Есть ли жизнь после 1 июля? Как НОСТРОЙ, Минстрой и саморегуляторы разбирались в лабиринтах 214-ФЗ

24.04.2019

---

Накануне «отчётно-выборного» XVII Всероссийского съезда строительных СРО НОСТРОЙ решил порадовать сообщество циклом круглых столов, посвящённых актуальным вопросам отрасли. Первый из них состоялся 20 апреля, его тема – «Реформа долевого строительства. Переход застройщиков на механизм привлечения денежных средств участников долевого строительства через счета эскроу». Модератором мероприятия выступил сам главный кандидат на должность главы Национального объединения (теперь уже его президент) Антон Глушков.
***

Первому слово предоставили Кириллу Холопику, представлявшему Национальное объединение застройщиков (НОЗА). Начал Кирилл Вадимович с новостей позитивных – за последние годы жилищное строительство в стране растёт бурными темпами, успешно преодолевая и экономический кризис, и бесконечные законотворческие эксперименты. Только за 2018 год рост составил 14,6 процента, перевалив отметку совокупного объёма текущего строительства в 130 миллионов квадратных метров.

По результатам трёхлетнего анализа, можно сказать, что у застройщиков многоквартирного жилья всегда имеет запас невыведенных проектов порядка ещё 40 миллионов «квадратов». Речь идёт только о долевом строительстве. Если же добавить сюда бюджетные проекты и продажу готового жилья, то нужно к общим 170-ти миллионам квадратных метров добавить ещё около 18-ти процентов. В общем, задел достаточно большой, которого должно хватить на ближайшие годы.

По оценкам экспертов НОЗА, в этом году строительный рынок также будет чувствовать себя бодро. Налицо положительная динамика по продажам, по выдаче ипотечных кредитов, а значит, можно ожидать не только сохранение темпов строительства, но даже и их увеличения. Всего на конец 2019 года ожидает ввод в эксплуатацию 77,4 миллиона квадратных метров.

Однако почивать на лаврах рано. В Стратегию развития жилищной сферы до 2025 года заложено увеличение объёмов строительства до 120-ти миллионов квадратных метров, в том числе 80-90 миллионов «квадратов» должно давать индустриальное жильё. Очевидно, что стройка следует за продажами, а значит, всё упирается в платёжеспособный спрос. И вот с этой точки зрения ситуация уже не столь блестяща. Все прежние годы строящегося жилья продавалось меньше, чем вводилось в эксплуатацию. При этом разница постепенно увеличивалась. 

За бодрыми докладами о росте ипотечного кредитования скрывается неприятная истина для строительного комплекса – 73,6 процента ипотеки идёт на вторичный рынок. Причём доля ИЖК для новостроек неуклонно снижается, с 40 процентов в 2016 году до 26,4 процента в феврале 2019 года. 

Из других тревожных звоночков – отрицательная динамика получения разрешений на строительство. После 1 июля 2018 года новых разрешений застройщики получают очень мало. Растёт количество банкротств застройщиков. Увеличивается средний перенос изначально запланированного срока ввода жилья. Если в 2016 году в среднем сдачу затягивали на 2,2 месяца, то в 2018-ом – уже более чем на полгода. Сроки строительства растут, а значит, и сокращается оборот капитала девелопинговых компаний.
Наконец, неприятные новости по качеству жизни в новых домах – неуклонно снижается средняя площадь жилых единиц в новостройках, составляя сегодня 48,6 метра квадратных, и упорно ползёт вверх этажность. Иными словами, что бы ни говорилось про малоэтажное строительство и повышенные требования к комфорту, на деле застройщики продолжают наращивать объёмы за счёт жутких многоэтажных «человейников» по окраинам мегаполисов.

