Эксперты: льготная ипотека, вызвавшая рост цен на жилье, больше выгодна застройщикам, чем покупателям
Так считает ряд аналитиков, опрошенных РИА Недвижимость. Специалисты не исключают, что в такой ситуации государство может дать внятный сигнал девелоперам о том, чтобы они умерили «ценовые аппетиты», и даже отменить госсубсидирование ставок ИЖК до 6,5%, изначально нацеленное на поддержку отрасли.
О подстегивании спроса
Льготная ипотека с господдержкой под 6,5%, запущенная в апреле этого года, разогнала спрос на новостройки, который, в свою очередь, спровоцировал рост цен.
Последний практически обнулил выгоду от «дешевой» ипотеки для покупателей. Более того, новостройки по ценам почти догнали «вторичку», создав себе тем самым дополнительного конкурента.
К столь пессимистическим выводам пришел ряд экспертов, опрошенных РИА Недвижимость. Впрочем, не все специалисты согласны с такой оценкой ситуации.
О динамике цен
По данным отдела аналитики «Мосреалстрой», по состоянию на конец сентября средняя цена 1 кв. м (без учета жилья элит-класса) в старой Москве составила 243,4 тыс. руб. — на 9,5% больше, чем годом ранее.
В новой Москве — 153,2 тыс. руб., а годовой рост здесь составил 24,6%.
Цены растут почти во всех возможных измерениях, подчеркнул главный эксперт аналитического центра ЦИАН Алексей Попов.
Так, по его словам, если в I квартале этого года на старте продаж квартиры в московских новостройках стоили в среднем 189 тыс. руб. за «квадрат», то в III квартале за аналогичное жилье приходилось в среднем выкладывать уже 202 тыс. руб. Таким образом, за 10 месяцев рост составил 7%.
Причем интересно, что даже квартиры, находившиеся в стадии активной реализации в марте (до пандемии), но до сих пор так и не проданные, тем не менее, подорожали еще сильнее — на 15%, подчеркнул Попов.
О затухании эффекта от льготной ипотеки
По мнению директора по поддержке риэлторского бизнеса МИЭЛЬ Юлии Федулаевой, для покупателей рост цен уже «съел» весь позитивный эффект от госпрограммы льготной ипотеки с субсидированием ставок под 6,5%, и теперь выгоду от этого получает только застройщик.
«Желание застройщика получить сверхприбыль на ажиотаже аукнется тем, что покупатели, в том числе инвесторы, приобретут квартиру по завышенной цене, а потом этот объект, перейдя в категорию вторичной недвижимости, надолго зависнет на рынке, — предположила Федулаева. — Это станет проблемой не застройщика, а покупателя», — резюмировала она.
Согласно расчетам специалистов жилищной экосистемы «Метр квадратный», при снижении ставки ИЖК с 9% до 6% при одновременном росте цены квартиры (в новостройках массового сегмента) на 10%, выгоды, которые изначально доставались только покупателю-заемщику, примерно в равной пропорции распределяются между ним и застройщиком.
Дальнейший рост цен на новостройки будет приводить к перекосам в данном распределении, что, вполне очевидно, не понравится ни гражданам, ни их представителям в органах власти, сделали свой прогноз эксперты «Метр квадратный».
О возможных мерах со стороны государства
Навлечет ли стремительный рост цен гнев властей на застройщиков с принятием определенных санкций со стороны государства?
Ряд экспертов не исключают таких перспектив, но не в радикальной форме. Ведь льготная ипотека запускалась в первую очередь с целью стимулировать отрасль в условиях кризиса.
Так, по мнению аналитиков «Метр квадратный», скорее всего, владельцы и руководители девелоперских компаний получат от властей некие неформальные сигналы о необходимости держать свои аппетиты под контролем.
Впрочем, строгие санкции или жесткие меры воздействия на застройщиков со стороны государства вряд ли будут введены, поскольку это негативно скажется на выполнении национальных жилищных программ и достижении предусмотренных ими показателей по вводу жилья, уверен директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев.
Эксперт полагает, что оптимальный ход для сдерживания цен — наращивание темпов строительства и объемов предложения.
«Что может сделать правительство — это упростить для застройщиков процедуру получения разрешительной документации на новые проекты, стимулируя таким образом увеличение объема строительства в регионе, что сбалансирует цену продаж», — аргументирует директор по продажам ГК Самолёт Кирилл Храпов.
