Стройэкспертиза - что это и зачем она нужна

Стройэкспертиза

Стройэкспертиза - это особый вид контроля качества строительства, направленный на выявление проблем, нарушений, допущенных в ходе выполнения строительных работ (проектных, строительных и ремонтно-отделочных). Качество строительства не всегда отвечает требуемым нормам, потому может возникнуть необходимость проведения стройэкспертизы уже существующих строительных конструкций и инженерных сетей. Причины появления строительного брака, выявляемые стройэкспертизой, могут быть различными, но основные это, прежде всего, недобросовестная работа системы контроля качества за проведением строительства. Кроме того некачественные, необдуманные проекты или просто их невыполнение (сознательное нарушение строительных процессов с целью экономии времени или денег) ведет к нарушениям. К причинам брака также относят низкую квалификацию рабочего персонала, несоответствующую нормативам, что не может гарантировать соблюдение строительных технологий.

За качество строительства ответственность несет застройщик. Стройэкспертиза – первый и самый важный шаг устранения дефектов в рамках гарантийных обязательств. В спорных ситуациях результаты проведенной экспертизы станут значимым аргументом и помогут сэкономить немало денежных средств. Если объемы работ или цена их выполнения неоправданно завышены, или ремонтные работы были выполнены предположительно некачественно, или незамеченные при сдаче объекта в эксплуатацию дефекты стали проявляться только в процессе использования, - во всех этих случаях может возникнуть необходимость в стройэкспертизе. С другой стороны, возможно возникновение обратной ситуации, когда заказчик не выполняет обязательств по оплате, хотя строительные работы были выполнены вовремя и с хорошим качеством. В случае решения возникших проблем в суде мы можем помочь проведением судебной строительно-технической экспертизы, которая выполняется по определению арбитражного или гражданского суда, для уточнения определенных моментов в таких областях строительства, как демонтаж конструкций и зданий, их реконструкция, строительство, проектирование. Без вмешательства экспертов и не имея на руках вескую аргументацию редко удается уладить конфликты с подрядными организациями. Поэтому наиболее верное решение возникших споров (или даже просто сомнений в качестве строительства) - обращение в независимую экспертную организацию, получение экспертного заключения, и в случае необходимости, обоснованное обращение в суд. Важно знать, что по итогам суда (а иногда и без обращения в суд, что составляет почти половину случаев) вся стоимость, затраченная на проведение стройэкспертизы, может быть возвращена.

Независимая строительная экспертиза

АНО СБР предоставляет услуги независимой строительной экспертизы в г.Иркутске и Иркутской области, обладает разрешительными документами на техническое обследование зданий, нормативной и технической базой для проведения независимой экспертизы строительства, осуществляет техническое освидетельствование и инструментальный контроль качества строительства. Необходимость проведения независимой строительной экспертизы недвижимости, её объём и стоимость зависят от конкретных задач обследования здания. Строительная экспертиза  обычно проводится в два этапа: визуальная строительная экспертиза здания на первом этапе и инструментальная строительная экспертиза на втором. Задачей второго этапа независимой строительной экспертизы является инструментальное обследование зданий методами неразрушающего контроля, детальное обследование конструкций здания и несущей способности грунтов под основанием фундамента Инструментальная строительная экспертиза здания подразделяется по видам работ. В рамках инструментальной строительной экспертизы может проводится анализ проектной документации, испытания материалов конструкций, расчет несущей способности. Задачи строительной экспертизы могут потребовать проведения геодезических и геологических работ,  тепловизорного обследования или  георадарного сканирования грунтов под фундаментами в рамках комплексной строительной экспертизы. В строительной экспертизе ограждающих конструкций применяются методы тепловизионного контроля, ультразвуковой контроль сварных соединений (УЗК), вихретоковый контроль сварных швов, георадарное сканирование незаменимо при проведении строительной экспертизы фундамента здания. Строительная экспертиза несущих конструкций подразумевает испытания прочности бетона и расчет несущей способности. Какие из перечисленных видов строительной экспертизы будут включены в состав работ, зависит от целей строительной экспертизы и технического задания. Основным направлением нашей деятельности является проведение независимой строительной экспертизы, технического обследования зданий и сооружений, контроль качества строительства. По данным инструментального обследования здания формируется отчёт строительной экспертизы. Отчёт содержит выводы и рекомендации экспертов по результатам проведения строительной экспертизы. Выводы отчёта судебной строительной экспертизы являются незаменимым аргументом в суде.

