214-ФЗ: смогут ли теперь дольщики спать спокойно
Сначала действующие правила игры поменяли закон. Затем закон поменял правила игры
В информационном агентстве «Интерфакс» состоялось заседание международного клуба «Интеграция» на тему «Новые требования к застройщикам в связи с изменениями в законодательстве. Помогут ли они защитить права участников долевого строительства?». Речь шла о поправках к 214-ФЗ, которые существенно поменяли правила игры на этом рынке.
Стопроцентная защита
На протяжении долгого времени проблема обманутых дольщиков была одной их самых острых и трудно решаемых в стране. Действующее законодательство не создавало надежного механизма защиты этих людей. В новом законе попытались учесть недочеты прежнего и создать систему, которая гарантирует участнику долевого строительства сохранность вложенных им средств.
Закон если не на 100%, то близко к этому защищает дольщиков, считает Анатолий Аксаков, председатель комитета Госдумы шестого созыва по экономической политике, инновационному развитию и предпринимательству. Размещение средств дольщиков на банковских счетах эскроу ставит прочный заслон на пути нецелевого использования этих денег. А в случае банкротства застройщика деньги вернутся их владельцам в полном объеме. Более того, на эти вклады должны начисляться проценты.
Правда, в законе есть одна оговорка: деньги зачисляются на счета эскроу в том случае, если кредитная организация открывает застройщику проектное финансирование.
По мнению Анатолия Аксакова, такая практика должна стать распространенной в силу того, что банки будут заинтересованы предоставлять строителям относительно дешевые кредиты, поскольку сами получат возможность привлекать более дешевые средства, которые, в свою очередь, им надо будет где-то размещать.
Таким образом, резюмирует парламентарий, появляется реальный механизм более активного банковского кредитования строительной сферы. Сейчас же оно происходит в очень ограниченном масштабе.
А вот с точки зрения застройщиков, у этой схемы есть очевидный минус: девелоперы теряют возможность напрямую и, по сути дела, бесплатно привлекать доверенные им средства дольщиков.
Второй аспект этого вопроса связан со снижением ключевой ставки ЦБ. Инфляция замедляется, в годовом исчислении она прогнозируется на уровне ниже 7%. Это, в свою очередь, повлияет на удешевление ипотечных кредитов.
Оживление спроса приведет к росту цен на жилье. Сейчас оно дешевеет: на первичном рынке — более чем на 2%, на вторичном — вдвое больше, свыше 4%. Принятие поправок в 214-ФЗ плюс снижение стоимости ипотеки способны оживить рынок.
Доверие сохраняется
В какой-то степени этот процесс уже происходит. По словам Александра Гончарова, зампреда Комитета г. Москвы по обеспечению реализации инвестпроектов в строительстве и контролю в области долевого строительства, есть основания для вывода о том, что граждане позитивно восприняли законодательные изменения. Об этом свидетельствует рост желающих вкладывать свои средства в покупку московской недвижимости.
Если в 2015 году в рамках договоров долевого участия ипотечные кредиты взяли около 3 тыс. человек, то за первое полугодие 2016 года их стало уже свыше 6 тыс. Также возросло число застройщиков, работающих по 214-ФЗ. Кроме того, в столице в целом увеличивается объем средств, вкладывающихся в строительство, растет количество вводимых объектов. Если в первом полугодии 2015 года их было 416, то в первом полугодии 2016 года — уже свыше 450.
То есть при всех существующих проблемах люди готовы вносить свои деньги в строительство еще на стадии котлована. Все это говорит о положительном влиянии закона на рынок, о том, что доверие к долевому строительству не подорвано.
Власть довольна
По словам Александра Гончарова, власти столицы довольны новой редакцией закона. Прежде всего, их удовлетворяет введение шкалы требований к уставному капиталу. Это очень важно, поскольку, согласно проведенному анализу, до 70% застройщиков имеют уставный капитал, не превышающий 10 тыс. руб.
По мнению другого чиновника, первого заместителя министра строительного комплекса Московской области Андрея Куприянова, закон лучше обеспечивает баланс интересов дольщиков и застройщиков. У первых появляется более высокий уровень защищенности, у вторых — новые возможности по финансированию строительства объектов инфраструктуры за счет себестоимости, то есть из тех денег, которые привлекаются по договорам ДДУ.
Впрочем, это отнюдь не означает, что закон решает все вопросы. Требуется уточнение механизмов реализации ряда прописанных в нем важных процедур. Например, как будут обеспечены повышение открытости компаний, ведение реестра застройщиков, отслеживание графиков реализации проектов, формирование компенсационного фонда.
Сильный станет слабым
Сегодня рынок долевого строительства — это, по сути дела, лотерея, считает председатель Московской коллеги адвокатов «Юлова и партнеры» Елена Юлова. И не потому, что на нем много мошенников: на самом деле их доля относительно невелика. Главная опасность заключается в ошибках застройщиков, неумении многих из них правильно просчитать затраты и риски.
— Когда читаешь закон с точки зрения юриста, то возникает ощущение, что весь он пронизан подозрением в недобросовестности в адрес застройщиков, — признается г-жа Юлова и продолжает: — Да, по отдельным позициям документ защищает дольщика. Но возникает вопрос: а сможет ли он воспользоваться новыми возможностями, хватит ли у него для этого юридической грамотности?
