Какие проблемы поднимает спорное предложение девелоперов о поэтапном раскрытии эскроу-счетов
Сегодня в условиях неблагоприятной экономической обстановки требование застройщиков о поэтапном доступе к средствам дольщиков на эскроу-счетах зазвучало громче обычного. С такой инициативой на прошлой неделе выступил владелец девелоперской компании «Брусника» Алексей Круковский. Что это: реальная необходимость, которая поможет строительной отрасли пережить тяжёлые времена, или попытка девелоперов «под шумок» избавиться от невыгодной для них схемы работы, прикрываясь кризисом?
Система хранения средств дольщиков на эскроу-счетах уже несколько лет не даёт застройщикам спокойно спать. Подобный подход был разработан в рамках строительной реформы 2018-2019 годов, которую потребовал провести Президент России Владимир Путин с целью снизить риски для дольщиков. С тех же пор между девелоперами, банками и дольщиками ведутся споры о преимуществах и недостатках этой системы.
С одной стороны, такая схема защищает покупателей квартир в новостройках от недобросовестных действий застройщика, ведь последний получает средства дольщика только после сдачи объекта в эксплуатацию. С другой, это вынуждает девелоперов вкладывать в стройку собственные средства или брать кредит в банке, переплачивая проценты, что замедляет развитие стройотрасли.
На сегодняшний момент более 80% жилья по всей стране возводится с использованием эскроу-счетов, а объём средств на них, по расчётам ЦБ, превышает 3,7 триллиона рублей. Довольно логично, что в условиях ухудшающейся экономической ситуации руки застройщиков потянулись к этой кубышке. Однако, по мнению некоторых экспертов, такое требование выглядит уже несколько чрезмерным.
Во-первых, с момента начала кризиса именно строительная сфера получила самый большой объём средств в качестве государственной поддержки. Кроме того, минувшей весной Правительство России ввело ряд значительных послаблений для застройщиков, в числе которых: отмена штрафов и пени за срыв сроков строительства и мораторий на внесение новостроек в Единый реестр проблемных объектов. Помимо прочего, буквально на днях государство выделило ещё 50 миллиардов рублей на поддержку льготных ипотечных программ, чтобы сохранить спрос граждан на квартиры в новостройках.
Во-вторых, как неоднократно заявляли и заместитель председателя Правительства РФ Марат Хуснуллин, и другие чиновники, у страны есть все ресурсы и возможности для полноценного импортозамещения и продолжения функционирования строительной отрасли в условиях санкций. В дополнение к этому, Кабмин и представители отрасли нередко говорят об оперативном налаживании контактов с партнёрами из «дружественных» стран. А, например, по сообщению заместителя председателя Москомстройинвеста Карины Малхасян, на сегодняшний день в строительной отрасли нет серьёзного отставания в реализации проектов, несмотря на внешнее давление, вызванное санкциями. Выходит, что застройщики сами не верят подобным заявлениям, раз требуют дополнительные меры поддержки?
В-третьих, как говорится в обзоре ЦБ, за последние три месяца объём средств на эскроу-счетах вырос на 604 миллиарда рублей, что выше прироста за аналогичный период прошлого года (410 миллиардов). Сегодня портфель эскроу с запасом покрывает портфель кредитов застройщикам, отмечает ЦБ. Вместе с тем, рост ставки по проектному финансированию, которое берут девелоперы для реализации проектов, в первом квартале 2022 года составил всего лишь 0,44 процентного пункта (для сравнения ставки в области корпоративного кредитования выросли почти на 4%). Таким образом, кредиты для застройщиков в банке получаются не такими уж дорогими, а эскроу-счета продолжают пополняться.
Одним словом, при всем объёме поддержки, которую получает отрасль, посягательство на замороженные средства дольщиков выглядит необоснованной попыткой на фоне общей неразберихи вернуться к привычным схемам работы, которые требуют меньшей ответственности.
Большинство экспертов также находят подобную идею сомнительной. Специалисты утверждают, что поэтапное предоставление доступа к эскроу-счетам негативно скажется на отношениях застройщиков и дольщиков, так как создаст поле для недобросовестных маневров одной стороны и повысит риски для другой. К тому же, подобный шаг перечеркнёт итоги строительной реформы 2018 года и приведёт к резкому увеличению числа новых обманутых дольщиков (а вместе с ним, вероятно, и к росту социального недовольства).
А тем временем Марат Хуснуллин, на имя которого и было направлено письмо с предложением от девелоперов, считает, что поэтапное раскрытие эскроу-счетов возможно без риска для покупателей жилья в новостройках:
Убеждён, что мы можем найти механизм, который позволит избежать появления новых обманутых дольщиков при поэтапном раскрытии счетов эскроу. Я считаю, что это абсолютная необходимость.
Получается, что уже в ближайшее время запрос застройщиков может быть удовлетворён, а нам только и останется, что наблюдать за последствиями этого решения…
Начните обсуждение первым!