Перспективы малоэтажного строительства заинтересовали члена Совета Национального объединения изыскателей и проектировщиков Анвара Шамузафарова, который попросил докладчика подробнее прокомментировать ситуацию на рынке. Отметив, что в России объём малоэтажного жилья составляет 32 процента от общего объёма жилищного фонда, тогда как в США – более 70-ти, а в странах ЕС – свыше 80-ти процентов. На вопрос ответил заместитель министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ Никита Стасишин. По его словам, причина заключается в том, что по ИЖС сложно получить ипотеку.
Также проблемой является удобство и доступность сетей водопровода, канализации и теплоснабжения. Положительным примером может служить опыт Белгородской области, где власти разработали комплексную программу развития коммунальной инфраструктуры и запустили дополнительную программу помощи при строительстве индивидуальных домов.

Также прозвучал вопрос из зала – а проводит ли вообще Минстрой мониторинг потребности населения в жилье и реальных возможностей по его приобретению? Ответил опять-таки Никита Евгеньевич, предложив различать потребность, которая должна обеспечиваться за счёт государства для отдельных категорий граждан. Что же касается граждан, которые к льготникам не относятся, но ипотеку или долёвку себе позволить не могут – то тут уже проблема, которую один Минстрой решить не может. Тем более, что стоимость квадратного метра по стране и так уже вплотную приблизилась к себестоимости, так что дальше снижать некуда. Тут по словам отвечающего, остаётся перед строителями «только снять шляпу».

От общих цифр и вопросов участники перешли к проблемам застройщиков, о которых рассказал общественный представитель уполномоченного при Президенте России по защите прав предпринимателей в сфере строительства Дмитрий Котровский. В добавление к предшествующему обсуждению, он отметил, что в экономике необходимо соблюдать баланс интересов.

Ведь если заниматься только защитой малоимущих граждан, то у бизнеса в итоге не будет возможность делать продукт, который отвечает нескольким критериям – это срок ввода, качество применяемых материалов и соблюдение стандартов.
При том, что сегодня, согласно официальным данным, рентабельность строительной отрасли в среднем по стране – 1,2 процента. И в списке по убыванию нормы прибыли строители занимают не слишком комфортную 4 снизу строчку среди более чем 60 отраслей. По мнению бизнес-омбудсмена, Правительству наряду с ипотечными каникулами для граждан, стоит подумать и про кредитные каникулы для строительного бизнеса – чтобы помочь хоть немного снизить бремя банковских платежей.

Наконец, дошла очередь и до строительных саморегуляторов. Слово предоставили Любови Аристовой, председателю правления СРО «Самарская гильдия строителей» (СРО-С-029-18082009). Она отметила, что поддерживает переход на счета эскроу, поскольку считает этот механизм вполне цивилизованным и оправданным. В Сарамаре застройщики в этом направлении активно работают с такими банками, как ДОМ.РФ, Сбербанк, ВТБ и Газпромбанк.

Однако общение с банкирами принесло первые неприятные сюрпризы. Если Минстрой обещал, что средневзвешенная ставка не будет превышать 5-6 процентов, то в реальности у Сбербанка, например, ставка величина доходит до 10 процентов. При этом на начало строительства она составляет 12,5 процента, и только после того, как будет продана половина жилья – снижается до 8-ми процентов. 

Вторым ударом стало увеличение НДС на 2 процента, что том что рентабельность, даже у вполне успешных региональных компаний составляет порядка 5 процентов. Любовь Савельевна обратилась к представителям Минстроя с просьбой допустить на рынок банки с рейтингом В+, чтобы появилась хотя бы какая-то конкуренция среди банков. Возникают проблемы и с межеванием единого земельного участка, который находится в залоге у дольщиков, однако, на нём идёт строительство нескольких домов.

Никита Стасишин пообещал, что вопросы по земельным участкам будут решаться с помощью очередных поправок в федеральный закон. По ставке же сослался на политику Центробанка, над которой Минстрой не властен…

Остальная часть круглого стола носила преимущественно рекламный характер. В частности, со стороны банковского сообщества выступили директор по гарантийным продуктам АО «ДОМ.РФ» Антон Воронин и сопредседатель комитета по инвестиционным банковским продуктам Ассоциации банков России Олег Иванов.

http://zanostroy.ru

Комментарии