Согласно поручению Владимира Путина, в течение месяца должен быть проработан детальный план-график перехода от привлечения средств граждан на строительство жилых домов в рамках договора долевого участия либо к проектному финансированию, либо к банковскому сопровождению. Об этом заявил в ходе круглого стола при Комитете Госдумы по природным ресурсам замглавы Минстроя Никита Стасишин. В ходе этой работы, уточнил он, помимо прочего экспертам предстоит выяснить, как это все в итоге повлияет на конечную стоимость жилья для человека

Однако пока чиновники только собираются выяснять, как повлияет переход к проектному финансированию на стоимость квартир, некоторые крупные риелторы уже проводят сравнительные анализы и приходят к неутешительным для рядовых покупателей выводам.

Подобную работу, в частности, провели аналитики компании «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость», приняв в качестве расчетной базы одну из самых востребованных для возведения как малоэтажных, так и высотных жилых комплексов локаций среди застройщиков — территорию Новой Москвы в зоне удаления от 5 до 20 километров от МКАДа.

С учетом действующей «старой» модели долевого строительства они получили следующие данные по себестоимости квадратного метра жилой площади:

*) строительная себестоимость объекта — 61 400 рублей;

*) общая себестоимость проекта — 66 800 рублей;

*) «продажная» цена без учета вознаграждения риелтора — 77 600 рублей;

*) повышение себестоимости жилой площади за счет процентов по кредиту при ставке 14% годовых — 1 484 рубля;

При этом «миэлевцы» уточнили, что полученные средневзвешенные значения действительны на условиях приобретения застройщиком земли и запуска начального этапа планирования за собственный счет, а все остальные затраты осуществляются за счет привлечения кредитных средств, а на получение градостроительной и разрешительной документации, непосредственное возведение объекта, его сдачу в эксплуатацию и оформление прав собственности потребуется не более трех лет.

В предполагаемую же «новую» модель проектного финансирования аналитики заложили несколько иные параметры. Так, они предположили, что приобретать земельный участок и первые стадии проектирования девелопер будет осуществлять также за свой счет, а привлекать кредитные средства будет для всех остальных работ до получения разрешения на строительство (на это вместе с процессом строительства и ввода объекта в строй потребуются все те же 3 года). Поступление же денег от покупателей будет происходить в течение года после приемки дома, если на эскроу-счетах имеются денежные средства, и часть квартир уже реализована, при этом погашение выданного кредита будет осуществлено в течение 6 месяцев.

В этом случае средневзвешенные данные по цене квадратного метра жилья получились несколько иными. Если размеры строительной и общей себестоимости остались прежними (61,4 и 66,8 тысячи рублей соответственно), равно как и цена реализации за минусом риелторского вознаграждения (77,6 тысячи рублей), то удорожание за счет процентов по кредиту оказалось в разы выше. При той же годовой ставке (14%) рост составит минимум 15%, что в денежном эквиваленте превышает 10,5 тысячи рублей. Таким образом, констатируют «миэлевцы», при внедрении проектного финансирования каждый квадратный метр жилой площади в столичном регионе будет обходиться покупателю самое малое в 89 895 рублей (против «минималки» в 79 327 рублей по действующей схеме долевого строительства).

Авторы расчета обращают внимание на тот факт, что на конечную рыночную стоимость квадратного метра жилья в России оказывает серьезное влияние фактор владения землей. Иными словами, если в приведенных выше расчетах учесть, что у застройщика по каким-либо причинам не имеется собственных средств для приобретения участка и обустройство инженерной инфраструктуры (или стоимость земли изначально слишком высока), то риски затягивания сроков строительства возрастают. А это в случае реализации схемы проектного финансирования может привести к тому, что удорожание квадратного метра в проекте достигнет отметки уже в 30%.

К тому же, в российских реалиях доступность банковских кредитов для реализации собственных проектов для разных девелоперов разная. Следовательно, в обновленных условиях шансы сохранить конкурентоспособность останутся исключительно у крупных игроков первичного рынка, «заточенных» под массовую комплексную застройку. Небольшие же компании, специализирующиеся на мелких точечных проектах (как следствие, гораздо менее затратных), скорее всего, свою долю рынка утратят. Это означает, что даже самое недорогое жилье комфорт- и эконом-классов превратится при введении системы проектного финансирования в недосягаемую для массового покупателя недвижимость.

Однако помимо столь очевидного и отнюдь не приятного для большинства россиян минуса переход на проектное финансирование имеет также и некоторые плюсы по сравнению с действующей ныне системой. Конечный покупатель, подчеркивает исполнительный директор компании «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость» Людмила Цветкова, будет приобретать уже полностью готовую и сданную квартиру. И если при этом у него возникнет необходимость в ипотечном кредите, то в глазах банк подобный залог будет выглядеть менее рисковым. В теории это должно повлиять на размер годовой ставки по такому займу и понизить ее до наиболее оптимального, приемлемого и для потребителей, и для государства уровня.

Плюс к этому, отмечают эксперты, застройщики прекрасно осознают, что риски, повышающие стоимость объекта жилищного строительства, могут возникнуть на любом этапе его реализации. Например, задержка может случиться при получении градостроительного плана застройки участка (ГПЗУ) или на этапе ввода жилья в эксплуатацию. И то, и другое будет означать, что срок получения девелопером денег от покупателей, за счет которых он может расплатиться с банком-кредитором, может также откладываться.

Прекрасно понимая это, застройщики, полагают специалисты, будут стараться минимизировать свои затраты за счет сокращения времени выхода на стройплощадку и сроков самого строительства, что также благоприятно отразится на сдаче жилья в эксплуатацию. А если еще у них появится возможность использовать эскроу-счета с начислением процентов в течение периода накопления, то и расходы на обслуживание кредита также могут быть частично нивелированы.