А вот вам другой аспект вопроса. В новом документе красной нитью проходит тема контроля застройщика на всех стадиях процесса со стороны банка, государства и пр. Но не превращаем ли мы застройщика в изначально слабую сторону своим тотальным контролем, не будет ли он с ног до головы обвит этими путами?
Что-то в этих правоотношениях изначально пошло не так, делает вывод Елена Юлова. Мы заведомо подозреваем сильную сторону (застройщика) в недобросовестности и хотим защитить слабую сторону (дольщика). Но не произойдет ли в результате всех этих изменений ослабление обеих сторон?
Необходимо делать правила игры на рынке еще более прозрачными, убеждена адвокат, и здесь очень многое будет зависеть от правоприменения закона.
С этим мнением согласен и Александр Гончаров, полагающий, что отрицательные тенденции в положении застройщиков очень важно своевременно выявлять еще на ранней стадии «болезни».
В 214-ФЗ изменения вносились многократно. А вот нормативы по финансовой устойчивости строительных компаний были разработаны еще в 2005 году и с тех пор не менялись. Поэтому Минстрою РФ пора внести в них коррективы в соответствии с изменившейся ситуацией, убежден столичный чиновник.
Перекрестное опыление
Во многом иначе смотрят на закон представители строительного бизнеса. По их мнению, абсолютизация ряда его положений не несет в себе положительного заряда.
Увеличение уставного капитала отнюдь не гарантирует выполнения застройщиком своих обязательств, а значит, не дает гарантии защиты дольщиков, уверена Любовь Цветкова, председатель правления Ассоциации инвесторов Москвы.
— У нас строительная компания вкладывает от 15 до 25% стоимости от всего проекта в предварительную подготовку, — напоминает она. — Нужно купить земельный участок, получить разрешение на его подключение к коммуникациям, сделать проект объекта. Без выполнения этого этапа застройщик не имеет права привлекать деньги по долевому участию.
Но это не означает, что новый закон не нужен, подчеркивает г-жа Цветкова. Его следует улучшать, так как помимо ДДУ иного способа привлекать деньги на строительство на данном этапе просто нет. Без них строительный процесс остановится.
В стране не работает должным образом институт банковского кредитования стройки. Должно действовать перекрестное опыление банковского капитала и строительного бизнеса. Но пока оно у нас не развито, констатировали участники заседания клуба.
Остановиться и посмотреть
214-ФЗ — это отечественный вариант закона о проектном финансировании. Вместо того чтобы на основе мирового опыта написать настоящий, полноценный закон о проектном финансировании, мы постоянно латаем закон о долевом строительстве, отмечает Владимир Гамза, председатель Комитета по финансовым рынкам ТПП РФ. В результате документ становится все сложнее и тяжелее с точки зрения его реализации.
Основная проблема здесь в том, что государство не верит в рыночные механизмы контроля застройщиков и все время дополняет этот контроль новыми способами.
— Вот и нагородили много разных мер, не понимая до конца, как они станут работать, — сетует г-н Гамза.
Между тем существуют несколько проверенных способов рыночного контроля строительства. Прежде всего, это капитализация компаний. Не их уставный капитал, который мало о чем говорит: при уставном капитале в 10 тыс. руб. капитализация застройщика может составлять миллиард руб. (как, впрочем, и наоборот).
Вообще, в современной России хорошо научились «рисовать» нужный уставный капитал, напоминает Владимир Гамза, а вот реальную капитализацию не придумаешь. Между тем существует набор механизмов для ее определения. Дело за малым: его нужно задействовать.
Второй способ — страхование ответственности. Во всем мире этот механизм является одним их основных.
И третий способ — применение проектного финансирования с использованием уже упомянутых счетов эскроу. В России уже третий год действует закон о специализированных обществах проектного финансирования, говорит Гамза, но за этот срок в строительстве не реализован ни один проект с применением этого механизма. Причина в том, что данный закон сделан для финансового рынка и на строительную сферу не распространяется.
Однако вместо того чтобы просто расширить действие этого законодательного акта для стройки, опять «изобрели» что-то свое. Надо остановиться и прекратить вносить изменения в 214-ФЗ (пусть он пока поработает), а время лучше потратить на написание настоящего закона о проектном финансировании, убежден Владимир Гамза.
Краткое резюме
На последнем заседании клуба «Интеграция», которое вела его председатель Ирина Радченко, один из выступавших назвал новый вариант 214-ФЗ родовой травмой нашего строительного комплекса. Определение смелое, но во многом справедливое. В тексте документа явный переизбыток различных страховочных механизмов, что превращает инвестиционный и строительный процесс в довольно непростой ребус, который придется решать всем участникам долевого строительства.
Понятно, что чем проще механизм, тем он эффективнее и дешевле. В наших же условиях это приводит к взрывному росту рисков, которые становится невозможно обуздать. Новый закон исходит из посыла, что если снизить риски, то увеличится привлекательность долевого строительства даже при некотором повышении затрат и утяжелении всей строительной схемы. Это плата за наше неумение играть по простым и понятным правилам, что обернулось тяжелыми проблемами для тысяч соотечественников, вложивших свои кровные в решение квартирного вопроса.
Новый закон — это довольно жесткое принуждение строительного бизнеса к честной игре, попытка купировать разрушительные тенденции. Да, он способен стабилизировать рынок, но вот для дальнейшего развития этого рынка необходимо двигаться вперед.
Владимир ГУРВИЧ
Начните обсуждение первым!