Строительная экспертиза проводится при оценке соответствия качества фактически выполненных работ договорным, проектным требованиям и действующим правилам, определении стоимости и объемов выполненных работ, определении причин возникновения повреждений, определении физического износа, проверке достоверности и обоснованности сметной документации. Необходимость проведения независимой строительной экспертизы может возникнуть при проявлении дефектов конструкций здания, трещин или протечек. Строительная экспертиза потребуется, когда нужно изменить назначение здания, переоборудовать, провести его реконструкцию или ремонт. Для перепланировки, надстройки или возобновления незавершённого строительства также необходима строительная экспертиза.

Техническое инженерное обследование зданий и сооружений, включая обследование инженерных сетей

Потребность в этом возникает в следующих случаях:

• Необходимо обследование зданий и сооружений, поврежденных авариями, катастрофами, пожарами, землетрясениями, селями (цель строительной экспертизы - установить возможность дальнейшей эксплуатации здания и выработать мероприятия по усилению конструкций)
• Требуется проект реконструкции, а перед любой реконструкцией необходимо проведение инженерного обследования реконструируемого здания для обеспечения проектировщиков полной информацией.
• Требуется перепланировка помещений (квартир, офисов), перед проектированием которых также обязательны обследовательские работы (при перепланировке может измениться нагрузка, расположение перегородок и т.д.).
• Планируется капитальный ремонт объекта.
• В случае обнаружения нарастания деформаций здания (как правило, это раскрытие трещин в стенах) и необходимо узнать опасно ли это и возможна ли дальнейшая эксплуатация здания.
• Планируется возобновление незавершенного строительства, для чего необходимо уточнить текущее техническое состояние недостроенного объекта (иногда продолжать строительство нецелесообразно)
• Обследование зданий с целью контроля их состояния в процессе плановых и внеочередных осмотров
• Планируется покупка здания или помещения в здании, и нужно выяснить его реальное состояние (настоятельно рекомендуется обследование, при сегодняшних ценах на недвижимость ошибка может дорого стоить)
• При создании исполнительной документации на "самострой" (к исполнительной документации, то есть к проекту, требуется еще и описание текущего технического состояния объекта), при необходимости проведения обмерных работ для составления обмерочных чертежей.
• Требуется обследование инженерных сетей здания в связи с их неудовлетворительным функционированием.

Техническое обследование отдельных конструкций

Обследование отдельных конструкций - плит перекрытий, фундаментов, колонн, ригелей обычно производится для выяснения их несущей способности путем идентификации и поверочных расчетов конструкций и бывает вызвано следующими причинами:

• Планируется увеличение нагрузки на перекрытие при изменении функционального назначения помещения, изменении характеристик оборудования, модернизации производства.
• Планируется перенос перегородок (перепланировка помещения).
• Проектная организация запросила данные о состоянии несущих маталлоконструкций здания и требуется провести ультразвуковой контроль качества сварных швов.
• Замечен беспричинный рост деформаций (увеличение прогиба плит перекрытий, трещин в стеновых панелях и т.п.) и выяснилось, что несущая способность конструкций неизвестна.
• Подошло время для замены конструкций (сгнивших деревянных конструкций перекрытий в зданиях исторической застройки).
• Обнаружено нарастание деформаций здания (как правило, это раскрытие трещин в стенах), свидетельствующее о проблемах с фундаментами. .
• В здании наблюдаются систематические протечки кровли или разгерметизация стен, промокание стен, промораживание стен.

