Как продление режима самоизоляции сказывается на перспективах рынка недвижимости
После поручения президента России Владимира Путина о переносе дат проведения всех массовых мероприятий в ознаменование 75-летия Победы из-за пандемии коронавируса на более поздний срок предположения о продлении карантинных мер как минимум до середины лета больше не кажутся фантастическими. О том, с какими проблемами может в этом случае столкнуться рынок недвижимости, «СП» рассказали риелторы, девелоперы и интернет-маркетологи.
Примечательно, что мнения специалистов относительно ближайшего будущего одного из ключевых сегментов российской экономики разделились. Одни из них придерживаются мнения, что пандемия коронавируса позволит рынку недвижимости не только выжить, но даже в какой-то степени и выиграть от нынешних пертурбаций.
Еще до распространения коронавируса застройщики и агентства недвижимости развивали сервисы, позволяющие максимально «оцифровать» покупку недвижимости, сделав её электронной, напомнила генеральный директор агентства недвижимости «БОН ТОН» Наталия Кузнецова.
— Планомерная работа в этом направлении принесла хорошие результаты — эпидемия не застала рынок врасплох, поскольку кое-какие практики для проведения сделки в удаленном режиме уже были наработаны, — говорит она. — Для бронирования квартиры не нужно выезжать, подача заявки на одобрение ипотеки также является цифровой. Аналогично с другими этапами сделки застройщики, активно внедряющие «цифру», выводят все звенья цепи в онлайн-формат. Вся информация представлена на сайтах застройщиков и агентств. Получить консультации можно удаленно, в том числе с помощью видеозвонков через Skype, WhatsApp и другие платформы. Менеджеры готовы предоставить видеопрезентации проектов, провести онлайн-конференции. Другие этапы сделки также уведены в дистанционный формат.
— Ограничительные меры, — поддержал тему директор по развитию IT-приложения для ресурсно-информационной поддержки продаж Selvery Денис Голубцов, — стали катализатором тех процессов, которые уже назревали ранее в современных и развивающихся компаниях. Наибольшие изменения коснутся реализации объектов. Она будет развиваться в сторону дистанционных продаж при помощи таких инструментов, как виртуальная (VR) или дополненная (AR) реальность, а также акселераторы таргетированных продаж. Первый позволяет создавать виртуальные копии сдаваемого или продаваемого помещения, наполнять их элементами интерьера, проводить экскурсии. Второй, в свою очередь, будет подгонять контент риелтора под требования покупателя или арендатора недвижимости.
Это позволит продавцу и покупателю говорить на одном языке: коротко, по делу, без лишней рекламы. Такой сервис позволяет проводить и видеорепортажи, во время которых риелтор находится на объекте, а покупатель — в удобном для себя месте. Продавец и покупатель могут находиться в разных концах города, но видеть на своих экранах контент в режиме прямого эфира, не подключая других устройств и приложений. Всё это может быть дополнено твёрдой копией персональной презентации объекта — автоматически сгенерированным продающим контентом, предназначенным для конкретного покупателя.
Впрочем, другие эксперты видят в сложившейся ситуации серьезные проблемы. И они, похоже, могут поставить жирный крест на прекрасном виртуальном будущем рынка недвижимости.
Так, независимый эксперт Вадим Черданцев отмечает, что в настоящее время «на паузу» поставлено большинство сделок с недвижимостью. Речь идет о десятках тысяч замороженных или отложенных сделок, и это только пока.
— Основные трудности, — отмечает он, — наблюдаются в московском регионе, где происходит наибольшее число сделок и не работают МФЦ. С учетом того, что ограничительные меры из-за пандемии сохранятся до июня-июля 2020 года, и это только по оптимистическим прогнозам, основных игроков недвижимости ждет глубокий кризис, а населению придется долго ждать решения квартирного вопроса.
«СП»: — Почему?
— Потому что декларируемая властями возможность электронной регистрации сделок с недвижимостью существенно ограничена. Так, еще с августа 2019 года электронная регистрация сделок напрямую гражданами ограничена Федеральным законом № 286-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости». А в отсутствие работающих МФЦ подача гражданами специального заявления о возможности электронной регистрации сделок и вовсе невозможна.
«СП»: — А нотариусы не могут заполнить этот пробел?
— Нотариусы, которые формально обладают возможностью подачи документов в Росреестр по электронным каналам, нельзя рассматривать как серьезных участников рынка услуг по причине того, что для них электронная регистрация — это сопутствующая услуга для нотариально удостоверяемых сделок с недвижимостью. В настоящее время обязательное нотариальное удостоверение сделок применяется для крайне незначительного числа случаев. Например, для сделок, связанных с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки. При этом электронная регистрация нотариуса неприменима для ипотечных сделок, которые составляют примерно половину сделок на рынке.
