Эксперты: глобальный финансовый кризис нанес удар по объемам жилищного строительства во всем мире
Эксперты международного агентства недвижимости Savills проанализировали количество выданных видов на жительство на душу населения за последние 20 лет, чтобы понять, как зависят друг от друга уровень жилищного строительства и устойчивость индустрии в целом в контексте изменения численности населения, а также чтобы проследить взаимосвязь между ценами на жилье и объемом предложения новостроек. Всего в периметр исследования вошли данные по 20 странам: Франция, Норвегия, Великобритания, Бельгия, Тайвань, Австралия, Малайзия, США, Сингапур, Канада, Польша, Германия, Южная Корея, Испания, Россия, Швеция, Турция, Нидерланды, Италия и ЮАР.
Аналитики Savills считают, что глобальный финансовый кризис нанес удар по объемам жилищного строительства во всем мире, и его наследие продолжает повсеместно формировать рынки жилья.
Так, Франция, Норвегия и Великобритания – лидеры по количеству выданных в прошлом году видов на жительство по отношению к общей численности населения благодаря вмешательству частного сектора и государства. При этом во всех вышеобозначенных странах уровень ввода нового жилья в эксплуатацию находится ниже своего пикового значения 2005 г.
В 2018 г. самый впечатляющий рост количества выданных разрешений на строительство относительно общей численности населения был зафиксирован в Сингапуре и на Тайване. В Сингапуре число разрешений выросло с менее чем 1 новостройки на 1000 человек до 3,5, и цены на жилье прибавили +7%. В свою очередь на Тайване было выдано 5,2 разрешений на 1000 человек по сравнению с 1,3 в 2017 г. При этом рост цен на жилье составил всего +1%.
«Индустрия жилищного строительства имеет решающее значение для экономики страны, и поэтому крайне важно, чтобы возводилось достаточное количество новостроек своевременно и в нужных местах, и чтобы эти дома реализовывались по корректным рыночным ценам. Все это почти неизбежно требует вмешательства государства. Однако мы обнаружили, что объем строительства практически везде значительно снизился и восстанавливается крайне медленно в отличие от стоимости жилья – мы наблюдаем рост цен во многих ведущих мировых городах», - отмечает глава департамента мировых исследований Savills Софи Чик.
Строительство жилья – большие перемены
Начиная с 2008 г. в большинстве стран наблюдалось уменьшение объемов нового строительства. Например, в Испании объемы упали на -97%, тогда как в России всего на -7%. Идентичная ситуация практически повсеместно наблюдается и с ценами. Так, в Бельгии за исследуемый период они снизились на -3%, а в Испании и США на -40%.
В 2018 г. в США было выдано самое большое количество видов на жительство – 1,3 млн, что однако эквивалентно всего 4,1 разрешений на строительство на 1000 человек. За 3 года до Глобального Финансового Кризиса, в 2005 г., данный показатель составил 2,2 млн - 7,3 разрешений на 1000 человек. Все это указывает на крайне высокий уровень предложения, который, в итоге, вылился в драматичное падение цен на -39%.
В Испании пик выдачи видов на жительство пришелся на II-й квартал 2007 г. – 17,1 на 1000 резидентов, но данный показатель обвалился в 2009 г., когда просели цены на жилье. В итоге, прошло более 10 лет, прежде чем девелоперы начали возвращаться на этот рынок. Однако сейчас его рост скорее выгладит плавным, что обусловлено ежегодным влиянием инфляции на стоимость жилья. В 2018 г. она составила +5%. В прошлом году в Испании было выдано 1,75 видов на жительство на 1000 человек, что почти на 1/3 (+29%) больше, чем в 2017 г.
В период с 2017 по 2018 г. в Малайзии было зафиксировано самое большое снижение количества выданных видов на жительство в пересчете на душу населения.
«Что касается рынка Малайзии, то сейчас он может приблизиться к точке, когда предложение будет крайне избыточным ввиду того, что последние 10 лет цены на жилье росли, и активность девелоперов была очень высокой. Правительство страны на такую ситуацию ответило политикой поощрения именно приобретения жилья в собственность, чтобы помочь застройщикам реализовать накопившийся у них запас жилых объектов», - поясняет Софи Чик.
Лидеры рынка
В ушедшем году Франция оказалась лидером по количеству одобренных видов на жительство среди изученных стран – 6,8 на 1000 резидентов. Далее с незначительным отставанием следуют Норвегия (6,5) и Великобритания (6,2). Исследование объемов ввода нового жилья во Франции и Соединенном Королевстве показало связь между меняющимися экономическими индикаторами и вмешательством политических кругов.
Во Франции начиная с 2016 г. уровень роста объемов строительства жилья был в 2 раза больше, чем увеличение численности населения. Этому способствовали различные поощрения со стороны государства инвесторам и тем, кто впервые приобретает жилье. В то же самое время рост цен на жилье с 2015 г. составил +5%. Однако активность на рынке начала замедляться ввиду ослабления экономического роста и окончания периода действия различных налоговых льгот.
В Великобритании в 2017 г. выдача разрешений на строительство значительно ускорилась. Это произошло благодаря усилиям правительства, направленным на увеличение объема предложения и повышения доступности жилья для покупателей -«новичков» - особенно это касается программы Help to Buy, которая будет свернута в 2023 г. Сейчас уровень строительства жилых домов в Туманном Альбионе достиг своего пика.
Влияние объемов строительства на цены абсолютно очевидно. Во Франции, где показатель объема строительства жилья в пересчете на душу населения всегда был выше, цены постоянно относительно более стабильные, чем в Соединенном Королевстве.
© Savills Research
Правительства должны вмешиваться
«Абсолютно очевидно, что фундаментальные показатели предложения и спроса влияют на цены на жилье, но взаимосвязь между стоимостью жилых объектов и объемом ввода в эксплуатацию новых проектов – это деликатный вопрос, и он далеко не однозначен», - утверждает Софи Чик.
Она подмечает, что проведенное исследование подтверждает, что стабильный уровень выведения новостроек на рынок будет способствовать меньшей волатильности цен. Одновременно четкое понимание динамики спроса и предложения в будущем жизненно необходимо для повышения доступности жилья, особенно для ведущих мировых городов.
«На большинстве рынков ситуация складывается так, что сфере девелопмента требуется совместное финансирование как со стороны частного сектора, так и государства. Это необходимо, чтобы обеспечивать правильную политику в целом и поддерживать нужный уровень ввода новых проектов в условиях экономических вызовов, а также обеспечивать достаточное количество домов для удовлетворения спроса покупателей», - говорит Софи Чик.
https://строй-россия.рф
Начните обсуждение первым!