Обзор рынка коммерческой недвижимости: первое полугодие 2016 года и основные итоги июля-августа

22.09.2016

---

Во всех сегментах коммерческой недвижимости роста ставок не ожидается, но возможно постепенное заполнение вакантных площадей

Мы продолжаем публикации обзоров цен на рынке недвижимости. На этот раз речь пойдет об основных сегментах рынка коммерческой недвижимости, который традиционно не так динамичен, как рынок жилья. Поэтому, чтобы получить объективную картину, для нашего первого обзора мы используем цифры за I полугодие 2016 года и результаты августа в тех сегментах, где уже есть данные. Подробно останавливаемся на Москве и Санкт-Петербурге, частично затрагивая и российские регионы.

 

Офисная недвижимость в Москве

С начала 2016 г. специалисты зафиксировали увеличение числа обращений на покупку офисов, а между тем рублевые ценовые показатели не изменялись с конца 2014 г.: в БЦ класса А средняя цена продажи составляет 275 тыс. руб./м², в классе В+/– диапазон цен — от 120 тыс. до 160 тыс. руб./м², действуют дисконты.

В целом по рынку снижения цен не наблюдалось. Однако были зафиксированы отдельные предложения на вторичном рынке. Например, в башнях ММДЦ «Москва-Сити» — на 10% ниже, чем в среднем по субрынку. Однако это, скорее, исключение, нежели тренд.

 

Показатель	I полугодие 2016  г.
Общий объем предложения, млн м²	16,9
Класс А	3,8
Класс В	13,0
Объем ввода, тыс. м²	174,9
Объем купленных и арендованных площадей, тыс. м²	404,7
Доля вакантных площадей, %	14,9
Класс А	22,9
Класс В	12,6
Объем купленных  арендованных площадей, тыс. м2	404,7
Запрашиваемые арендные ставки, руб./м²/год
Класс А	25 530
Класс В	12 565
Цена продажи, руб./м²
Класс А	275 000
Класс В	140 000

Источник: Colliers International

 

Покупательский спрос сосредоточен сегодня в 3 основных группах офисов: в диапазоне 200—500 м², 1 000—2 000 м² и 8 000—12 000 м². Специалисты также отмечают корректировку долларовых ставок аренды в офисном сегменте, который составил $393/м²/год для бизнес-центров класса А и $204/м²/год — для класса В+/–.

Во второй половине 2016 г. ожидается небольшое увеличение прироста офисных площадей, а платежеспособность арендаторов будет зависеть от темпов роста экономики страны в целом.

 

Основные индикаторы, Санкт-Петербург

Показатель	I полугодие 2016  г.
Общий объем предложения по аренде, млн м2	2, 65
Класс А	1,03
Класс В	1, 62
Новое строительство, тыс. м²	160
Объем ввода, тыс. м²	136,1
Класс А	74,5
Класс В	61,6
Площадь вакантных площадей, тыс. м2	283
Класс А	62
Класс В	221
Средневзвешенная ставка аренды, руб./м2/месяц*
класс А	1 254
класс В	910

* включая эксплуатационные расходы

Источник: Colliers International

 

Существенного изменения средней запрашиваемой ставки аренды в сравнении с IV кварталом 2015 г. не наблюдалось. Эксперты не исключают снижения цены аренды в объектах класса В, связывая это с большим объемом предложения, а также с предположительным поступлением на рынок к концу 2016 г. более 50 тыс. м² площадей, предназначенных для сдачи в аренду.

При покупке офисных площадей цена может существенно варьироваться — от 80 до 200—250 тысяч рублей за 1 м², если речь идет об уникальной локации и эксклюзивном предложении.

 

Склады

В I полугодии 2016 г. общая площадь предложения складских площадей в России составила 19 млн м², при этом основной объем приходится на Москву и Московскую область — 64%, Санкт-Петербург и Ленинградскую область — порядка 14%, на оставшиеся регионы — около 22%.

