Заметив, что год для российских строителей складывался непросто, Владимир Якушев сразу же обратился к статистическим данным, поскольку эмоции эмоциями, а «цифры не обманешь».

Традиционно вся статистика Минстроя России начинается с жилья – и Владимир Якушев не стал этому изменять: по его словам, на 1 декабря 2018 года введено 58,2 млн кв.м. жилья (на 3,7% меньше, чем в прошлом году), при этом падение в многоквартирном домостроении составило 11,2% (30,1 млн кв.м.), в ИЖС – 5,9% (28,1 млн кв.м.). Министр не увидел в этих цифрах ничего катастрофического, поскольку сейчас вводится жилье, заложенное в 2014-2015 годах, а тогда был резкий спад открытия новых объектов. В целом же по году Минстрой прогнозирует ввод 75 млн кв.м. жилья.

То есть, за декабрь должны быть введены 17 млн «квадратов». Таким образом, ввод жилья по стране будет падать третий год подряд.

При этом не прозвучали цифры реализации построенного жилья, хотя в той же Московской области есть квартиры, которые не продаются по 5-7 лет, а количество новостроек, по оценкам экспертов, в два раза превышает спрос. Возможно, ситуацию выправит бурно развивающаяся ипотека, которая на фоне падения всех показателей демонстрирует такой фантастический рост, что эксперты заговорили об «ипотечном пузыре»: так, за 2018 год  количество выданных кредитов выросло на 44,4% и достигло 1 млн 174 тысяч, при этом объем кредитов вырос на 58,2% и составил 2,37 трлн рублей.

Владимир Якушев отверг опасения об «ипотечном пузыре», поскольку ДОМ.РФ регулярно говорит об очень высоком качестве ипотечного портфеля – проблемными признаются всего 3-4% кредитов. Однако отметим тот факт, что население России в целом очень сильно закредитовано, и для того, чтобы выплачивать кредит и не потерять единственное жилье, очень многие ипотечные заемщики берут потребительские кредиты в других банках – именно поэтому растут общие показатели по объемам кредитования населения. На фоне продолжающегося пятый год падения реальных доходов граждан благодушие Банка России и ДОМа.РФ могут лопнуть самым неожиданным образом.

Ушибленные эскроу
К вопросам жилищного строительства относятся и так называемые проблемные объекты, точное число коих колеблется от 1352 (по информации регионов) до 2006 (по данным ДОМа.РФ). По состоянию на 1 октября совместными усилиями регионов и Минстроя к проблемным были отнесены 1881 дома, в которых заключено более 100 тысяч договоров долевого участия). По оценкам министра, и остальные 325 постепенно будут переведены в разряд проблемных. Сколько домов к этим 2006 могут прибавиться в результате проводимой в настоящий момент реформы долевого строительства жилья, министр не сказал, однако отметил, что задача Минстроя и регионов – не допустить остановки строительства заложенных домов ни на один день. Реформа не должна повлиять на стройку. Нужно сказать, что эксперты не разделяют оптимизм Минстроя России, тем более, что ежемесячно с рынка уходят десятки компаний – сейчас  из 3,5 тысяч зарегистрированных застройщиков более 800 находятся в процедуре банкротства, и это количество в результате перехода на проектное финансирование строительства жилья будет только расти.

В целом, новации в жилищном строительстве министром и журналистами обсуждались практически всю пресс-конференцию, поскольку происходят они стремительно, и далеко не все смогли оценить их глубину и последствия. О ходе рассмотрения пакета поправок в закон о долевом строительстве в последние две недели написано очень много, но сейчас они уже прошли Совет Федерации и со дня на день должны быть подписаны президентом Путиным. Так что обсуждать тут нечего, надо исполнять.

Пожалуй, самое тяжелое из принятых решений для застройщиков – это перевод уже действующих строек на эксроу-счета и проектное финансирование. От Владимира Якушева впервые прозвучала цифра в 50%: то есть, все дома, которые достроены к настоящему моменту менее, чем на 50%, должны будут перейти от прямого использования средств дольщиков на счета эскроу и кредиты от банков. При этом до сих пор ни одной методики Банка России, ни одного регулирующего документа по проектному финансированию ни банки, ни застройщики не получили. По факту ситуация такова, что не только разные банки выставляют застройщику разные требования, но и разные отделения одного и того же банка могут предъявлять свои «хотелки» застройщику, базируясь исключительно на собственном понимании ситуации и личных фантазиях. И хотя, по словам министра, работа с банком России идет постоянно, реальных результатов ЦБ до сих пор не выдал.

Владимир Якушев ушел от ответа на вопрос, насколько подорожает жилье в результате реформы, однако сам рост стоимости жилья он не отвергает, вопрос только в том, на какой цифре он остановится. По оценкам экспертов, эта цифра может быть от 5 до 15%.

