2020 год с точки зрения развития рынка недвижимости был весьма необычным. 2021год так же обещает немало сюрпризов.

Прошло еще совсем немного времени с начала 2021 года, но уже можно говорить о том, что обрисовываются некоторые тенденции в сфере строительства и на рынке недвижимости, которые могут стать определяющими в ближайшее время. Поэтому так важно своевременно уловить и зафиксировать их. Для бизнеса это возможность успешной работы, для граждан – возможность лучше ориентироваться в непростых реалиях при покупке жилья.

Цены растут, рентабельность падает

Начало 2021 года отмечено ростом цен на строительные материалы. Удорожание металлопроката привело к повышению стоимости строительства зданий. Если в декабре 2019 года средняя цена арматуры составляла 35 тысяч рублей за тонну, то в декабре 2020 года этот показатель достиг 70 тысяч рублей за тонну. Балки за тот же период стали дороже всего на 25%, что дает преимущество по себестоимости для зданий и сооружений на основе металлокаркаса по сравнению с монолитным железобетоном.

В целом из-за повышения цен на металлопрокат себестоимость строительства одного квадратного метра здания повысилась за 2020 год на 2,5 тысячи рублей. Увеличились затраты на рабочую силу (на 20% за год), а также импортную составляющую в затратах на СМР из-за девальвации рубля на 20%. Таким образом, повышение себестоимости строительства квадратного метра в 2020 году в среднем по России составило 5% и находится сейчас на уровне 55-100 тысяч рублей в зависимости от типа и назначения объекта.

Ралли цен на металл началось в конце ноября 2020 года, когда появилась информация о массовой вакцинации по всему миру, что привело к улучшению настроения сначала на фондовых рынках, а потом и на рынках товаров, отмечают эксперты. Отложенный спрос на товары возвращается. Основным драйвером потребления стал Китай, у которого оказались большие аппетиты, а вот склады стройматериалов, включая металл, оказались пустыми. Это привело к росту цен на металл как в Китае, так и по всему миру. Рост цен на металл может еще продолжаться в феврале-марте примерно на 10%, затем возможен в апреле-мае (на 20%). Однако в долгосрочной перспективе цены на металл, скорее всего, вернутся к уровню октября 2020 года.

Помимо металла значительно подорожали кабельная продукция и керамические изделия. В связи с ростом цен на стройматериалы, а по некоторым позициям он доходит до 100%, существенно выросла себестоимость строительства. Это особенно негативно сказывается на бюджетном секторе, так как рентабельность по госконтрактам ограничена сметными нормами и составляет 5-7%.

По мнению Антона Глушкова, президента НОСТРОЙ, в целом по причине удорожания стройматериалов рост себестоимости строительных работ в начале года составляет 15-18%. Эта величина критична для отрасли. Многим застройщикам становится сложнее получить кредит, так как увеличение себестоимости съедает их рентабельность. Для банков они становятся рискованными заемщиками. В этих условиях наращивать рентабельность приходится за счет собственных средств. На общую ситуацию влияет и то, что сейчас более 60% жилья строится с применением эскроу-счетов. Для получения кредита каждый застройщик должен защитить свой проект перед банком, минимальная рентабельность должна составлять 15%.

Рынок недвижимости уходит в виртуальную реальность

Новые тренды появляются на рынке жилой недвижимости. Они вызваны в первую очередь ситуацией с пандемией и локдауном. По мнению председателя совета директоров девелоперской компании Vos’hod Марины Рудневой, есть два направления, которые сильнее других влияют на ситуацию. Пандемия показала необходимость организовать комфортные условия для работы в режиме онлайн вне офиса. Привычные жилые комплексы не позволяли людям полноценно работать из дома. Поэтому будут создаваться ЖК с коворкингом, то есть с рабочими местами для жителей. Такие рабочие места могут быть организованы как в отдельных офисных пространствах, так и в кафе и ресторанах в структуре жилого проекта, где созданы условия для комфортной работы.

Другим трендом стало проектирование на территории жилых комплексов многофункциональных общественных пространств, предназначенных для проведения досуга, организации образовательных и культурных мероприятий, занятий фитнесом, а также наличие парков и зеленых зон отдыха, позволяющих комфортно проводить время, не выезжая для этого в центр.

Все это сопровождается бумом развития цифровых технологий. Они внедряются на всех этапах заключения сделок по продаже квартир. Цифровые услуги все больше предоставляются комплексно. Речь идет как об онлайн-продажах квартир, так и о кредитовании и выдаче ипотеки.

