Эксперты рассказали, сколько будет стоить жильё
Сейчас средняя рыночная стоимость квадратного метра жилья в регионах рассчитывается на основе статистических данных о средних ценах на первичном и вторичном рынках жилья по типовым квартирам.
Также в расчётах учитывается средняя стоимость строительства и средняя стоимость квадратного метра жилья, приобретённого по госпрограмме «Обеспечение доступным и комфортным жильём и коммунальными услугами граждан РФ».
Кроме того, учитывается индекс-дефлятор, который показывает, во сколько раз уровень цен в текущем году выше уровня цен прошлого года.
Минстрой предлагает рассчитывать среднюю рыночную стоимость одного «квадрата» на основании средневзвешенной его цены на первичном и вторичном рынках жилья по типовым квартирам среднего качества. Такой проект приказа ведомства опубликован на федеральном портале проектов нормативных правовых актов 28 июля.
Исключением станет Дальневосточный федеральный округ. Там в расчёт не попадут данные о стоимости «квадрата» на вторичном рынке. Нормативную стоимость планируется определять по данным Росстата о типовых квартирах в местных новостройках.
Для расчётов нужно привлекать экспертов
Предложение Минстроя существенно отразится на нормативе стоимости квадратного метра жилья, считает гендиректор Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК), эксперт тематической площадки «Жильё и городская среда» ОНФ Николай Алексеенко.
«Текущая методика даёт оценку стоимости значительно ниже реальных рыночных цен. Была нередкой ситуация, когда норматив был меньше среднерыночной цены квадратного метра в регионе даже более чем на 40%. Поэтому регионы сталкивались с проблемами закупки жилья для выполнения своих обязательств по различным социальным программам. Часто складывалась ситуация, при которой квартир по нормативной стоимости просто не было на рынке», — пояснил Алексеенко «Парламентской газете».
Профессиональное сообщество неоднократно предлагало скорректировать существующую методику, так как применение понижающих коэффициентов и использования в расчёте себестоимости строительства существенно искажало значение норматива.
«В подготовленной Минстроем редакции за основу берутся данные Росстата по средней цене квадратного метра на первичном и вторичном рынках жилья по типовым квартирам в разрезе регионов, — отметил эксперт. — Конечно, сами цены в среднем по региону могут отличаться от уровня цен в конкретном городе, например в областном центре, где они, как правило, выше. Тем не менее обновлённая методика расчёта будет гораздо ближе к рыночным ценам».
По мнению Алексеенко, нововведение позволит значительно упростить регионам выполнение своих обязательств, к примеру, перед гражданами, переселяемыми из ветхого и аварийного жилья, сиротами и другими социально незащищёнными слоями населения.Однако остаётся ещё один щекотливый момент, связанный, в принципе, с оценкой недвижимости, напоминает член Российской гильдии риелторов Константин Барсуков.
«К примеру, я имею квартиру, нанимаю оценщика, который делает сравнительный анализ, смотрит цены в окружении квартиры и только после этого даёт заключение. А теперь давайте посмотрим задачу государства, которая состоит в том, чтобы оценить некую, условно, среднюю квартиру. И исходя из этого делать различные расчёты по начислениям или соцвыплатам. А сделать это очень сложно. Ведь квартиры разные. Если возьмём в Росреестре все сделки по продажам и просто поделим на квадратный метр, то представляете, какая ерунда получится», — уточнил эксперт рынка недвижимости.
Поэтому, по мнению Барсукова, при работе над новой методикой расчёта Минстрою следует привлечь профессиональное сообщество, которое «более осведомлено о всех нюансах, так как работает на земле». В целом эксперт поддерживает новацию.
Напомним, Минстрой в апреле 2020 года уже предлагал обновить методику определения норматива стоимости квадратного метра в целом по России и средней рыночной стоимости одного квадратного метра жилья по регионам.
Показатель предлагалось рассчитывать как сумму средней цены квадратного метра на первичном рынке в регионе, по данным Росстата за период, предшествующий расчётному, и средней цены на вторичном рынке, поделённую на количество показателей, использованных при расчёте.
По сравнению с действующей формулой предлагалось не учитывать сведения мониторинга рыночной стоимости одного квадратного метра и коэффициент, определяемый как соотношение рыночных цен на жильё в районных городах, посёлках и сельской местности к рыночным ценам на жильё в региональных центрах (0,85). Также предлагалось исключить из расчётов среднюю стоимость строительства одного квадратного метра общей площади жилого помещения в регионе и индекс-дефлятор по виду экономической деятельности «Строительство», устанавливаемый Минэкономразвития.
По данным Росстата, средняя стоимость квадратного метра на рынке новостроек во втором квартале 2021 года выросла, по сравнению с показателем за аналогичный период прошлого года, на 21% — до 89 тысяч рублей.
Начните обсуждение первым!