Эксперты: поправки к закону о долевом строительстве могут сократить число застройщиков Приангарья
В Иркутской области на 2 ноября насчитывается около 135 компаний застройщиков. После вступления в силу изменений в федеральный закон о долевом строительстве их количество может сократиться. Об этом на деловой программе в рамках «Ярмарки недвижимости» в иркутском «Сибэкспоцентре» рассказала представитель Службы Госстройнадзора области Анастасия Парфенова.
АНАЛИЗ РЫНКА ЖИЛЬЯ В ПРИАНГАРЬЕ
По данным аналитиков, в целом по России за последние три года снизился уровень доходов населения, и это, соответственно, отразилось на ценах на жилье как в стране, так и в Иркутске. Причем, как отметила директор по маркетингу иркутской ГК «Актив» Татьяна Галущенко, стоимость вторичного жилья в областном центре упала в большей степени, чем квартир в новостройках.
По словам другого аналитика, доцента кафедры «Экспертиза и управление недвижимостью» ИРНИТУ Ильи Казимирова, в этом году в Иркутске было продано больше квартир в новостройках и на вторичном рынке, чем в прошлом, и они были большей площади. В основном, продавались помещения площадью 40-50 квадратных метров, которые располагались в районе аэропорта, улиц Баумана и Байкальская, на бульваре Рябикова и в микрорайоне Первомайский.
Илья Казимиров также отметил, что вся информация была взята из данных Росреестра и подчеркнул, что с 2013 года на сайте ведомства не публикуются сделки без обременения ипотекой. Что же касается ипотечных сделок, то средние цены по ним за последние несколько лет были меньше, чем цены предложений. «И только по данным последних двух-трех месяцев можно с осторожностью сказать, что начался небольшой подъем цен», – отметил аналитик.
ОСНОВНЫЕ ТРЕБОВАНИЯ К ЗАСТРОЙЩИКАМ И ИЗМЕНЕНИЯ В ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВЕ
Об изменениях, которые будут внесены в федеральный закон о долевом строительстве с 1 января 2017 года и о том, какие последствия это может повлечь для застройщиков, рассказала заместитель руководителя Службы государственного строительного надзора Иркутской области Анастасия Парфенова.
Напомним, изменения касаются ужесточения требований к застройщикам. По мнению спикера, они могут привести если не к увеличению стоимости квадратного метра, то, как минимум, к снижению объемов долевого строительства.
Так, с 1 января 2017 года застройщик будет обязан вести сайт. Также расширится перечень информации, которая должна будет публиковаться в открытом доступе на этом сайте и в проектной декларации.
Кроме того, вводится компенсационный фонд, который впоследствии, как предполагается, заменит собой механизмы по поручительствам банка и страхования.
Также застройщик обязательно должен иметь уставныуй капитал (минимум – 2,5 млн рублей), при этом 5% от суммы необходимы уже в момент подачи проектной декларации. Если эта сумма не соответствует требованиям, то застройщик будет обязан заключать договор поручительства, который подлежит нотариальному заверению и должен заключаться до государственной регистрации первого договора о долевом участии в строительстве.
Поручителем может быть только юридическое лицо, которое должно являться учредителем или участником юрлица застройщика. Эта организация также не должна находиться в стадии ликвидации, ее деятельность не должна быть приостановлена Арбитражным судом. Кроме того, поручителя не должно быть в реестре неквалифицированных подрядчиков, а налоговая задолженность не должна превышать 20%.
Кроме того, у застройщика с января 2017 года появится возможность получить в банке целевой кредит. Как пояснила замдиректора юридического управления-начальник отдела правового сопровождения корпоративного бизнеса Байкальского банка Сбербанка Елена Аполинская, в этом случае деньги будут зачислены на специальные эскроу-счета (специальный условный счет, где учитываются имущество, документы или деньги до выполнения определенных обязательств; в сделке участвуют три стороны – покупатель, продавец и эскроу-агент, – прим. ред.). Срок условного депонирования составит шесть месяцев, но может быть продлен по согласию сторон.
Отметим, в итоге проектную декларацию, поданную застройщиком, сотрудники уполномоченного органа будут обязаны рассмотреть в течение 30 календарных дней и в обязательном порядке вынести заключение, одобрить эту декларацию или нет. Его форма пока еще разрабатывается и утверждается в правительстве РФ.
Еще Анастасия Парфенова отметила, что направленные на оплату услуг застройщика средства не будут подлежать обязательной отчетности только в том случае, если в договоре будет присутствовать одноименная графа.
Однако эти нововведения, по словам спикера, никак не затрагивают жилищно-строительные кооперативы, которые и могут стать нишей для небольших фирм. Впрочем, такая форма долевого строительства может быть рискованной для участников, поскольку не гарантирует стопроцентного получения денег от потенциального покупателя.
СИТУАЦИЯ С ЮРИДИЧЕСКОЙ ТОЧКИ ЗРЕНИЯ
Плюсы и минусы нововведений в закон о долевом строительстве для застройщиков Приангарья рассмотрела юрист Адвокатского бюро «Владимир Рябенко и партнеры» Алина Берест. По ее мнению, паника на почве того, что установлены слишком высокие нормативы уставного капитала, беспочвенна – изменения разрабатывались, в том числе, и для застройщиков российских столиц, где, по сравнению с регионами, на несколько порядков отличаются цены на недвижимость. Юрист пояснила, что эта сумма не обязательно должна выражаться «живыми деньгами» – допускается внесение в качестве оплаты капитала квартир.
Однако, по словам Алины Берест, на сегодняшний день неясно, как именно эти квартиры будут оцениваться, и может ли, к примеру, внесенный в оплату земельный участок использоваться в процессе строительства.
– Мы считаем, что это положение закона сыровато. Нужно будет дорабатывать механизм оценки недвижимого имущества и того, каким образом должны вноситься денежные средства, – сказала адвокат.
Что касается проектной декларации, то, как пояснила Алина Берест, сейчас утверждена унифицированная форма, которая высылается в контролирующие органы через интернет, заверенная электронной подписью. После рассмотрения декларации отказать застройщику имеют право только по причинам, которые связаны с несоответствиями этого документа требованиям, и ни по каким другим.
Юрист также рассказала, что сама конструкция долевого участия в строительстве, которая была принята изначально, сейчас претерпела большие изменения. По мнению юриста, смысл, который вкладывался в закон изначально – беспроцентное финансирование жилья, – утрачен.
– Теперь дольщик не получит конечный продукт по той стоимости, на которую он мог рассчитывать при достаточном регулировании процедур контролирующих органов, – сказала адвокат.
Однако в новом законодательстве есть и плюсы. Сейчас, по словам юриста, застройщик более защищен, чем раньше, в законе прописано больше спорных моментов, и недобросовестных потребителей теперь обязывают доказывать причину расторжения договора. Судебная практика это подтверждает, отметила Алина Берест. Неустойка по договору также взыскивается по новому закону только в строго определенных случаях – за просрочку передачи объекта долевого строительства.
Начните обсуждение первым!