Эксперты прогнозируют подорожание жилья и ипотеки. В Иркутске опасаются, что ключевая ставка продолжит расти
Эксперты спрогнозировали реакцию рынка недвижимости на повышение ключевой ставки, в Иркутске ожидания тоже неблагоприятные.
К подорожанию ипотечных кредитов, арендных ставок и росту спроса на вторичное жилье приведет повышение Банком России ключевой ставки, считают эксперты. ЦБ поднял ставку сразу на один процентный пункт – с 8,5% до 9,5%, пишет «Российская газета». И, вероятно, ее повышение продолжится.
На повышение ключевой ставки скоро отреагируют и банки, ипотечные ставки могут вырасти до 11-12%, говорит сооснователь сервиса Refin.Online Михаил Чернов. «Чтобы сохранить интерес потенциальных заемщиков к ипотеке, рынок может попытаться снизить цены на недвижимость. Сложнее всего сделать это с новостройками: при высокой ключевой ставке кредиты для застройщиков также становятся дороже, дополнительный фактор - повышение стоимости строительных материалов. При этом правительство пока не объявляло о запуске новых льготных программ для поддержки рынка», – говорит он. Спрос на новостройки, как ожидается, снизится, вторичное жилье станет более популярным – продавцам вторички будет выгоднее продать квартиру по более низкой цене, чем ждать стабилизации рынка, которая может затянуться на месяцы.
«В ближайшие месяцы не исключено дальнейшее повышение ключевой ставки и рост ипотечных ставок, – отмечает Чернов. – Что касается долгосрочного прогноза, то динамика во многом будет зависеть от того, помогут ли меры ЦБ остановить рост инфляции. По прогнозу ЦБ, к концу года инфляция может увеличиться до 5-6% (вместо ожидаемых 4-4.5%). Если эти цифры удастся снизить до 4%, то ипотечные ставки, скорее всего, стабилизируются и даже немного снизятся».
«Сдерживание инфляции остается основной задачей Банка России. В определенной степени регулятор добивается своих целей, – отмечает президент СРО «Региональная ассоциация оценщиков», профессор НИУ МГСУ Кирилл Кулаков. – Для рынка недвижимости это означает определенное торможение. Ряд девелоперских проектов будет заморожен. Уже в 2021 году были расторгнуты строительные контракты на сумму более триллиона рублей. Возросла себестоимость квадратного метра как в жилых объектах, так и в сегменте коммерческой недвижимости. Это обусловлено двумя факторами: повышением стоимости фондирования и ростом цен на стройматериалы. Девелоперам приходится пересчитывать экономику ранее начатых проектов».
На рынке жилья продолжится рост ставок по ипотеке, а с ним и сокращение платежеспособного спроса, считает Кулаков. Даже продление госпрограммы льготной ипотеки едва ли позволит вернуть прежнюю динамику спроса.
Рост ключевой ставки, темпы инфляции ведут к неизбежному росту стоимости ипотечных кредитов, говорит основатель компании Realiste Алексей Гальцев. Дорогая ипотека сделает покупку недвижимости недоступной или невыгодной для многих. При этом стоимость квадратного метра, по его мнению, продолжит рост на уровне инфляции.
«Мы рекомендуем ждать и инвестировать деньги в надежные инструменты. На фоне роста ключевой ставки сейчас вырастут и ставки по вкладам – можно вложить деньги под 10% в банк и со временем накопить на квартиру, чтобы не переплачивать огромные ипотечные проценты. Все это время можно жить в арендной квартире, что гораздо выгоднее. Вместе с тем увеличится спрос на аренду, ее ставка за год может вырасти на 30%».
Генеральный директор ГСК «Восток Центр Иркутск» Михаил Сигал опасается, что это повышение ключевой ставки – не последнее:
– Сложно что-то дополнить. Рост ключевой ставки неизбежно приведет к росту ипотечных продуктов. Вследствие этого снизится число людей, способных оплачивать подобные кредиты. Соответственно, снизится объем продаваемого жилья.
При этом практически одновременно поднимутся ставки по кредитам для застройщиков, а цены на материалы вряд ли подешевеют, поскольку большинство товаров привязано к мировым ценам (мировой уровень инфляции сейчас бьет все рекорды). Исходя из этого, себестоимость новостроек, как минимум, не снизится, а, как максимум, будет расти. Сама по себе модель проектного финансирования программирует механизм ценообразования, и застройщик не сможет продавать жилье откровенно в убыток. Поэтому возможна коррекция цен, но не обвал. Повышение ключевой ставки ЦБ, скорее всего, не последнее. Ожидаемый рост до 11%, соответственно, ипотечная ставка 12-13% — не фантастика. Это вполне реально.
Если у кого-то есть необходимость решения жилищного вопроса, то это надо делать сегодня. Завтра точно будет дороже, либо из-за роста стоимости, либо из-за увеличения процентных расходов.
Глава строительной фирмы «ВостСибСтрой» Виктор Ильичев также считает, что жилье станет малодоступным:
– Повышение ключевой ставки автоматически повлечет за собой повышение процентной ставки по ипотеке для вновь заключаемых договоров. Автоматически будет исключена тема рефинансирования ипотечных кредитов населению, которое предполагалось рядом банков до сих пор. Жилье станет менее доступно.
Кроме того, это скажется на повышении процентной ставки при финансировании компаний-застройщиков, поскольку оно также привязано к ставке Центробанка. У застройщиков эти затраты, соответственно, лягут в стоимость квадратного метра.
При этом инфляция у нас никуда не девается и продолжает расти, поэтому ставка Центробанка и повышается. И если для финансовой системы это стабилизирующий фактор, то на рынке недвижимости это скажется негативно, поскольку приведет к дальнейшему удорожанию строительных материалов, которое мы сейчас продолжаем наблюдать на рынке.
И все это вместе приведет к тому, что жилье станет дорожать и станет менее доступно. Не так много людей будет сейчас обращаться за ипотечными кредитами в банк. При этом, если накопить на первоначальный взнос люди могут, то накопить и заплатить из своего кармана стоимость квартиры большинство людей не в состоянии. Число сделок по ипотеке и так превышало 90%. Сейчас мы обеспокоены тем, что в результате подорожания жилья и ипотечной ставки рынок продолжит сужаться.
Начните обсуждение первым!