Застройщики сошлись во мнении, что оптимальная ставка по льготной ипотеке должна быть не выше 5%
На круглом столе «ВСЁ О СТРОЙКЕ» эксперты обсудили проблемы ипотечного кредитования. В эфире приняли участие представители Банка ДОМ.РФ, ведущих девелоперских компаний страны, эксперты. Они рассказали о нюансах и сложностях работы с субсидированной ипотекой и дали прогнозы о динамике спроса после снижения ключевой ставки ЦБ до 9,5%.
Круглый стол прошел при поддержке Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) и «ПроГород» (Группа ВЭБ.РФ). Информационные партнеры выпуска — портал ЕРЗ.РФ, «Строительная Газета».
С информацией о текущей ситуации выступил Антон Мороз. Он напомнил, что 10 июня Банк России снизил ключевую ставку до 9,5%. Ожидается, что банки отреагируют на это решение и анонсируют программы со сниженными ипотечными ставками, и это уже происходит.
Также эксперт описал механизм субсидированной ипотеки для застройщика — одной из государственных мер поддержки отрасли.
«Она подразумевает готовность банков предоставлять застройщикам кредит по ставке не выше 15%. При этом банкам выделяется субсидия, покрывающая 7,5% этой ставки, — пояснил Мороз. — В первую очередь, поддержка направлена на объекты в начальной стадии реализации, по которым еще не начаты активные продажи», — уточнил он.
Условия по господдержке будут распространяться на кредиты, оформленные до 31 декабря 2023 года.
В эфире также принял участие Банк ДОМ.РФ — один из ключевых игроков на рынке ипотечного кредитования. Ольга Савельева презентовала продукты, по которым клиенты банка могут снизить ставку за счет субсидирования. В частности, уменьшение ставки возможно по «Семейной», льготной и стандартной ипотеке.
«Минимальная ставка, которую можно получить в рамках “Семейной” и льготной ипотеки, равна 0,1%. Срок льготного периода составляет от 1 до 30 лет», — обозначила условия специалист.
Ставку по стандартной ипотеке возможно снизить до 0,5%, льготный период составляет от года до полного срока кредитования. Условия также распространяются на покупку апартаментов и машино-мест.
«Для застройщиков, находящихся на проектном финансировании, действует еще одна программа, которая позволяет снизить ставку для клиента за счет экономики эскроу, — отметила Савельева. — Здесь процентная ставка начинается от 2,9%». — уточнила она.
Для девелопера субсидированная ипотека связана со значительными затратами, считает Гульсина Шакова.
«Субсидия обходится застройщику достаточно дорого: мы должны оплатить вплоть до 20% кредита, — рассказала она. — Компании закладывают комиссию в окончательную цену квартиры и устанавливают ставки в размере 0,1% или 0,2%».
По прогнозу Шаковой, деловая активность на рынке недвижимости после снижения ключевой ставки должна повыситься, однако для этого понадобится еще две-три недели.
Застройщики ожидают дальнейшего снижения ипотечных ставок. Анатолий Клинков назвал уровень ставок, который позволит обеспечить высокий спрос на новостройки.
«Уровень базовой льготной программы в 5—6% был бы оптимальным с точки зрения возможностей девелопера по развитию комбинированных программ, — полагает эксперт, — Поскольку сейчас значительные объемы комиссий за субсидирование по таким программам влекут за собой нагрузку на LLCR проекта, то есть на девелопера», — добавил он.
По мнению Клинкова, ключевое условие успеха банков и застройщиков на этом направлении — обеспечение возможности выплачивать комиссию по субсидированной ипотеке после раскрытия эскроу-счетов.
«Необходимо разработать механизм, который позволит резервировать эту сумму на эскроу-счете клиента и выплатить ее банку, предоставившему ипотечной кредит, — пояснил спикер. — А если клиент досрочно расторгнет ДДУ, данный резерв не должен удерживаться — это расходы застройщика, а не клиента», — подчеркнул Клинков.
«Мы наблюдаем на рынке отложенный спрос, — отметила Ирина Хдрян. — Несмотря на то что уже дважды снижалась ключевая ставка, люди все равно ожидали дальнейшего падения и не приобретали недвижимость. Ставка вернулась к дофевральскому значению, и, думаю, в ближайшее время спрос восстановится», — выразила надежду она.
В СК Неометрия применяют ставку 0,1%, которую застройщик обеспечивает за счет комбинированной ипотеки, субсидирования и дисконта эскроу.
«Для покупателя размер ежемесячного платежа сейчас является самым главным критерием, поскольку ему важно понимать, что в долгосрочной перспективе он сможет понести эту статью расходов», — подчеркнула Хдрян.
Менее оптимистично настроен Антон Воробьев. Эксперт считает, что пока действий ЦБ недостаточно ни для застройщиков, ни для людей, планирующих улучшить жилищные условия.
«Применительно к ставке 8,7% по господдержке ежемесячный платеж все равно остается достаточно существенным для клиентов, — сказал Воробьев. — Ставка ипотеки с господдержкой была бы наиболее эффективна при значении в районе 5%», — полагает он.
По мнению спикера, действия органов власти должны быть направлены на минимизацию ставки по льготной ипотеке хотя бы до уровня «Семейной» ипотеки — тогда платеж станет комфортным для клиента.
В портфеле #Суварстроит значительно снизилась доля ипотеки с господдержкой, сообщила Эльвира Галяутдинова. Сейчас она составляет порядка 20% от продаж застройщика, хотя ранее ее доля была равна 50%.
«Мы выкупаем объекты недвижимости на вторичном рынке и принимаем их в счет первоначального взноса, — раскрыла нюансы нестандартного подхода Галяутдинова. — Двухкомнатные и трехкомнатные квартиры покупают те, у кого на руках имеются квартиры с вторичного рынка. Поскольку возможности продать старую недвижимость в этих условиях не было, люди не могли приобрести новостройки», — пояснила эксперт.
По статистике застройщика, наиболее приемлемой для клиентов является ипотечная ставка в размере 5—6%.
Многие девелоперы прогнозируют оживление спроса в ближайшее время, однако Михаил Бесфамильный считает, что значений предыдущего года застройщикам не достигнуть.
«Я рад, что мы перешли на проектное финансирование, потому что сейчас оно не позволяет демпинговать и сильно снижать цены, — отметил эксперт. — Благодаря этому рынок не обваливается, как это произошло в 2008 году», — подытожил он.
Начните обсуждение первым!