильё.
- На Государственном совете по строительству Президент давал поручение проработать создание специального фонда по защите прав дольщиков. На какой стадии эта работа? Будет ли создан такой фонд, и как он будет работать?
Да, в закон включены нормы о создании нового института государственных гарантий – компенсационного фонда долевого строительства. Минстрой уже начал проработку вопроса по механизму его работы. Отмечу, что фонд не будет являться параллельным способом обеспечения обязательств застройщиков. Он заменит неэффективные механизмы поручительства банка и страхования, существенно повысит степень защиты средств граждан путем обеспечения достройки многоквартирных домов. Фонд обеспечит финансирование завершения строительства домов, застройщики которых находятся в стадии банкротства.
Правительством будет сформирована необходимая нормативно-правовая база к декабрю, чтобы с 1 января 2017 года фонд мог полноценно работать.
Уверен, что эта мера и все, о чем мы говорили выше, позволит сделать сферу долевого строительства в разы безопаснее и будет гарантировать завершение возведения домов.
- Вы неоднократно говорили, что в России сейчас рекордные цифры по вводу жилья. Удастся их удержать в этом году?
Благодаря поддержке ипотеки в прошлом году мы, действительно, вышли на абсолютный рекорд по вводу жилья (даже если сравнивать с советскими показателями): было введено более 85 млн.кв.метров жилья. Нынешний год непростой, полностью от снижения потребительского спроса мы не уйдем. Но позитивные тренды все же есть. К примеру, в этом году мы наблюдаем очень высокую активность по ипотеке. По нашим данным, ипотека в современных условиях продолжает оставаться главным механизмом, главным инструментом для людей, которые хотят улучшить свои жилищные условия. Строить прогнозы пока рано. Все будет зависеть от общей экономической ситуации, в первую очередь, уровня ключевой ставки Цетробанка. Это крайне важно, потому что программа государственной поддержки ипотеки формировалась, когда ключевая ставка была очень высокой, сегодня ставка уже другая – 10,5%. Решение о возможном продлении этой программы или изменении ее параметров будет приниматься в правительстве ближе к концу года, когда будет понятна стоимость денег и ставка ЦБ.
- Какие на сегодня существуют факторы, сдерживающие развитие жилищного строительства?
Это два фактора. Первый – снижение доходов граждан. Выше я уже сказал, что мы для этого делаем в нашей сфере. Второй фактор – нерешенные проблемы с инфраструктурой для микрорайонов комплексной застройки. Дело в том, что заложить стоимость инфраструктуры – социальных объектов, инженерных сетей, внутриквартальных дорог – в цену квадратного метра жилья очень сложно. С учетом падения покупательской способности удорожание квадратного метра, которое естественным образом возникает в этой ситуации, станет сдерживающим фактором для развития рынка жилья. Есть, конечно, отдельные регионы, которые могут себе позволить такую роскошь – это Москва, Московская область, Санкт-Петербург, еще несколько регионов. Ранее расходы на создание инфраструктуры брали на себя регионы и муниципалитеты. Сегодня, к сожалению, у многих регионов таких возможностей нет. Мы реализуем так называемую программу «Стимул» в рамках отраслевой ФЦП, однако ее объем невелик – всего порядка 4 млрд рублей на всю страну.
Конечно, этого недостаточно. В планах на текущий год есть увеличение этой поддержки. Надеемся, что по результатам первого полугодия мы сможем найти средства и увеличить эту сумму.
- А земли сегодня хватает для микрорайонов комплексной застройки? Особенно в крупных городах.
Да, такая проблема очень актуальна для крупных городов. Но в том пакете законов, которые подписал Президент, есть закон о развитии промышленных зон, благодаря которому мы сможем вовлечь в жилищное строительство от 20 до 25%, причем уже частично с инфраструктурой. Закон в первую очередь дает четкое определение самой промышленной зоны и устанавливает условия, при наличии которых в отношении таких территорий может быть принято решение о комплексном развитии.
Кроме того, закон детально определяет этапы процесса комплексного развития промзоны: обследование территории, разработка концепции комплексного развития, определение форм взаимодействия со всеми собственниками, которые находятся на территории промзоны, и в дальнейшем – утверждение проектов планировки территории.
Закон вступит в силу в начале 2017 года. До этого периода муниципальные образования должны привести в соответствие с этим документом правила землепользования и застройки. Только в Москве промзонами занято около 19 тыс. га. К реновации предлагается более 4 тыс га, на которых может быть возведено порядка 107 млн кв. м офисных и жилых помещений. В Санкт-Петербурге может быть вовлечено в оборот 7,8 тыс. га промзон, на которых может быть построено 195 млн кв.м, Екатеринбурге – 4,42 тыс. га и 110 млн кв.м.
Россия в этом смысле идет по пути всех стран, которые размещают производства в индустриальных парках. То, что у нас предприятия были размещены чуть ли не в черте жилых кварталов, – это советское наследие. Нужно дать регионам возможность правильно управлять этими бывшими промзонами. Мы принятием этого закона задаем правила игры.