 

Показатель	I полугодие 2016 г.
Общий объем предложения, млн м2	19
Объем ввода, тыс. м2	409,5
Объем ввода на региональном рынке (не включая Москву и Санкт-Петербург), тыс. м2	129,5
Объём сделок, тыс. м2	559
Объем сделок на региональном рынке, тыс. м2	90,2
Уровень вакантных помещений на региональном рынке, %	8,6%
Средняя ставка аренды*, руб./м2/год	3 800
Средняя цена продажи*	35    000

* ставка аренды не включает НДС, эксплуатационные расходы и коммунальные платежи, цена продажи не включает НДС

Источник: Colliers International

 

Наибольшая доля вакантных площадей зафиксирована в Самаре (17,9%) и Воронеже (16,8%), наименьшие показатели наблюдаются в Перми (менее 1%), Казани (4,6%) и Ростове-на-Дону (4,7%). Несмотря на рост вакансии, говорить о насыщении рынка преждевременно, поскольку основной объем предложения находится в сегментах В и С.

 

Московский регион

Показатель	I полугодие 2016 г.
Общий объем складских помещений, млн м2	12,2
Класс А	9,82
Класс B	2,36
Объем ввода, тыс. м2	147
Объем сделок на региональном рынке, тыс. м2	420
Уровень вакантных помещений на региональном рынке, %	11,3%
Средняя ставка аренды класса А*, руб./м2/год	4 000
Средняя цена продажи*	40    000

*ставка аренды не включает НДС, эксплуатационные расходы и коммунальные платежи, цена продажи не включает НДС

Источник: Colliers International

 

На сегодняшний день все арендные ставки представлены в рублях, а рыночная стоимость объектов не претерпела изменений с конца 2015 года. В классе А ставка аренды колеблется от 3 800 до 4 200 руб./м²/год за стандартный сухой склад, в классе В — 3 000—3 500 руб./м²/год.

Кроме того, можно найти отдельные объекты класса А, в которых собственники дают пониженную ставку 3 500 руб./м²/год. Ввиду снижения объемов строительства вакансия будет сокращаться, что стабилизирует ставку аренды.

 

Санкт-Петербург

Показатель	I полугодие 2016 г.
Общий объем предложения, млн м2	2,74
Новое строительство, тыс. м2	133
Объем сделок, тыс. м2	49
Уровень вакантных помещений, %	5,9%
Средняя ставка аренды, руб./м2/год	4 100

 

В первом полугодии 2016 г. рынок качественной складской недвижимости Санкт-Петербурга увеличился на 133 тыс. м² и достиг показателя 2,74 млн м². Большую часть новых складских комплексов (81%) составили объекты built-to-suit.

Несмотря на снижающийся спрос, ряд девелоперов заявляет о проекте строительства объектов общей площадью около 70 тыс. кв. м и создании логистического комплекса на территории СЭЗ «Аэрополис» к 2020 г. Арендная ставка на существующие площади вряд ли изменится до конца 2016 г.

 

Торговая недвижимость

Москва и Санкт-Петербург для большинства ритейлеров по-прежнему остаются приоритетными городами для открытия новых магазинов, однако I полугодие 2016 г. продемонстрировало следующий тренд. Такие знаковые бренды, как Dior, Podium Market, Henderson, открыли свои точки в регионах.

Наибольшее развитие происходит у сетей, работающих в сегменте «средний минус» (Sela, Familia, Gloria Jeans, Baon, Zenden и др.). Серьезные планы экспансии у «М.Видео», который предполагает открыть в текущем году 20 магазинов, DIY «Леруа Мерлен» (до 17 новых гипермаркетов до конца года по всей России) и Decathlon.

 

Показатель	I полугодие 2016 г.
Общее предложение площадей в современных торговых объектах, тыс. м²	24 689
Общая площадь ТЦ, открытых в России, I полугодие 2016 г., тыс. м²	528
Общая площадь ТЦ, открытых в регионах*, I полугодие 2016 г., тыс. м²	398
Количество ТЦ, открытых в России, I полугодие 2016 г.	16
Количество ТЦ, открытых в регионах*, I полугодие 2016 г.	12

Источник: Colliers International

 

До конца 2016 г. в России заявлено к вводу порядка 1,6 млн м² качественных торговых площадей, однако около 30—40% из них могут быть перенесены на более поздний период.