Как правило, обследование отдельных конструкций лишь первый этап, далее все равно приходится обследовать остальные конструкции здания. Особенно часто обращаются за обследованием плит перекрытий при увеличении нагрузки на перекрытие в результате модернизации производства, установки оборудования, перепланировки. Если увеличивается нагрузка на перекрытие, то нагрузка увеличится и на стены (каркас) и на фундаменты здания и на грунты основания, значит обследовать придется и их. А чтобы сделать выводы и прогноз работы фундаментов следует собрать нагрузку от вышележащих конструкций, для чего в худшем случае нужно выяснить состав кровли, состав пола, конструкцию стен. Так что обследовать отдельные конструкции приходится нечасто и техническое задание при этом следует составлять особенно тщательно. С другой стороны это один из способов разбить обследование на этапы. Обследование отдельной конструкции бывает уместно, когда нагрузка не увеличивается а деформации носят местный характер (увеличился прогиб одной из плит перекрытия, возникли трещины в одно из стеновых панелей), либо если несущая способность остальных конструкций здания заведомо выше предполагаемой нагрузки. Также можно обойтись несколькими видами работ при выяснении причин протечек кровли, стен, нарушении функционирования вентиляции, отопления, электросетей, водопровода или канализации. Если у вас такой случай, либо требуется выполнять обследование, разбивая его на отдельные этапы, то целесообразно заказать именно обследование отдельных конструкций.

Работы по обследованию отдельных конструкций

• Обследование металлических конструкций, поверочные расчеты и ультразвуковая дефектоскопия ферм, колонн, балок, настилов. Ультразвуковой контроль сварных соединений.
• Обследование инженерных коммуникаций, электросетей, тепловых сетей, водопровода и канализации.
• Обследование плит перекрытий, идентификация, вскрытие, определение несущей способности с учетом текущего технического состояния.
• Обследование деревянных конструкций крыш, перекрытий.
• Обследование фундаментов, уточнение конструктивной схемы, расчет, испытание материалов.
• Обследование ригелей, балок, строительно техническая экспертиза несущей способности.
• Обследование колонн, закладных деталей, стыков колонн, определение армирования, идентификация по результатам вскрытия, расчет несущей способности.
• Исследование материалов кирпичных мелкоблочных стен, отбор образцов, испытания, определение прочностных характеристик.
• Исследование крупноблочных и панельных стен, испытания, отбор кернов, определение прочностных и теплотехнических характеристик.
• Исследование грунтов основания, лабораторные и камеральные работы, бурение скважин, определение гидрогеологической обстановки.
• Теплотехнические расчеты конструкций, тепловизионное обследование, в том числе расчеты температурных полей.
• Сложные расчеты конструкций по двум группам предельных состояний.

Все вышеперечисленные работы выполняются в процессе обследования зданий или отдельных конструкций.

Сроки и стоимость технического обследования зданий и сооружений

Сроки и стоимость технического обследования определяются следующими факторами:

• точно сформулированное техническое задание;
• наличие документации (проект, паспорт БТИ, отчет о ранее проводившихся обследованиях, координаты лиц эксплуатирующих здание, информация об авариях в здании;
• наличие доступа к конструкциям;
• предоставление рабочей силы и инструментов (стремянки, лопаты, топоры и т.д.)
• расположение объекта;
• объем объекта;
• площадь объекта;
• состояние объекта;
• цель обследования.

Стоимости технического обследования определяется в соответствии с СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений» , МРР-3.2.05.03-05 «Рекомендации по определению стоимости работ по обследованию технического состояния строительных конструкций зданий и сооружений» и Справочника базовых цен на обмерные работы и обследования зданий и сооружений изд. 1998г. (СБЦ-98)с  применением инфляционного индекса, установленный для изыскательских работ и публикуемый ежеквартально Минрегионом России.