Руководитель департамента консалтинга и аналитики «Азбука Жилья» Ярослав Дарусенков не исключает, что ключевой мерой со стороны Правительства может стать и отмена льготной ипотеки.
Также действенным средством будет оптимизация налогообложения застройщиков, позволяющая компенсировать рост себестоимости строительства (например, из-за снижения курса рубля), полагает эксперт.
О выгоде льготной ипотеки для застройщиков и покупателей-инвесторов
Как бы то ни было, не все участники рынка разделяют мнение о том, что рост цен поставит крест на положительном влиянии льготной ипотеки на покупателя.
Чтобы эффект от льготной ставки по ипотеке был нивелирован, стоимость 1 кв. м одномоментно должна вырасти более чем на 8%. Но этого не произойдет, так как сейчас мы подошли к порогу цен начала следующего года, считает директор по продажам ГК ИНГРАД Константин Тюленев.
Еще один представитель девелоперского сообщества, совладелец Группы Родина Владимир Щекин признает, что после запуска госпрограммы льготной ипотеки рост цен на жилье частично снизил эффект от нее для покупателей и принес застройщикам серьезную выгоду.
По словам Щекина, совокупная выручка застройщиков московского региона за первые 10 месяцев этого года составила около 620 млрд руб. и уже превысила показатель всего прошлого года. Для сравнения: в 2019 году этот показатель находился на уровне 608 млрд руб., а в 2018 году составлял 543 млрд руб.
Тем не менее, приобретение жилья по господдержке для покупателя «по-прежнему сейчас выгоднее, чем в предыдущие годы на обычных условиях», убежден Щекин.
Председатель совета директоров БЕСТ-Новострой Ирина Доброхотова заметила, что с учетом текущей динамики цен на новостройки, покупка квартиры на котловане с последующей перепродажей после ввода в эксплуатацию выгодна покупателям-инвесторам — даже с учетом издержек по обслуживанию кредита.
«Есть проекты, которые, стартовав весной, уже выросли в цене на 20%», — подчеркнула Доброхотова.
С ней солидарна управляющий партнер Метриум Мария Литинецкая, которая повышение активности инвесторов наблюдает уже несколько месяцев, «По нашим оценкам, доля инвестиционных сделок возросла со стандартных 10% до уровня примерно 20%, — уточнила специалист. — Также в два-три раза выросла доля региональных покупателей, которые стремятся приобрести ликвидный объект, которым можно будет воспользоваться в будущем», — так Литинецкая обозначила одну из ключевых последних тенденций в сфере инвестирования в недвижимость.
Люди, которые сейчас берут жилищные кредиты, будут 25–30 лет выплачивать ипотеку за дорогущее жилье, и это хуже, чем покупка более дешевого жилья по более высокой процентной ставке
Банки являются главными бенефициарами не только в стройке, они в нашей стране вообще главные бенефициары.
Рынок новостроек у нас сильно связан с доступностью ипотеки. По своим параметрам, ипотека сейчас самая доступная за всю историю. Естественно, это вполне себе обычная история: если запускается льготная ипотека, то в последующие месяц-два застройщики, вслед за ажиотажным спросом, начинают объективно повышать цену квадратных метров.
Ещё в прошлом году, согласно тем же данным Росстата, квартиры были на 20% дешевле, но теперь мы имеем то, что имеем.
То есть льготную ипотеку людям предлагают платить за астрономические по цене квадратные метры, и возникает мысль, что где-то кто-то нас обманывает.
Есть две новости, одна хорошая, а другая плохая. Хорошая – это то, что ставки по ипотеке в России находятся на минимальных значениях за всю историю. Договоры ипотечного кредитования под льготные 6,5% разлетаются как горячие пирожки.
Плохая новость в том, что жилье в России рекордно подорожало и подорожает еще в диапазоне от 12 до 15% к концу года – такой прогноз дали участники рынка недвижимости.
в связи со снижением процента по ипотеке и увеличившимся спросом, застройщики новостроек резко взвинтили цены на квартиры. Поэтому для покупателей низкий банковский процент-это иллюзия доступности, а по факту даже более дорогая покупка "воздуха" на уровне котлована.
Открою Вам тайну,все ипотечники берущие на 25-30 лет естественно о расплате не помышляют.Этот класс надеется на то что все рухнет и на банки упадет метеорит...
когда то я не мог и мечтать о покупки квартиры в ипотеку. Для меня это было просто не реально. А сегодня всё стало реальным. Я уже почти два года в ипотеке.