Переселение из аварийного жилья
С каждым годом в черте города остается все меньше свободных участков под застройку. Выходом в сложившейся ситуации может стать развитие застроенных территорий: строительство нового жилья на месте ветхого и аварийного фонда. Зампредседателя комитета по градостроительной политике Ольга Иванова уверена, что в этом механизме есть немало плюсов как для города, так и для застройщиков и жильцов.
Глава департамента реализации градостроительной политики Ольга Иванова рассказала, что на территории Иркутской области работает два механизма расселения: бюджетное, за счет средств из федерального, областного или муниципального бюджета, и с помощью развития застроенных территорий (РЗТ).
Бюджетное финансирование
В соответствии с указом президента, дома, признанные аварийными до 1 января 2012 года, необходимо расселить в срок до сентября 2017 года. На эти цели муниципалитет потратил 2 миллиарда рублей, благодаря которым удалось расселить 137 домов (996 квартир). 639 миллионов рублей город получил из федерального бюджета, 345 из областного и 1,1 миллиона рублей из бюджета города.
Ольга Иванова рассказала, что в Иркутске программа выполнена. Для переселения горожан были закуплены квартиры в строящихся домах, чтобы не «разогревать вторичный рынок» и поддержать жилищное строительство.
— Тем не менее область в этом году не уверена, что закончит в срок программу расселения по 185-ФЗ. А значит, мы не получим федеральные средства и все, что признано на сегодняшний день аварийным, а это более 400 домов, будем расселять исключительно муниципальным бюджетом, — говорит глава департамента.
Согласно данным градостроительного комитета, всего потенциально аварийных домов около 1500. Из них официально признано аварийными 403.
По словам Ольги Николаевны, муниципальный бюджет выделяет около 100 миллионов рублей в год, на которые возможно расселить только четыре-шесть домов. Нетрудно посчитать, сколько лет понадобится на расселение 400 домов. При этом каждый год реестр аварийного жилья пополняется в среднем на 80 домов. «В этом случае без федерального и областного бюджетов проблему с аварийным жильем не решить», — уверена Ольга.
Что такое РЗТ
Из-за отсутствия должного финансирования расселить 400 домов в ближайшие годы не получится. Однако можно применить механизм РЗТ — он позволит сделать это за счет средств застройщика, который выиграет аукцион на ту или иную площадку. Механизм РЗТ применяется в Иркутске с 2012 года.
Подобный расклад выгоден всем, утверждают в администрации: муниципалитету не придется выискивать средства из бюджета, а людям — ждать расселения годами. Смысл прост: застройщик через аукцион получает право расселять и сносить дома, признанные аварийными, за счет собственных средств, а на освобождаемой территории строить многоквартирные дома.
На сегодняшний день в городе 198 площадок под РЗТ. Это более 1,5 тысячи домов, которые обладают признаками аварийности и были построены в начале-середине прошлого столетия. В этот список также вошли многоквартирные дома, чей срок эксплуатации подходит к концу.
— Выгода очевидна для всех участников: муниципалитет решает проблему аварийного фонда, не привлекая бюджетные деньги, застройщик получает возможность строить в городе (зачастую освобожденные участки получаются достаточно большими, чтобы осуществить строительство более 10 блок-секций), жильцы аварийного дома переезжают в новые квартиры, — отмечает специалист.
За 2012—2016 годы специалисты комитета подготовили и провели аукционы по четырем площадкам (89 домов). За последние 1,5 года — еще по девяти (119 домов). И одна площадка находится в стадии аукциона, который состоится в конце июня, с победителем подпишут договор.
— А теперь простая арифметика: 208 домов (во всех РЗТ) умножить на восемь квартир (стандартный 2-этажный дом), умножить на 45 квадратных метров (средняя площадь квартиры) и на 45 000 рублей за «квадрат» (средняя цена на рынке). Получим 3 миллиарда 370 миллионов рублей. Именно столько пришлось бы потратить бюджету, если бы они расселялись бюджетными деньгами. Для сравнения: общий объем расходов бюджета города Иркутска составляет 14 миллиардов рублей, — говорит Ольга.
Механизм развития
Ольга Иванова рассказала, что перед тем как выставить площадку на аукцион, просчитывают ее экономическую привлекательность (стоимость расселения в расчете на 1 сотку земли). Специалисты комитета определяют предварительные границы территории, собирают информацию об объеме расселения, готовят градостроительную документацию (где указано, что на этих земельных участках можно построить) и прописывают наличие инженерной и социальной инфраструктуры.
