Николай Николаев: Реформа долевого строительства необходима, чтобы обеспечить рост объёмов строительства жилья
Председатель комитета Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николай Николаеврассказал о своём видении реформы долевого строительства в интервью для РИА Новости. Поскольку проблемы долёвки имеют самое непосредственное отношение к судьбе строительных компаний, а значит, и строительных СРО, предлагаем всем нашим читателям также ознакомиться с размышлениями господина Николаева.
***
– Поправки в долевое законодательство, принятые летом 2017 года, стали настоящим шоком для многих застройщиков. Той жёсткой формы, в которой они были сформулированы, не ожидали даже в Минстрое. Скажите, Вы не боитесь, что рынок новостроек просто не справится с новым регулированием?
– Знаете, я не удивлён, что застройщики восприняли в штыки нашу реформу долевого законодательства. Ведь рынок жилья – это последний сегмент российской экономики, который привлекал колоссальные средства граждан бесплатно и бесконтрольно, а затем также бесплатно и бесконтрольно управлял ими.
К чему это приводило, Вы прекрасно знаете: каждый год в России появлялось 50 тысяч новых обманутых дольщиков, причём это цифра без громких историй, связанных с прекращением деятельности «СУ-155» и Urban Group. Так что реформа не просто назрела, но и перезрела.
При этом мне очевидно, что на самом деле рынок готов к переменам. Если говорить о крупных компаниях, то надо сказать, что ряд предпринимателей – владельцев и совладельцев застройщиков имеют девелоперские проекты и в других странах. У нас было несколько консультаций с этими людьми, и оказалось, что они успешно работают на рынке той же Европы, где очень жёсткое законодательство, и вполне смирились с тем, что они регламентированы в каждом своём движении.
– Давайте честно: девелоперы сейчас никуда не денутся – у них довольно безвыходное положение с точки зрения законодательства. Но вот мощного движения навстречу застройщикам со стороны банков пока не видно. И получается, что если раньше деньгами дольщиков бесплатно пользовались застройщики, то теперь этим будут заниматься банки, причём без гарантий увеличить объёмы проектного финансирования.
– Вы абсолютно правы. Однако я уверен, когда новый механизм участия в жилищном строительстве будет реально распробован, это привлечёт совсем другие средства со стороны частных инвесторов в стройку. Если раньше люди отдавали свои деньги и по факту практически не были защищены ни от какого мошенничества. Сейчас они отдают эти деньги и прекрасно знают, что даже в самой худшей ситуации, когда разорится застройщик, а у банка, где был эскроу-счёт, отзовут лицензию, к нему вернутся деньги.
– Поясните свою мысль.
– Сейчас 28 триллионов рублей лежит у частных лиц на депозитах, и каждый вклад защищен на 1,4 миллиона рублей, то есть минимально. А мы с помощью эскроу-счетов, по сути, предлагаем людям приобрести актив, используя механизм, где государство защищает до 10-ти миллионов рублей. Надеюсь, эта мысль очень скоро дойдёт и до застройщиков, чтобы они могли переориентировать некоторые свои проекты на другого потребителя и изменили свою маркетинговую политику. То есть теперь ДДУ могут быть интересны не только ипотечникам, обеспечивающим массовый спрос, но и людям, которые копят деньги на счетах.
– Вернёмся к теме, которую мы с Вами начали обсуждать. Пока не видно, чтобы банки действительно были готовы заместить проектным кредитованием средства дольщиков. Да и застройщики жалуются, что у многих банков, с которыми они ведут переговоры, готовность открыть эскроу-счёт отнюдь не означает, что банк готов прокредитовать сам проект. Как Вы можете поправить сейчас этот дисбаланс?
– В Минстрое есть комиссия, которая разбирает в ручном режиме взаимоотношения банков и застройщиков. Я внимательно слежу за её работой. И теперь, когда Правительство внесло в Госдуму законопроект, призванный стать следующим этапом реформы долевого строительства, мы постараемся учесть все замечания, которые получены от игроков рынка. В том числе мы постараемся законодательно увязать открытие эскроу-счетов с предоставлением проектного финансирования.