Нацпроект больших городов
Еще одна тема, о которой говорил министр, - это градостроительная политика и развитие территорий. То есть, о градполитике как таковой сказано практически ничего не было, но в целом все четыре  федеральных проекта  Нацпроекта «Жилье и городская среда» касаются именно этого. В.Якушев сообщил, что паспорт  Нацпроекта окончательно согласован и утвержден премьер-министром, и теперь остается только работать. И если по программе «Аварийное жилье» все более-менее понятно, и регионы уже научились в ней работать, если по благоустройству городских дворов и общественным пространств принято решение еще год посмотреть, как все это работает в нынешних условиях, то выполнение двух других программ – «Ипотека» и «Жилье»  - потребуют много усилий для их реализации. Сейчас пока только с 20 регионами удалось согласовать показатели этих программ, которые они берут на себя, но до конца года вся региональная составляющая нацпроекта должна быть сформирована. Судя по всему, губернаторы начинают понимать, что неисполнение показателей по Нацпроектам будет грозить им, как минимум, отставкой.

При этом, честно говоря, не создалось впечатления, что четыре программы Нацпроекта взаимоувязаны между собой. Может быть, по факту это и не так, но есть стойкое ощущение, что 120 млн кв.м. жилья в год будут строиться совершенно отдельно от расселения аварийного жилья и благоустройства городских территорий. Сколько нового жилья уйдет под «аварийку»? Сколько новых общественных пространств появится в результате строительства этих самых 120 млн? Или они будут обустроены на месте снесенного жилья? И самое главное – все программы опять заканчиваются на центрах регионов, потому как ответа на вопрос, как будут развиваться  муниципалитеты, поселки, а тем более деревни, в нацпроекте по-прежнему нет. Потому как ни новое жилье, ни общественные городские пространства не строятся в городах, где нет экономики, а все районные центры безнадежно дотационны. Жаль, что этот аспект не был затронут в выступлении министра, хотя на 2019 год запланировано строительство 131 объекта инфраструктуры в 42 российских регионах, в том числе, 68 школ и детских садов, 2 поликлиник и 61 дороги.

И последнее, что стоит сказать о градостроительной политике, которой, по факту должен заниматься Минстрой России: в отсутствие Стратегии пространственного развития Российской Федерации строить какие-либо программы территориального развития бессмысленно – хотя бы потому, что неизвестно, какие населенные пункты умрут, а какие появятся, где будут новые производства и куда пойдут железные и автомобильные дороги. А в этой ситуации реально можно говорить только о благоустройстве существующих городов.

Ах, «нормативка»! Ой, ценообразование!
Министр коротко упомянул о работе Минстроя России по развитию нормативной базы строительства. Здесь Минстрою есть, чем гордиться – за 2018 год разработано и утверждено 162 ГОСТа и более 150 Сводов правил. Активно работает ТК 465 «Строительство», налажено межгосударственное сотрудничество по разработке стандартов, идет работа в рамках стандартов ИСО. Кроме того, как ранее заявлял министр, Минстрой полон решимости все-таки внести в правительство согласованные поправки в Технический регламент «О безопасности зданий и сооружений» в части создания единой информационной системы всех нормативных актов в строительстве. Не теряет Минстрой и надежду отстоять свою позицию в части принятия техрегламента ЕАЭС «О безопасности строительных материалов», хотя эта истории я тянется уже седьмой год.

А вот с ценообразованием пока все, действительно, очень тяжело. В.Якушев не зря называл его «черной дырой», которая сравнима с проблемами обманутых дольщиков. Результаты проверки Счетной Палаты ясно показали: за три года и 2 млрд рублей Минстрой России не получил ни действующую систему ФГИС ЦС, ни методики расчета сметных нормативов, ни сколь-нибудь стройную «дорожную карту» по переходу на ресурсный метод ценообразования. Отвечая на вопрос главного редактора Агентства новостей «Строительный бизнес» Ларисы Поршневой об итогах проверки и дальнейших шагах по реформе ценообразования, Владимир Якушев сообщил, что принято решение реанимировать базисно-индексный метод ценообразования, а переход на ресурсный метод сделать постепенным,  растянув процесс на два года и наполняя необходимыми данными ФГИС ЦС. Представляется, что сметчики от такого решения в особый восторг не придут – они готовились начать работать по-другому, однако у Минстроя появляется время и шанс сделать реально необходимые и выверенные методики, а также собрать 90% недостающих данных для ФГИС ЦС.

… А победителем в части дурацких вопросов от журналистов, бесспорно стал некто Евгений Карант, обвинивший в коммерциализации системы саморегулирования не только Нацобъединение строителей, но и Минстрой России, и попросивший встречи с замминистра Дмитрием Волковым, чтобы обсудить – правда, неясно, что: то ли меры борьбы, то ли суммы от «коммерсантов».  Владимир Якушев откровенно повеселился на этот счет.

Лариса Поршнева

http://ancb.ru