- В пакете ключевых законов по строительству есть также закон, направленный на реформирование системы ценообразования. Что изменится? Снизится ли стоимость строек, и насколько прозрачной будет эта сфера?
Это наболевшая проблема для отрасли, в разработке закона принимали участие многие эксперты. Речь идет о создании механизма, который позволит максимально достоверно, прозрачно и объективно просчитывать предельную стартовую стоимость строительства того или иного объекта. Новый механизм будет ориентирован, прежде всего, на заказчиков объектов, возводящихся с привлечением бюджетных средств. Для них использование этого инструмента будет обязательным. Но коммерческим компаниям и обычным гражданам, которые, к примеру, собираются строить дом на своем участке и хотят проверить достоверность своих расчетов, она, безусловно, тоже будет полезна.
Сегодня правила формирования цены в строительной отрасли есть. Они работали все эти годы, но, так как были приняты еще в конце прошлого столетия, в какой-то момент перестали отвечать современным реалиям, в том числе экономическим. Мы планируем создать единую электронную государственную систему ценообразования в строительстве – сокращенно ГИС ЦС. В нее будет заложена актуальная информация о ценах на стройматериалы, стоимости технических и трудовых ресурсов по всей стране, но с учетом территориальной специфики. В каких-то крупных регионах, возможно, будет несколько ценовых зон. А в целом по стране – около 150.
На все без исключения элементы выполняемой при строительстве работы, в разрезе трудозатрат рабочих, применяемых стройматериалов и техники, будут сформированы ценовые нормы. А уже на их основе можно будет рассчитать показатели сметной стоимости строительства в целом. Но, еще раз подчеркну – это будет только стартовая цена. Потом будет два этапа: прохождение процедуры определения достоверности стоимости в экспертизе, после которого цена, как правило, снижается процентов на двадцать. И второй, главный этап – уже сама конкурсная процедура, где потенциальные претенденты на генподряд называют свою стоимость, отталкиваясь от собственных возможностей. И либо выигрывают, либо проигрывают соответствующий аукцион или конкурс. То есть говорить о том, что Минстрой вводит какую-то госцену стройки, некорректно. Данные, погруженные в ГИС, не будут применяться для прямых расчетов с подрядчиком.
- Вы часто критиковали систему СРО в строительстве, указывали на ее несовершенство. Закон, который принят также в июле, сможет изменить ситуацию?
Идея саморегулирования благая, она подразумевает, что регулировать рынок будут профессионалы отрасли, а не чиновники. Но, к сожалению, сегодня этого не происходит. Саморегулируемые организации очень часто перенимают те минусы, от которых мы пытались уйти путем внедрения этого механизма. Когда отменили лицензирование – начались продажи допусков, и некоторые недобросовестные отраслевые организации неоднократно демонстрировали абсолютную безответственность за своих членов. То есть реформа забуксовала и пока не дала значимого эффекта, кроме появления целого класса «чиновников от саморегулирования». При этом большинство строителей не понимают целесообразности взносов в компенсационные фонды саморегулируемых организаций. По разным оценкам, порядка 20 млрд рублей, внесенных в такие фонды, просто пропало в проблемных банках. Поэтому назрел новый этап реформы.
Принят целый блок поправок в Градостроительный Кодекс, направленных на совершенствование механизма функционирования саморегулируемых организаций. На наш взгляд, это последняя возможность спасти саморегулирование в строительной отрасли. Суть изменений в том, чтобы освободить малый бизнес от допусков в саморегулируемые организации, от взносов в компенсационный фонд. Обязательным будет членство в саморегулируемой организации для генеральных подрядчиков, притом неважно, каких – в государственном, или негосударственном заказе. То есть речь о тех, кто участвует в конкурсах и получает генподряд. Мне кажется, это достаточно справедливо. Кроме того, планируется использовать региональный принцип регистрации организаций. Также предполагается разделение компенсационного фонда на две структуры с разными функциями, но без увеличения взносов. Кроме того, реформа предусматривает еще целый ряд изменений. Если это реформирование даст свой эффект, тогда саморегулирование будет спасено.
- Михаил Александрович, если говорить о сфере ЖКХ, то насколько реалистичен тезис, что частные инвестиции способны изменить эту отрасль?
- За последние годы мы создали одно из самых либеральных законодательств в сфере привлечения частных инвестиций в ЖКХ. И за счет частных инвестиций позволили значительно повысить объем инвестиционных обязательств концессионеров – по итогам 2015 года этот показатель вырос в 10 раз. В результате работы концессий аварийность в теплоснабжении в отдельных регионах снизилась на 47%, а в водоснабжении - на 21%. В рамках последних подписанных законов мы еще более совершенствуем механизм концессионных соглашений в сфере коммунального комплекса, предоставляя дополнительные гарантии инвестору и повышая привлекательность ЖКХ для частного бизнеса. Все это в целом позволит ускорить модернизацию коммунального хозяйства и повысить качество услуг ЖКХ для потребителей. Важнейшая норма, которую вводит закон – участие в концессионном соглашении в качестве третьей стороны субъекта Российской Федерации. Это является гарантом соблюдения формулы тарифа для концессионера и дает дополнительные гарантии частному инвестору, повышает эффективность работы концессионеров.
