Тотальная реновация или китайский вариант — что спасёт рынок жилья РФ?
Минстрой включил в проект строительной стратегии России пессимистичный сценарий, который предполагает, что показатель из указа президента по вводу 120 млн кв. м жилья к 2030 году не будет выполнен. Версия документа еще не была представлена официально, но, как утверждает РБК, его подлинность подтвердили два источника из ведомства.
В стратегии рассматривается развитие отрасли до 2030 года с прогнозом до 2035 года. По пессимистичному сценарию ввод жилья в 2030-м составит 100 млн кв. м, а в 2035-м — 118 млн кв. м. В проекте есть также базовый и агрессивный варианты развития рынка, по которым 120 млн кв. м жилья в 2030 году будет построено и этот уровень сохранится на следующие пять лет. Осенью прошлого года в предыдущем варианте стратегии, который подготовил Минстрой, рассматривались только эти два сценария.
Все сценарии, кроме агрессивного, предполагают снижение объема введенного жилья в 2024 году. Согласно пессимистичному варианту, он снизится до 72 млн кв. м, то есть на 22% относительно прошлого года, когда было введено 92,6 млн. кв. м. жилья. Основной спад произойдет за счет многоквартирных домов — на 33%, до 29 млн кв. м. Упадет и объем многоэтажек в стадии строительства — на 12% относительно уровня прошлого года. Уменьшение этого показателя означает, что застройщики будут менее активно начинать новые проекты в ближайшие годы.
В пресс-службе Минстроя не стали комментировать содержание стратегии, пояснив, что министерство продолжает работу над документом в том числе с учетом мнения заинтересованных ведомств, профессионального и бизнес-сообщества.
Минстрой приступил к разработке стратегии еще в 2019 году, за это время документ претерпел множество изменений и, похоже, что нынешняя ситуация потребовала внесения очередных существенных правок, в частности, появления пессимистичного сценария, который, по мнению некоторых экспертов, вполне можно считать и базовым.
Например, спад по ипотеке после начала спецоперации уже оказался больше, чем во время пандемии. Как подсчитали в бюро кредитных историй «Эквифакс», в апреле по сравнению с мартом объем выданной ипотеки упал почти вчетверо, или на 75%. Если месяцем ранее банки оформили ипотечные ссуды на без малого 530 млрд руб., несмотря на резкий рост ставок на рынке, то в апреле они одобрили только 37,2 тыс. кредитов на 130,5 млрд руб.
Как пояснил «СП» член Российской гильдии риелторов, эксперт рынка недвижимости Константин Барсуков, сравнивать апрель с мартом не совсем корректно, так как в этом месяцев был ажиотажный спрос на квартиры и люди стремились завершить все сделки на фоне наступившей турбулентности. Но и в январе, когда паники на рынке не было, общая сумма выданных кредитов составила 328 млрд рублей. Эксперт согласен с тем, что объемы строительства из-за кризиса неизбежно упадут, и считает, что поддержать отрасль могла бы программа реновации по всей стране.
— Думаю, в 2024 году действительно будет спад по сравнению с прошлогодними цифрами. Несмотря на поддержку государством строительной отрасли ожидается сокращение спроса и, возможно, падение цен на рынке новостроек. На вторичном рынке цены точно упадут, но застройщики пока что держатся за цены зубами, понимая, что если они их отпустят, удержать их будет сложно, и в итоге придется ронять их еще сильнее. Поэтому мы видим с их стороны субсидирование, акции, скидки, но не снижение цен.
Понятно, что такого рода предпосылки приведут к тому, что строители будут сдавать меньше объектов. Сейчас спрос упал, а вот производство в 2021 году было рекордным, и теперь его нужно распродать. Если начинать вводить столько же метров, как раньше, кто будет их покупать? Логично, что на фоне падения спроса строители будут доделывать те площадки, которые они должны завершить по плану, но с вводом новым они не будут торопиться, чтобы не обанкротиться.
«СП»: — Может ли государство поддержать отрасль такими же методами, как во время пандемии?
— Государство и так вводит очень много мер поддержки рынка новостроек и пытается всеми силами поддержать застройщиков, стимулируя спрос и предлагая различные программы льготной ипотеки. В результате на рынке возникает дисбаланс. Со вторичного рынка люди уходят на рынок новостроек. Но сейчас вопрос уже в другом — пока у людей не появятся деньги в карманах, льготы им не помогут, и непонятно, кому нужны будут все эти построенные площади.
Избыточное предложение на фоне низкого спроса приведет к снижению цен, которые могут быть ниже себестоимости. Любой компании нужно получать прибыль. Инвесторам проще вложить деньги в ценные бумаги и получать доход, практически ничего не делая, чем строить, мучиться и получить доход в 5% годовых. Поэтому строители и не будут строить такими же темпами, как бы государство их ни прижимало, чтобы на рынке не образовался этот избыток предложения. Или же они будут требовать какие-то компенсации и поддержку.
