Эксперты: в половине регионов страны рентабельность жилищного строительства нулевая, и даже ниже
Об этом свидетельствуют данные аналитического отраслевого обзора, подготовленного специалистами Рейтингового агентства «Эксперт РА» в партнерстве с Academy of Real Estate (ARE).
О падении объемов строительства и продаж в эпоху эскроу
Авторы исследования, старший директор по корпоративным и суверенным рейтингам «Эксперт РА» Дмитрий Сергиенко и управляющий директор данного направления Павел Митрофанов отмечают, что к 1 июля 2020 года, спустя год после перевода отрасли на новую схему проектного (банковского) финансирования, объем текущего строительства в стране снизился на 20 млн кв. м, или на 16 % (см. график ниже).
Источник: «Эксперт РА» по данным Росреестра
При этом, уже начиная с III квартала 2019 года, объем зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве (ДДУ) снижается по сравнению с аналогичным периодом прошлого года (см. график №2).
Источник: «Эксперт РА» по данным Росреестра
По мнению аналитиков, основной причиной отрицательной динамики в обоих случаях является снижающийся платежеспособный спрос на квартиры.
О росте цен и рентабельности «ниже плинтуса»
При этом цены на жилье, парадоксальным образом, не снижаются, а напротив — растут, констатируют эксперты.
Они объясняют эту тенденцию следующими обстоятельствами:
- - ослабление конкуренции на рынке из-за ухода с него застройщиков, не сумевших приспособиться к схеме проектного финансирования;
- - запуск в мае этого года госпрограммы льготной ипотеки с субсидированной ставкой ИЖК под 6,5% годовых и ниже;
- - отсутствие у застройщиков, работающих по схеме проектного финансирования, рисков разрыва ликвидности в случае кратковременного падения спроса на возводимые объекты.
В исследовании «Эксперт РА» указывается, что по данным Союза инженеров-сметчиков рентабельность застройщиков на территории порядка половины регионов России составляет 0% и ниже.
А в четверти субъектов РФ данный показатель не превышает 5 %.
Причина низкой рентабельности, уточняют авторы обзора, продолжающееся в течение последних пяти лет падение реальных доходов населения на местах.
Об эмиссии облигаций как альтернативе банковским кредитам
При этом для успешного получения проектного финансирования от банков в большинстве случаев маржа строек должна составлять не менее 15%, отмечают авторы аналитического обзора и обращают внимание на то, что девелоперы в качестве альтернативного инструмента фондирования все чаще выбирают эмиссию облигаций.
Для этого им приходится структурировать строительные холдинги, повышать прозрачность их деятельности, налаживать системную работу с инвесторами и биржей, получать высокие кредитные рейтинги, нести прочие издержки, связанные с тем, что строительный сектор воспринимается сегодня инвесторами на фондовом рынке как высокорискованный.
Сформировались новые тренды. Первый из них, отмечающийся повсеместно, — рост интереса к недвижимости на фоне обесценивания рубля.
По информации РАСК, за прошедший год количество застройщиков, осуществляющих свою деятельность на территории России, сократилось с 3 тысяч до 2,2 тысячи.
По итогам 2020 года в России могут обанкротиться 180-200 застройщиков, совокупно возводящих около 4 миллионов квадратных метров недвижимости.
Застройщик обанкротился, дом передали ЖСК, прислали письмо о необходимости вступить в реестр кредиторов, по собственной халатности сроки упустили, на руках ДДУ и квитанции об оплате, что делать, как вписаться в реестр кредиторов?
Как обычно массовое банкротство застройщиков может быть..
От застройщиков будет большой дисконт!!! И покупать надо по эксроу, а то по дду ещё не известно достроят или нет во время кризиса.
В некоторых городах цена может снизится на 50% от сегодняшней цены! Количество просрочек по ипотеке вырастет. На рынок добавятся залоговые квартиры.
Пришло время работать с минимальной маржой. Кого не устраивает-на выход.