— До введения первой нерабочей недели у нас было огромное количество продаж, которыми за месяц можно было перекрыть квартальный план, — говорит генеральный директор тамбовского ООО «Строительная компания Жупиков» Антон Карганов. — Это в первую очередь было связано с нестабильной ситуацией с рублем. Многие люди начали понимать, что обесцененность рубля может привести к другим последствиям, и стали приобретать квадратные метры.
Но теперь другая ситуация — есть люди, которые хотели купить квартиры и уже сняли деньги, но в итоге просто сидят на деньгах, боятся что-либо приобретать, не понимая, как дальше будут развиваться события. После введения второй волны нерабочих дней, продажи квартир резко упали.
«СП»: — То есть люди не верят обещаниям президента о сохранении заработной платы в период самоизоляции?
— Ситуация, озвученная президентом о введении нерабочих дней с сохранением заработной платы, очень непростая. Для строительной отрасли важно учитывать следующий момент — сотрудники, работающие на окладе, будут получать зарплату. В этом проблем у нас не возникнет. А вот рабочим на сдельной работе отпускные или зарплата не положены.
Мы, как крупный бизнес, подпитываем наших подрядчиков. У них также есть поставщики, субподрядчики, бригады. Возможность работать и вести рабочие процессы — это и есть главное решение проблемы, причем самое адекватное. На случай остановки работ мы предусмотрели вариант выплаты пособий рабочим, находящимся на сдельной оплате, если они временно не смогут вести строительство. Такие выплаты могут быть своего рода авансом в счет будущих работ.
Но в этой ситуации важно обеспечить работу Росреестра и МФЦ, поскольку отрасль должна пополняться финансами. Есть физлица, готовые приобретать квартиры, это обеспечивает приток средств в строительные компании, которые, в свою очередь, подпитывают подрядные организации, выплачивают зарплаты рабочим, финансируют их семьи. Поэтому необходимо выстроить работу по оформлению сделок, настроить дистанционную работу.
Если самоизоляция будет продлена и работа отрасли остановится, то это приведет к серьёзным последствиям. В такой ситуации в первую очередь пострадают маленькие организации, подрядчики в строительной сфере, организации, которым не хватает оборотных средств для ведения бизнеса в автономном режиме. Что касается налогообложения и моратория, то это нельзя считать какой-то компенсацией. Если компания простаивает и у нее нет оборотов, то мораторий на налоги и штрафы ее не спасет. Это не выход.
Фото: Konstantin Kokoshkin/Global Look Press
Застройщики сейчас находятся меж двух огней, где с одной стороны – щепетильный покупатель, ищущий дешевых предложений, а с другой – город, требующий для себя бесплатной инфраструктуры, которая существенно увеличивает себестоимость строительства жилья. В таких условиях удержаться на плаву будет трудно даже гигантам рынка. Если ситуация не изменится в ближайшее время, нас ждет череда банкротств.
У девелоперского сегмента есть два пути. Первый – создание крупнейших корпораций с государственным участием, которые будут обеспечивать 70-80% предложения. Второй – диаметрально противоположный: дробление крупных организаций и децентрализация при ужесточении законодательства.
Кредитные линии девелоперам открывают неохотно. Центробанк (ЦБ) считает девелоперскую деятельность слишком рисковой. Банки вынуждены резервировать 50% от суммы на риски по требованию ЦБ.
нужно учитывать, что до конца года мировая экономика вступает в фазу рецессии, что также может вносить коррективы и сдерживать застройщиков в коррекции цен
По большому счету, ожидать большого падения цен на недвижимость не стоит. В новых условиях проектного финансирования вероятность такого снижения минимальна. При эскроу потребитель защищен, а у застройщика есть гарантированный источник для завершения строительства независимо от степени кризиса. Кроме того, у каждого застройщика есть некий «запас прочности», подкрепляемый к тому же партнерством с банками. Стимулов у застройщиков повышать или понижать цену – по большому счету, нет.
Полагаю, что сейчас на рынке недвижимости повторится пройденный сценарий, когда по уже сложившейся российской традиции при скачке курса доллара многие спешат покупать недвижимость и импортные товары. Если так произойдет, то сначала наступит хороший период для застройщиков, которые смогут увеличить продажи без всяких акций и скидок. Далее, когда население избавится от рублевой массы, на рынке появится дефицит покупателей с живыми деньгами. И цены на недвижимость в долгосрочной перспективе корректируются. Застройщики снова начнут ужиматься, предлагать скидки и акции.
Любой кризис активизирует покупательский спрос в недвижимости, что так же влияет на видимое повышение стоимости жилья. Дело в том, что первыми выкупаются наиболее дешевые лоты, в экспозиции остаются дорогие предложения и создается впечатление, что цены выросли.
Личная аналитика. В 2020 году будет корректировка рынка стоимости недвижимости. Новостройка к лету ещё вырастет как минимум на 7% (ослабление рубля к долару, монополия на рынке строительства, эскроу-счета, и т.д.) резкий скачек цен на новостройки сдерживает лишь остатки нераспроданных квартир у Застройщиков, а Вторичка постепенно (с опозданием на пол года) будет подтягиваться к первичке.