Как минимум в первой половине 2021 года этот тренд будет активно развиваться, считает коммерческий директор Tekta Group Елизавета Севастьянова. Причем, по ее мнению, цифровизация касается и жилых пространств. Появляется WiFi-покрытие в домах, внедряются системы биометрического доступа, сервисы управляющих компаний становятся доступны в смартфоне.

Еще один тренд, который получит развитие в текущем году, – повышенное внимание к качеству проектов. Те девелоперы, которые не уделяют большое внимание этому фактору, будут терять свои доли на рынке. Спрос покупателей все больше станет концентрироваться на более качественных объектах даже в рамках одного сегмента.

В этой связи на первый план выходят эргономичные планировки квартир, благоустроенность территорий и комфортность общественных и внутренних пространств, подчеркивает Елизавета Севастьянова. Очень большое внимание уделяется зонированию общественных пространств. Это ведет к росту значимости дизайна и уникальности архитектурных решений.

Важным направлением для развития рынка жилой недвижимости в России становится комплексный подход к освоению территорий. Банки готовы принять участие в финансировании таких проектов, уверяет управляющий директор-начальник управления финансирования недвижимости Сбербанка Светлана Назарова. С этой целью разрабатываются специальные программы, когда предоставляется финансирование на начальном этапе проекта. В частности, на покупку земли, после чего начинается стадия проектного финансирования.

Пандемия значительно повысила в 2020 году спрос на загородную недвижимость. Откликаясь на спрос, банки запускают пилотные проекты по льготной ипотеке на ИЖС при условии возведения домов профессиональными девелоперами.

Банки смогут предоставлять ипотеку для ИЖС на похожих условиях, как для многоквартирных домов. Планируется провести ряд пилотных проектов с предоставлением более льготных условий для покупателей и застройщиков. Пока это не массовый продукт, но уже во второй половине года он получит широкое распространение, заверяет Светлана Назарова.

Говоря о рынке жилой недвижимости, интересны сдвиги, которые происходят в покупательской среде. По словам Яны Тачаловой, коммерческого директора компании ANT Development, в последнее время большое значение приобрел фактор деловой репутации застройщика. Раньше он занимал место внизу таблицы приоритетов с долей 2-3%, сейчас поднялся на верхнюю строку с показателем в 10-12%. Потенциальные покупатели очень внимательно изучают послужной список компании: что и когда построил, как эксплуатируются объекты.

Офисы останутся, но изменятся

Свои тренды в сфере коммерческой недвижимости. Как отмечает генеральный директор Cushman & Wakefield Сергей Рябокобылко, офисы плавно перерастают в гибкие пространства с возможностью дистанционной работы сотрудников.

Но это не означает, что офисы как класс отомрут. Они сохранятся, считает эксперт. Сейчас в компаниях происходит объединение физического присутствия и цифрового пространства, и те офисные помещения, которые наиболее подготовлены к гибридной работе будут востребованы в первую очередь. В целом же в России наметился тренд на децентрализацию и возможность работы за пределами мегаполисов.

В торговый центр как на праздник

Есть перемены и в секторе торговой недвижимости. Люди все чаще ходят в магазины не только за покупками, но и за получением эмоций, поэтому торговые комплексы вынуждены обращать внимание на общественную составляющую для проведения досуга посетителей.

Торговые комплексы все более становятся многофункциональными пространствами, в которых можно найти и зону ритейла, и офисы, и рестораны, и смотровые площадки, и лекторий, и музей.

Новые механизмы для инвесторов

Одним из направлений для увеличения объёмов жилищного строительства в России в 2021 году могут стать инфраструктурные облигации. Сегодня застройщики далеко не везде имеют финансовые возможности по созданию инфраструктурных объектов. Не везде они включаются в себестоимость строительства. Для многих компаний такая ситуация превращается в барьер по наращиванию размеров строительных работ.

Смысл механизма в том, что средства привлекаются с помощью специализированного общества проектного финансирования. Первый такой пилотный проект строительства жилья планируется запустить уже во втором квартале 2021 года, сообщил директор ДОМ.РФ по инфраструктурным облигациям Антон Никитин. Предполагается, что в течение нескольких лет такая практика выйдет на объемы по меньшей мере нескольких сотен миллиардов рублей. Инфраструктурные облигации будут котироваться на фондовом рынке, а получаемые средства пойдут на сооружение инфраструктурных объектов. В настоящее время прорабатываются пилотные проекты по запуску инфраструктурных облигаций в пяти регионах – Ленинградской, Тульской, Тюменской, Сахалинской и Ростовской областях. Общая площадь возводимого жилья в их рамках составит порядка 4,5 млн квадратных метров, а стоимость инфраструктуры – 25-30 млрд рублей.

https://dom.iastr.ru