Во втором квартале 2019 года средняя стоимость квартир в России выросла на 6,9%. Об этом, в частности, сообщили журналистам аналитики компании «Колди», отметив, что этот показатель почти в пять раз больше прошлогодних темпов роста. Главной причиной столь резкого ценового скачка, по мнению аналитиков компании, стала реформа в долевом строительстве. Кроме того, свою лепту в сложившуюся ситуацию внесли и сами российские девелоперы, практикующие политику повышения цен по мере готовности объектов.

Совокупность этих двух факторов привела к тому, что все летние умеренно оптимистичные прогнозы аналитиков рынка недвижимости о пусть и небольшом, но все же росте спроса как на вторичную, так и на первичную недвижимость пошел прахом. Регионы не оправдали надежд практически сразу же. Москва негативным тенденциям сопротивлялась чуть дольше, однако на излете сентября столица тоже сдалась.

Так, по данным Росреестра, впервые за последние четыре года в первопрестольной рухнули сразу три важнейших показателя «жизнедеятельности» рынка жилья: сделки со «вторичкой», операции на рынке первичной недвижимости и сегмент ипотечного кредитования. Наиболее сильно, по оценкам аналитиков, пострадал сектор строящегося жилья: там число заключенных договоров долевого участия последовательно в течение всех трех месяцев сократилось на 19% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года (19,9 тысячи штук тогда против 16,2 тысячи теперь).

«В третьем квартале главным фактором, негативно повлиявшем на показатели спроса на новостройки в Москве, на мой взгляд, была реформа, — отмечает Наталья Козлова, коммерческий директор Tekta Group. — В июле начался переходный период в строительной отрасли: застройщики продавали по новой схеме через эскроу-счета и занимались поиском банковского финансирования для своих проектов. Между тем, реализация строящегося жилья по старой модели была разрешена не всем, из-за чего во многих комплексах была приостановлена регистрация сделок, что отразилось на статистике».

Что касается сегмента ипотеки, то в течение III квартала нынешнего года в столице была зарегистрирована 21,7 тысячи сделок с привлечением кредитов для покупки жилья (причем как строящегося, так и уже готового). Между тем, в прошлом году за этот же период Росреестр зафиксировал 24,7 тысячи подобных соглашений. Получается, в годовом выражении спрос на ипотечные кредиты снизился на 12%. И это несмотря на то, что обычно осень традиционно является активным сезоном продаж.

По сведениям специалистов компании «СМУ-6 Инвестиции», в третьем квартале 2019 года каждый десятый потенциальный заемщик либо получил одобрение меньшей, чем хотелось бы, суммы, либо вообще не смог получить положительного решения банка. Хотя, поясняют они на примере одного из собственных проектов, до вступления в силу закона об ипотечных каникулах не соответствовали банковским требованиям всего лишь 3% потенциальных держателей ипотеки. При таком раскладе многие покупатели были вынуждены практически в авральном порядке менять планы покупки, выбирая для этого жилье меньшей площади.

Как полагает генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» Алексей Перлин, к ужесточению андеррайтинга привела появившаяся возможность оформления ипотечных каникул.

«Банки стали куда чаще отказывать в ипотеке, либо же предлагают суммы, которых не хватает на приобретение понравившейся квартиры, — подчеркнул он. — Такая ситуация, безусловно, негативно влияет на рынок. На сегодняшний день у нас не было примеров отказа клиентов от проекта, покупатели соглашались на альтернативные варианты внутри комплекса. Однако, учитывая, что ипотечные сделки занимают в общей структуре 80%, не исключаю, что в перспективе на рынке может сформироваться отложенный спрос со стороны покупателей, которые и хотели бы приобрести жилье, но не могут это сделать, так как попадают в категорию заемщиков с повышенными рисками».

На рынке вторичного жилья в III квартале также был зафиксирован спад. За этот период в Москве в рамках договора купли-продажи сменило собственника немногим более 33 тысяч квартир (тогда как в аналогичном периоде прошлого года их насчитывалось 37,5 тысячи). Таким образом в годовом выражении сегмент подержанных объектов сократился на 11%.

«Главными факторами сокращения спроса на рынке жилья в Москве стали рост ставок по ипотеке, повышение цен на жилье, сокращение доходов населения и реформа долевого строительства, — говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер компании „Метриум“ (участник партнерской сети CBRE). — Напомню, что со второй половины 2018 года начали повышаться ставки по кредитам, которые к апрелю 2019 года достигли уровня 10,5%, хотя за год до этого они варьировались от 9% до 9,5%. Это снизило активность клиентов и отразилось в статистике сделок во всех трех разрезах рынка (новостройки, „вторичка“, ипотека) как раз в III квартале. Ипотека дорожала на фоне продолжающегося падения доходов и быстрого роста цен на жилье в Москве (на 6−7% в сравнении с прошлым летом). Внесла негативную лепту и реформа долевого строительства, правда, она повлияла только на сектор строящегося жилья».

Впрочем, считает эксперт, драматизировать ситуацию пока все же не стоит. За минувшее лето, подчеркнула она, ставки по кредитам снова сократились в среднем до 9,3%, и положительный эффект от этого скорее всего можно будет увидеть уже в конце 2019 года. Помимо этого, уверена Мария Литинецкая, со счетов не стоит сбрасывать и так называемый «эффект высокой базы», ведь в прошлом году рынок достиг пиковых значений спроса, которые никогда не наблюдались. На этом фоне, полагает она, сокращение числа сделок даже в пределах 15−20% можно считать скорее коррекцией, чем падением.

Однако между тем, установили аналитики Urbanus.ru, средний срок, на который покупатели недвижимости в границах «старой» Москвы берут ипотечные кредиты, за год увеличился с 204 до 213 месяцев. В «новой» Москве динамика еще более выразительная: покупатели квартир в ее границах начали выплачивать ипотеку почти на 1,5 года дольше (210,5 месяца вместо 194).

К тому же сами займы на приобретение жилья заметно прибавили в объеме. Для новомосковских ипотечников увеличение в среднем составило 1 миллион рублей (+20% к прошлому году), для приобретателей жилья в «старых» округах рост составил в денежном выражении порядка 640 тысяч рублей (+ 6,1% к 2018 году). Это, подчеркивают аналитики Urbanus.ru, произошло из-за того, что рост реальных доходов населения не покрывает темпов удорожания недвижимости. Соответственно, чтобы не усугублять ежемесячную финансовую нагрузку на семейный бюджет, покупатели соглашаются на более длительный период кредитования.

Пожалуй, на этом фоне размышления о скорой положительной динамике рынка недвижимости выглядят, мягко говоря, не слишком уместными.

Фото: Марина Лысцева/ТАСС

https://svpressa.ru