Всего в настоящее время в России из почти 5 млн м² торговой недвижимости, находящейся на разной стадии строительства, 45% заморожено на неопределенный срок.

Если сравнивать российские города-миллионники с европейскими столицами с аналогичной численностью населения с точки зрения обеспеченности торговыми площадями, то, по мнению экспертов, практически в каждом российском мегаполисе существует потенциал для дальнейшего развития рынка торговой недвижимости. Впрочем, эти данные не учитывают разницу в количестве туристов, ежегодно посещающих российские города и европейские столицы.

 

Москва

В конце I полугодия 2016 г. общее предложение качественных торговых площадей в Москве и городах-спутниках составило 6 275 тыс. м², из которых 87% приходилось на классические торговые центры.

 

Показатель	I полугодие 2016  г.
Общее предложение площадей в современных торговых объектах, тыс. м²*	6 275
Общее предложение торговых площадей, тыс. м²	5 452
Общая площадь ТЦ, открытых в I полугодии 2016 г., тыс. м²	129,6
Количество ТЦ, открытых в I полугодии 2016 г.	4
Уровень вакантности, %	8,5

* Включая специализированные ТЦ

Источник: Colliers International

 

Более актуальная информация по рынку Москвы (без учета области) в августе: здесь экспонировалось 412 объектов общей площадью 148 тыс. м², из них в центре — 43 помещения общей площадью 8 тыс. м², уточняет консалтинговая компания RRG. Средняя запрашиваемая ставка аренды на эти объекты за месяц снизилась на 6% и составила $822/ м²/год.

За пределами центра в августе 2016 г. предлагалось 369 объектов общей площадью 140 тыс. м². Средняя ставка составила 416$/ м²/год.

 

Торговые	Количество	Суммарная ГАП, $млн	Общая площадь, тыс. м2	Средняя площадь, тыс. м2	Средняя ставка, $/ м2/год
значение	412	60	148	0,36	458
к июлю 2016 г.	− 29%	− 16%	− 19%	+ 13%	− 4%
к августу 2015 г.	− 8%	− 14%	+ 16%	+ 27%	− 19%

 

Торговые внутри СК	Количество	Суммарная ГАП, $млн	Общая площадь, тыс. м2	Средняя площадь, тыс. м2	Средняя ставка, $/ м2/год
значение	43	6	8	0,19	822
к июлю 2016 г.	− 22%	− 39%	− 40%	− 24%	− 6%
к августу 2015 г.	+ 5%	− 47%	− 37%	− 40%	− 14%

 

Торговые вне СК	Количество	Суммарная ГАП, $ млн	Общая площадь, тыс. м2	Средняя площадь, тыс. м2	Средняя ставка, $/ м2/год
значение	369	54	140	0,38	416
к июлю 2016 г.	− 29%	− 13%	− 18%	+ 17%	− 4%
к августу 2015 г.	− 10%	− 7%	+ 22%	+ 35%	− 21%

Источник: RRG

 

Источник: RRG

 

В целом за год спрос на торговые объекты за пределами центра был несколько выше, чем по объектам в центре, однако последний месяц продемонстрировал обратную ситуацию, которую пока еще вряд ли можно назвать трендом.

 

Санкт-Петербург

Несмотря на то что в первом полугодии 2016 г. в Санкт-Петербурге не было введено ни одного качественного торгового комплекса, во втором полугодии рынок пополнился сразу двумя объектами: ТРЦ «Охта Молл» (площадью 78 тыс. м²) и 2-й очередью ТК «Порт Находка» (10,9 тыс. м²). При этом открытия других торговых комплексов до конца года не предвидится.

Таким образом, суммарный объем ввода в 2016 году вдвое превысит показатель прошлого года, составив 88,9 тыс. м², прогнозирует JLL.