— Я провожу встречи с застройщиками, проектными организациями. Вместе мы считаем, делаем предварительную посадку блок-секций, снова пересчитываем, опять делаем перепосадку и, если возможность расселить эту территорию есть, запускаем процедуру подготовки РЗТ, — объясняет глава департамента.
Если строительная компания считает, что застраивать эту территорию выгодно, то принимает решение участвовать в аукционе. А аукционы бывают очень «жаркие», говорит Ольга Иванова. Например, в одном из последних было сделано более 800 шагов и право на РЗТ было продано застройщику за 27 миллионов рублей при начальной цене в 580 тысяч рублей.
Если в микрорайоне, рассматриваемом под РЗТ, есть несколько домов примерно одного года постройки, то на предмет аварийности обследуются все дома. Ведь речь идет в первую очередь о комплексном освоении территории. Поэтому нельзя снести два дома, на их месте построить блок-секцию, а остальные оставить — это уже точечная застройка. К тому же существует опасность, что дома, которым более 70 лет, во время забивания свай упадут или съедут в котлован, даже если они не признаны официально аварийными.
При РЗТ порядок расселения жилых домов определяется Жилищным кодексом. Нанимателям муниципальных квартир дадут новое жилье не меньшего размера и с отделкой, по возможности в этом же районе. Собственники будут договариваться с застройщиком индивидуально. В последнем случае можно получить денежную компенсацию, равную стоимости квартиры.
Что выгоднее?
При расселении за счет бюджета муниципалитет также объявляет аукцион на закуп квартир. Выигрывает тот, кто предложит наименьшую цену за квадратный метр.
— Если вы жили, например, в доме, который признали аварийным, в районе Трудовой, то, вероятнее всего, переедете в Ново-Ленино, Радищево или в Топкинский, но уже в новостройку, — объясняет Ольга Иванова. — Так как понятно, что цена квадратного метра в новостройке в Октябрьском районе дороже, чем в вышеуказанных.
У города нет возможности предъявлять требования к местоположению домов, в которые переселяют людей. Он только может предоставлять жилье, равное по количеству комнат. «В случае расселения вы не сможете получить взамен 2-комнатной квартиры в 40 „квадратов“ две однушки по 20», — говорит Ольга.
При расселении по программе РЗТ все по-другому. Здесь вопрос переговоров: две стороны — застройщик и собственник — договариваются и пытаются найти вариант, который их устроит. Ведь компания-застройщик заинтересована быстро и бесконфликтно освобождать землю под застройку.
Сложности
Казалось бы, собственники заинтересованы в переселении из аварийных домов. Ведь жить в них по меньшей мере небезопасно. Однако, как рассказывает глава департамента, не все жильцы считают свой дом аварийным. Бывают случаи, когда они вполне довольны своими жилищными условиями.
— Например, квартиры жильцов первого этажа двухэтажного деревянного дома заливает выгребная яма, электропроводка искрит, полы сгнили. А на втором люди только сделали косметический ремонт, у них сухо и чисто. Им дела нет до того, что происходит на первом этаже, — поясняет Ольга.
Или другая ситуация: жильцы торцевых квартир «дорезали» себе земельный участок, пристроили веранду или гараж, развели огород и оборудовали отдельный вход в квартиру. И проблемы остального дома их не интересуют. В этом случае переезжать из 2-комнатной по документам, а по факту 4-комнатной квартиры в «двушку» они не желают. Ведь здесь помимо жилья есть и гараж, и две сотки земли в придачу.
— Потому если дом официально признан аварийным (есть заключение имеющей допуск в СРО экспертной компании и решение межведомственной комиссии), а одна квартира из восьмиквартирного дома с этим не согласна, отменить такое решение может только суд. И если он все же это сделает, то дом будет исключен из списка на расселение, — объясняет Ольга и делится интересными наблюдениями. — Бывают ситуации, когда собственники пытаются за счет застройщика обеспечить себя и всех своих родных квартирами. Живут, например, три поколения в «двушке» в аварийном доме и хотят при расселении получить три однокомнатные в новостройке и в этом же, Октябрьском, районе.
Если каждого расселять так, то никаких денег не хватит, уверена Ольга Иванова. В спорных ситуациях решение принимает суд. Проводится независимая оценка жилья, и застройщик выплачивает ту сумму, которая определена судом. За весь период действия механизма РЗТ в суд обратился только один собственник.
Автор фото — Никита Добрынин
Начните обсуждение первым!