«СП»: — Каков же выход из ситуации?
— Позволить себе строить с небольшой доходностью может только один игрок — государство. Оно может брать и строить, условно говоря, в убыток, понимая, что перед ним стоит социальная задача по обеспечению людей жильем. Если мы придем к ситуации, когда строительные компании начнут банкротиться и их начнет забирать государство, или же оно начнет создавать свою строительную корпорацию, тогда мы можем увидеть ситуацию, когда будут строиться дома «впрок». Как в Китае, где стоят дома, никто в них не живет, но государство построило их на будущее, для социальных нужд.
У нас же есть диспропорция на строительном рынке. Основные проекты сдаются в Москве, в крупных городах, но есть регионы, где новостроек нет вообще, одно ветхое жилье. Вот этой проблемой и можно было бы заняться. Реновация — это и есть поддержка строительной отрасли. Нужно запускать масштабную реновацию по примеру московской по всей России. У нас огромные объемы жилья, которые уже не соответствуют современным критериями проживания. Все, что типа «хрущевок», по-хорошему нужно ломать, делать новые коммуникации и дома. И это может оказаться поддержкой строительной отрасли, так как здесь не идет речь о создании большого спроса, у вас изначально будет 30−40% жильцов. В этом случае можно будет выполнить задачу по сдали 120 млн. кв. м. к 2030 году, так как будет понятно, подо что они строятся.
Вице-президент общественной организации «Опора России», руководитель направления «Строительство и ЖКХ» Евгений Шлеменков считает, что перспективы отрасли будут зависеть от того, как быстро удастся наладить производство собственный стройматериалов, техники и решить ряд других фундаментальных проблем.
— Пока мы находимся в состоянии турбулентности, в том числе политической, очень сложно говорить о перспективе. Не сомневаюсь, что этот год мы пройдем нормально. У нас достаточно большое количество уже начатых проектов, которые позволят выполнить показатели.
Но что будет в следующем, будет зависеть от того, как будут развиваться события и внутри страны, и на международной арене. Есть много факторов, которые нам пока неизвестны: как быстро мы научимся сами производить строительные материалы, которые ввозили из-за рубежа, насколько активно будет развиваться машиностроение, потому что мы закупали много импортной техники, как мы будем взаимодействовать с внешним миром, будет ли помогать тот же Китай с точки зрения поставок стройматериалов и техники, что будет с доходами граждан и так далее.
Много факторов, которые трудно определить однозначно. Думаю, поэтому в Минстрое и подготовили, в том числе, пессимистичный сценарий. Не для того, чтобы напугать, а чтобы попытаться негативные тенденции предусмотреть и нейтрализовать.
«СП»: — Как государство может поддержать отрасль?
— Строительная отрасль — это не только жилье, но и дороги, инфраструктура. Самое главное — это не останавливаться. Если платежеспособные возможности граждан резко упадут, ипотеку перестанут так активно брать, как вчера, значит, надо сконцентрироваться на том строительстве, которое может финансировать государство. У нас есть, что строить и что реконструировать, огромный фронт работ.
Если стройку остановить, это сильно затормозит всю смежную экономику, ведь строительство влияет как минимум на 30−40 других отраслей и подотраслей, в нем занято множество работников, которые могут выпасть из экономики. Поэтому останавливаться ни в коем случае нельзя, такие локомотивные отрасли нужно поддерживать в тонусе.
Мнение аналитиков, как правило, расходится даже со здравым смыслом, уже масса подтверждений тому
И если драйвером нового строительства и продаж в целом в последние 3 года были молодые семьи с материнским капиталом и льготными ставками по ипотеке, то сейчас ресурс иссяк.
Себестоимость строительства многоэтажного дома около 45...60тыр/м2, в эту цену входит предчистовая отделка, инженерное обеспечение жилья и благоустройство территории. Не входят замена на приличные новые двери, чистовая отделка, бытовая техника, сан.техника.Продают новое жилье в регионах от 60 до 140тыр/м2, Питер и Москва не в счет.
У застройщиков сильно растут не распроданные запасы.
И это на фоне повышения кредитных ставок, отсутствия роста прибыли населения и роста цен на продуктовые корзины. Хотя эти три пункта подтверждают всё те же аналитики и государство.
Странно, что мнение аналитиков расходится с мнением риэлторов в части спроса и подтверждается соотношением фактических сделок с предложенной на рынке недвижимостью.
Попытки нашего правительства сделать жильё доступным превратилась в фарс, это как пирамида первым повезло, а а остылые будут охренивать от сумм которые должны за 4 стены...