Кирилл Холопик (НОЗА): Сравнение нынешней ситуации с обвалом нефтяных котировок и снижением цен на новостройки в 2014 году абсолютно неуместно
Об этом, анализируя текущую ситуацию в жилищном строительстве, руководитель аппарата Национального объединения застройщиков жилья (НОЗА) заявил в интервью «Комсомольской правде».
Начавшееся 9—10 марта ослабление рубля на фоне падения нефтяных котировок приведет к росту цен и спроса на жилье в новостройках, убежден Кирилл Холопик.
Таким образом, представитель НОЗА опровергает мнение некоторых экспертов, считающих, что в стране повторится феномен 2015— 2016 гг.
Напомним, что тогда вслед за девальвацией рубля (также на фоне падения цен на нефть) начало дешеветь жилье, в частности квартиры в строящихся многоквартирных домах (МКД).
Об особенностях валютного кризиса 2014 года
Кирилл Холопик подчеркнул главные особенности отрасли и девальвации рубля пятилетней давности. Они, по мнению эксперта, таковы:
• в 2014 году в стране был достигнут рекордный, до сих пор не превзойденный показатель по объему выданных разрешений на строительство (РС) МКД — на 57,5 млн кв. м;
• в том же году был зафиксирован исторический рекорд по объему проданного жилья в рамках договоров участия в долевом строительстве (ДДУ) — 765 тыс. квартир;
• в конце 2014— начале 2015 гг. годов мировая цена на нефть обрушилась со $110 за баррель сначала до $70, а затем до $55 за баррель;
• курс доллара вырос тогда cразу с 34 до 70 руб. — более чем на 100%;
• как следствие, чтобы сдержать инфляцию, Банк России в декабре 2014 года поднял ключевую ставку до 17%, что стало запретительным барьером для ипотеки;
• резкое и значительное удорожание ипотеки привело, в свою очередь, к падению продаж жилья в новостройках в 2015 году сразу на 22,5%.
Между тем, стремясь вернуть вложенные деньги, застройщики продолжали в большом количестве выводить новые проекты, несмотря на падение продаж, отметил Кирилл Холопик.
В итоге, подчеркнул он, произошло перепроизводство продукта и закономерное падение цен на него в 2015—2016гг.
Именно это (а отнюдь не мошенничество девелоперов, как принято считать) привело к массовым остановкам строительства почти 200 тыс. квартир и банкротству более 600 девелоперов.
Из графика ниже виден весь масштаб перепроизводства новостроек в период 2014—2018 годов и объем превышения выводимых на рынок квартир над реально проданными.
Динамика разрыва между ставками по ИЖК в Алтайском крае, п.п.
О динамике цен после кризиса 2014 года
Как видно из второго графика, сразу после девальвации рубля в декабре 2014 года цены на новостройки стремительно поползли вверх: сказалось вполне закономерное резкое увеличение издержек (себестоимости производства).
Динамика разрыва между ставками по ИЖК в Алтайском крае, п.п.
Достигнув максимума в декабре 2015 года, цены стали столь же стремительно падать вниз на фоне роста объема выставляемых на продажу квартир (роста перепроизводства).
Последний был вызван стремлением застройщиков отбить хлынувший на них вследствие инфляции рост производственных издержек.
Далее ситуация развивалась так, напомнил Кирилл Холопик:
• c марта 2017 году рост цен возобновился (несмотря на продолжающееся перепроизводство), подхлестываемый новой волной инфляции;
• в 2019 году рост цен на новостройки ускорился, но уже из-за недопроизводства: в прошлом году впервые за несколько лет на рынок было выведено квартир в два раза меньше, чем продано.
По мониторингу НОЗА в целом по России ассортимент предложений квартир за 2019 год сократился на 14,5%, что повлекло рост цен в среднем на 12%.
Как известно, именно в середине 2019 года отрасль была переведена на рельсы проектного (банковского финансирования) с размещением денег дольщиков на эскроу-счетах.
В результате произошло резкое замедление вывода на рынок новых проектов. Почему?
Причин здесь много, полагает руководитель аппарата НОЗА. И одна из них — стресс-тестирование, когда каждый новый проект банки проверяют на гипотетический кризис по формуле «что будет, если цены упадут на 20%».
Если при этом проект остается прибыльным, кредит выдается, если убыточным — отказывают. Сколько проектов прошло стресс-тестирование, столько и выведено на рынок. Остальные проекты ждут роста цен.
«В результате соотношение спроса и предложения шарахнулось в другую сторону — от перепроизводства к недопроизводству», — пояснил эксперт.
В итоге темпы вывода на рынок новых квартир сегодня в два раза ниже темпов продажи. Поэтому ускорился и рост цен.
Об особенностях ослабления рубля в марте этого года
Падение цен на нефть 10 марта вызвало рост курса доллара на 15%, но не на 100%, как в 2014 году, отметил важную особенность последнего изменения курса российской валюты Кирилл Холопик.
Поэтому, считает он, нет никаких предпосылок того, что 20 марта на заседании Совета директоров ЦБ будет установлена запредельная ключевая ставка, как в декабре 2014 года.
«Максимальное повышение ставки допускаю на 1 процентный пункт (скорее всего на 0,25—0,5). Ипотека останется доступной», — дал свой прогноз эксперт.
Более того, уверен специалист, скоро заработают новые механизмы выплаты материнского капитала, предусматривающие существенный рост сумм таких выплат, а следовательно — значительный объем этих сумм выльется на рынок новостроек, что подстегнет спрос.
«Можно смело утверждать, что продажи новостроек не только не уменьшатся, а скорее всего вырастут в ближайшее время, — предположил Холопик. — При этом ипотека может подорожать. Т.е. завтра покупка новостройки станет однозначно дороже, чем сегодня», — резюмировал руководитель аппарата НОЗА.
Начните обсуждение первым!