– Ещё одна проблема, связанная с кредитованием девелоперов жилья, заключается в том, что с точки зрения банковского регулирования жилищное строительство является достаточно рискованной отраслью, и у банков есть определённые требования по нормативам резервирования. Естественно, это ограничивает банки по объёмам выдачи кредитов.
– Мы очень плотно работаем с ЦБ, поскольку вопросы, связанные с нормативами, это их прерогатива. Другое дело, что тут не надо переворачивать ситуацию с ног на голову. Сначала необходимо с точки зрения законодательства сделать рынок новостроек более надёжным, а уже потом требовать пересмотра нормативов. Я рассчитываю, что как раз массовый переход на эскроу-счета станет тем самым переломным моментом, что позволит изменить отношение банков к оценке рисков.
– Ещё один вопрос, где девелоперы и банкиры никак не могут сойтись – это возможность раскрытия эскроу-счетов в зависимости от этапа строительства. Большинство застройщиков – за, а вот банкам и ЦБ эта идея не нравится. А Вы что думаете?
– У меня она не вызывает резкого неприятия. Только вот мне кажется, что для самих застройщиков это, скорее, некий лозунг, чем реальная потребность. Мы прорабатывали и эту тему, я готов поддержать подобную опцию. При этом, разумеется, нужно понимать, что стоимость кредита для девелопера, раскрывшего эскроу-счёт будет выше, чем для компании, не получившей частичного доступа к деньгам дольщиков. Кроме того, мы должны понимать, что у нас исчезает механизм, который гарантирует гражданам полную сохранность их денег. Тогда нужно ответить на вопрос, а кто будет нести ответственность за эти деньги? Опять граждане? Не годится, мы от этого уходим.
– Из проблемных долевых тем мы ещё не затронули кейс со страхованием. Я знаю, что Вас особенно волнует этот вопрос. С чем это связано?
– После того как ЦБ сократил список страховых компаний, которые могут страховать ответственность застройщиков перед дольщиками, ряд регионов оказался на грани коллапса. Застройщики, которые по закону обязаны страховать свои риски, вынуждены были приостановить продажи. Сейчас насколько я знаю, проблема решена. Оставшиеся страховые компании и Общество взаимного страхования подхватили ситуацию.
Но в связи с этим нам нужно очень внимательно контролировать действия и работоспособность страховых компаний. Важно, чтобы ЦБ, с одной стороны, обеспечил, чтобы страховые компании больше не уходили с рынка, с другой, чтобы они выполняли свои обязательства.
Нужно уже сейчас говорить, каким образом мы поставим точку в работе по старой модели. Например, определить два-три года, после чего прекратить работу страховых компаний. Иначе мы столкнёмся с ситуацией, когда через десять лет на рынок выйдет застройщик, давным-давно застолбивший первое ДДУ ещё по правилам защиты рисков у страховщиков, а вот в реальности не способный никак защитить людей.
– Два последних вопроса. Первый по срокам принятия разных блоков поправок. Есть ли у Вас понимание, когда это произойдёт?
– Я могу сказать, что мы обязаны все принять и предусмотреть не позже апреля следующего года. Здесь с Правительством мы на одной волне, так что, надеюсь, все перечисленные мною вопросы будут закрыты как можно быстрее.
– И второй вопрос более философский. Есть майский указ Президента о вводе к 2024 году 120-ти миллионов квадратных метров жилья в год. Однако рынок жилья находится ещё только в самом начале радикальной реформы. Очевидно, что в такой момент нам бы не получить падения объёмов, об увеличении показателей даже говорить не приходится. Что Вы скажете о подобном диссонансе?
– Я как раз думаю, что реформа нам необходима, чтобы обеспечить рост объёмов строительства жилья. Только в новой системе, где риски граждан минимальны, можно достичь запланированных показателей. Только она уберёт с рынка недобросовестных застройщиков и даст новые возможности для развития надёжным девелоперам. Конечно, факт, что для адаптации к новым правилам нам потребуется минимум полтора года, и только в 2021 году мы увидим первые реальные положительные результаты реформы.
Начните обсуждение первым!