 

Источник: JLL

 

По итогам второго квартала 2016 года максимальные арендные ставки для торговой галереи ТЦ были на уровне 65—70 тыс. руб. за 1 м² в год (не включая эксплуатационные расходы и НДС).

За второй квартал 2016 года доля вакантных площадей снизилась на всех субрынках Петербурга, за исключением севера, с 6,4% до 6,0%.  Причиной заполняемости стала активность операторов развлечений, прежде всего детских развлекательных центров.

 

Street-retail

Конец первого полугодия для московского рынка street retail ознаменовался реконструкцией главных торговых улиц столицы, что означало снижение трафика и сокращение выручки владельцев и арендаторов помещений.

Объем предложения торговых помещений формата street-retail в августе 2016 г. по количеству снизился на 30%, а по общей площади — на 20%. Всего экспонировалось 148 объектов площадью 42 тыс. м², из них 23 объекта предлагалось в центре и 125 объектов — за его пределами. Средняя ставка аренды в пределах Садового кольца снизилась на 3% и составила 941$/ м²/год, за его пределами ставка выросла на 4% до $516/ м²/год.

 

Street-retail	Количество	Суммарная ГАП, $млн	Общая площадь, тыс. м2	Средняя площадь, тыс. м2	Средняя ставка, $/ м2/год
значение	148	19	42	0,29	582
к июлю 2016 г.	− 30%	− 23%	− 20%	+ 14%	+ 3%
к августу 2015 г.	− 19%	− 43%	− 13%	+ 7%	− 13%

 

Street-retail внутри СК	Количество	Суммарная ГАП, $млн	Общая площадь, тыс. м2	Средняя площадь, тыс. м2	Средняя ставка, $/ м2/год
значение	23	3	4	0,17	941
к июлю 2016 г.	− 23%	− 34%	− 39%	− 20%	− 3%
к августу 2015 г.	− 4%	− 62%	− 58%	− 56%	− 6%

 

Street-retail вне СК	Количество	Суммарная ГАП, $млн	Общая площадь, тыс. м2	Средняя площадь, тыс. м2	Средняя ставка, $/ м2/год
значение	125	15	39	0,31	516
к июлю 2016 г.	− 31%	− 20%	− 17%	+ 19%	+ 4%
к августу 2015 г.	− 21%	− 36%	− 3%	+ 23%	− 17%

Источник: RRG

Источник: RRG

 

Московский рынок ждет переход от активного развития к разумному и взвешенному ведению бизнеса как для девелоперов, так и для ритейлеров. Ожидается выход ограниченного объема высококачественных объектов.

 

Санкт-Петербург

Доля вакансии на основных торговых улицах Петербурга во втором полугодии 2016 г. составила  6,5%. При этом на основной части Невского проспекта (до площади Восстания) она опустилась ниже 2% впервые с 2014 года.

Во втором квартале на основных торговых улицах было открыто в два раза больше магазинов одежды, обуви и аксессуаров, чем за первые три месяца года. В целом среди всех сегментов общее количество открытых во втором квартале объектов на 15% превышает количество закрытых.

Максимальные ставки аренды на рынке центральных торговых коридоров Петербурга остаются на уровне 12 тыс. руб. за 1 м² в месяц (включая НДС).

Специалисты прогнозируют увеличение уровня ставок во втором полугодии из-за дефицита вакантных площадей и активности арендаторов.

 

Вместо заключения

В целом ситуация по рынку вызывает ощущение «схлопывания». Без резкого взлета экономической активности большая часть вакантных площадей так и будет простаивать, обходясь «в копеечку» своим собственникам: ведь налоги и платежи за обслуживание пока никто не отменял. Шанс на выживание получат только уникальные качественные объекты с продуманной концепцией. Впрочем, они всегда были в цене.

Ольга ЧУДИНОВА

Редакция благодарит за помощь в подготовке материала Colliers International, Jones Lang LaSalle, RRG

http://rcmm.ru/

 

Комментарии