- Продолжает оставаться острой тема капитального ремонта. Насколько государство готово помогать гражданам в оплате нового тарифа?
Готово помогать в рамках субсидий, они действуют, также как и при других коммунальных платежах. К примеру, за прошлый год объем субсидий за капремонт составил почти 33 миллиарда рублей. Кроме того, 11 июля Минстрой завершил подготовку и внес в Правительство России проект постановления, предоставляющий регионам страны бюджетную компенсацию на оплату капремонта общего имущества в многоквартирных домах отдельным категориям граждан. Речь идет о льготах на оплату капремонта пенсионерам возраста 70 лет – в размере 50%, 80 лет – в размере 100%, всего из федерального бюджета на компенсацию оплаты капремонта данным категориям граждан в 2016 году будет выделено 4,2 млрд.рублей. Выделение средств из федерального бюджета на эти цели позволит не менять региональные краткосрочные и долгосрочные планы капитальных ремонтов многоквартирных домов, сроки ремонтов остаются прежними и должны строго соблюдаться.
Территориальное образование "Российская Федерация" живёт, ровно, до тех пор, прока живут советские системы жизнеобеспечения: трубопроводы, электростанции, ТЭЦ, ветшающее жильё, изношенные турбины, ЛЭП...И не помогут никакие мундиали и фестивали...
Наш дом не имел капремонта со дня строительства, то есть 125 лет. И я должна оплачивать все эти 125 лет эксплуатации? Дополнительно к ежемесячной оплате за собственное проживание?
Дело-то простое на самом деле. Пара судебных заседаний.
Жилье аварийное – вам обязаны предоставить жилье.
У нас коммунальная аварийная квартира.Все ходы, кроме суда, испробованы. Огромная папка с перепиской со всеми мыслимыми чинами. Три экспертизы. Я перестала бороться, когда поняла, что с каждым моим шагом все больше погрязаю в безнадеге.
Еще один шаг - и нас отселят в дыру резервного фонда,
"..Речь идет о льготах на оплату капремонта пенсионерам возраста 70 лет – в размере 50%, 80 лет – в размере 100%.."
А сколько десятилетий эти пенсионеры оплачивали этот , так и непроизведённый, капремонт. Об этом "скромно умалчивается"... благодетели.
Антон , эти взносы растворятся, а потом населению предложат взять кредит на капремонт.
А как проникновенно он об этом говорит.. Радуйтесь люди добрые! Ваши деньги любят и ждут!
В наше время делать какие-либо прогнозы на десятилетия вперёд - просто смешно. Тем более, что многие , ещё в советское время, фактически оплатили этот капремонт, который так и не был выполнен.
За это должен отвечать Медведев и его правительство. Медведев не справляется со своей должностью, но добровольно уйти в отставку не желает. И, кстати, сейчас опять (вместо работы) занимается рекламой своей партии.
Антон. Все прекрасно видят глубину нынешнего процесса "мягкого перехода" в феодальное прошлого. Закончится завершающая прихватизация, и "поезд социальных благ" и остаточных прав окончательно уйдет в туманную даль прошлого Российской Империи, прихватив маленькую тележку социальных благ, пришедших из СССР, завоеванных чудовищными жертвами старших поколений.
Олег Самуилович. Менталитет крепостных вбит веками. Бастионы власти укреплены. Нет ни общества, ни авангарда. А народ всегда прав.... ему нравится такая жизнь и свои хозяева.
Наворотили в свое время дел коммунисты, а сейчас расхлебываем. Надо было собирать и ремонтировать дом, согласно строительных норм и правил, но не делалось ничего, а сейчас хватились, дома разваливаются А весь кирпичный и панельный дом должен служить 120лет, естественно при должном отношении к нему.
Роман Строев. При чем тут коммунисты? Вы хоть для разнообразия ознакомтесь с законом о приватизации в первоначальном варианте и с поправками сделанными 2-3 года назад, тогда такую ахинею хоть нести не будете.
А при том, что все , при коммунистах строилось методом "тяпляпстроя" . Да и все построенное никогда не ремонтировалось, поэтому , что сейчас делать с жильем в стране просто никто не знает.Так что ахинею несете вы
Я живу в доме построенном 55 лет назад, у меня претензий к СССР нет.
Строят ныне такой "тяп - ляп", что профессионалы -строители не дают гарантии этим сооружениям даже на 50 лет. Коммунисты придерживались норм и правил... и несли ответственность за свои деяния.
Насчет капиталистов - поезжайте в Германию, Финляндию, Швецию и посмотрите чего они добились без коммунистов.
Платить! И ни каких гвоздей! Когда приватизировали- надо было думать. Всем известно, что бесплатный сыр -далеко не бесплатный.
Истина проста... необходимого капремонта в МКД не призводится.
Капремонт - это действие сопровождающееся переселением жильцов в маневренный фонд. В доме который будут, по настоящему, капиталить - необходимо ломать, абсолютно все, кроме несущих стен. Жить в таких условиях невозможно. В Иркутске есть пустующий маневренный фонд?