Эксперты оценили, будет ли удешевление жилья
Спрос остается типичным для марта и сопоставим с показателями 2018-2019 годов. Это касается всех крупных городов с активно развивающимся рынком недвижимости: Москвы, Сочи, Краснодара, Екатеринбурга, Тюмени, говорит председатель совета директоров "БЕСТ-Новострой" Ирина Доброхотова. Часть сделок, которая должна была пройти с использованием ипотеки, отменяется, но есть всплеск инвестиционной активности. "Абсолютное большинство таких покупок в нашей компании происходит с высокобюджетной недвижимостью", - отмечает Доброхотова. В выигрыше оказались покупатели с накоплениями в валюте, говорит директор компании "Жилфонд" Александр Чернокульский. Они могут позволить себе квартиру больше и лучше, чем пару месяцев назад.
У застройщиков единой стратегии нет - все ждут стабилизации ситуации и объявления конкретных мер господдержки (отрасль надеется на новую льготную ипотеку). Некоторые компании из-за спроса повышают цены (рост до 5-10% за две недели), другие зафиксировали их до конца марта, третьи предлагают скидки. В ряде проектов с высоким инвестиционным спросом (особенно на стартах продаж) застройщики временно сняли с продаж наиболее ликвидные лоты - вероятно, чтобы скорректировать стоимость. Изменяются партнерские ипотечные программы застройщиков и банков. Некоторые приостановлены, по другим увеличены ставки и изменены сроки субсидирования.
На вторичном рынке продавцы также заняли полярные позиции, отмечает руководитель Аналитического центра "ИНКОМ-Недвижимость" Дмитрий Таганов. "Часть продавцов намерена как можно скорее продать жилье на пике цен. Вероятно, они знают, куда выгодно вложить средства. Другие, напротив, заняли выжидательную позицию - хотят дождаться какой-то ясности, а не оставаться с деньгами на руках. У каждого есть свои аргументы", - говорит он. Цены пока остаются на уровне февраля.
Дальнейшая динамика цен во многом будет зависеть от спроса. Рост курсов валют не повысит себестоимость строительства, поскольку большинство используемых стройматериалов - отечественные (за исключением элитного сегмента, где рост все же будет), считает Доброхотова. Нехватки строительной техники пока тоже не ожидается - на рынке достаточно предложений от брендов, не попавших под санкции, а также техники на вторичном рынке. Существенного падения цен на жилье тоже не предвидится, считает эксперт. В том числе и потому, что анонсированы меры поддержки отрасли.
Заметно снижать цены застройщикам не позволяет выросшая себестоимость строительства, отмечали ранее эксперты - продавать квартиры в убыток девелоперы не станут. Цены на вторичном рынке обычно подтягиваются за новостройками, поскольку многие владельцы продают квартиры, чтобы купить новое жилье.
Однако есть и другие мнения. "Паника рынков" скоро закончится: и эмоции, и деньги не бесконечны, считает основатель компании Realiste Алексей Гальцев. Спад спроса неизбежен хотя бы потому, что в последнее время до 70% сделок шло через ипотеку. Это приведет к избытку предложения и удешевлению жилья, уверен он. Если на полную оплату квартиры не хватает немного, можно взять до 3 млн рублей по ипотеке с господдержкой, пока действующей на прежних условиях, считает Гальцев. Или же немного подождать. Через несколько месяцев продавцы будут вынуждены делать скидки до 15-30%, считает он. На время ожидания можно вложить накопленное на банковский вклад под хороший процент. Владельцам квартир, напротив, стоит ускорить продажу, считает Гальцев. Вложив деньги на депозит под 15-20%, летом можно будет купить подобную квартиру существенно дешевле, говорит он.
Сейчас лучше брать вторичную квартиру или новостройку с высокой степенью готовности у надежного застройщика, считает Чернокульский. Есть риски, что едва начатые проекты не будут достроены, а инвесторы лишь получат обратно со счета эскроу свои подешевевшие деньги. Если речь идет о покупке в инвестиционных целях, стоит присмотреться к недвижимости не в Москве, а в других регионах. Жилье там дешевле, а процентная доходность от аренды выше. Например, в Новосибирске можно купить квартиру за 4-4,5 млн и сдавать в аренду за 20-25 тысяч рублей. В Москве ставки аренды выше, но из-за высоких цен доходность минимальна.
В пересчете на доллары недвижимость с февраля обесценилась на треть. Однако консервативные инвесторы по-прежнему предпочитают ее вложениям в фондовый рынок, в займы и валюту, отмечает владелец агентства Light Side Всеволод Джавад-Заде. С начала нулевых и спрос, и стоимость жилья выросли. "Этот рынок, как и прочие, имеет волатильность, во времена кризисов есть просадка, но она довольно быстро отыгрывается - в среднем в течение двух лет", - отмечает он.
Выгоднее положить деньги на депозит под 18-20% в разных банках и арендовать квартиру. Аренда пока будет стоить примерно 5-6% от стоимости квартиры, а депозит принесет вам 18-20%.
Если инфляция разгонится, недвижимость будет дорожать, но в рублях. В долларах цена будет падать.
Покупайте недвижку через 6-9 месяцев, если планировали покупку не в ипотеку. Именно к этому времени цены снизятся на 15–30%, и вы сможете купить недвижимость с хорошей скидкой.
Единственный вариант избежать стагнации и обеспечить рынку рост — льготные ипотеки от государства для всех подряд. Но это маловероятный сценарий.
Девелоперы будут мечтать получить клиента, который купить что-нибудь за наличные.
Если девелоперы сейчас пытаются привязывать цены к доллару и повышать их, то в течение полугода они потихоньку начнут понимать, что происходит. Начнутся скидки в 15%, 20%, 30%, потому что недвижимости построено много и что-то с ней нужно делать.
А без большого количества сделок рынок начинает стагнировать.
Ажиотаж нынешних ипотечников продлится недолго — месяц, полтора. Затем недвижимость начнет стремительно дешеветь.
Ставки по ипотекам выросли, значит, в ближайшее время сделок по ней станет намного меньше. Но прямо сейчас у людей есть уже одобренные ипотеки и им нужно их срочно превращать в сделки — это значит, что ближайшие месяц-полтора они будут скупать всё.