Стройка в кризис: рынок недвижимости ждет роста цен и снижения спроса
Обвал рубля спровоцирует снижение спроса на недвижимость и рост себестоимости строительства. Лидеры рынка по объему введенного жилья оценили перспективы отрасли и возможности сохранения темпов строительства
Короли строительства
Портал «Единый реестр застройщиков» опубликовал рейтинг девелоперов, которые ввели наибольшее количество жилья в 2019 году. Рейтинг формируется на основе данных минстроя, Росреестра и Росстата, а также официальных отчетов компаний.
Как рассказал РБК Татарстан руководитель Управления мониторинга жилищного строительства Денис Гулый, портал ЕРЗ.РФ публикует топ застройщиков по вводу жилья с 2016 года. «При формировании топа учитываются жилые объекты, введенные в эксплуатацию за отчетный год, при этом учитывается жилая площадь построенных объектов. Мы не учитываем социальные объекты, офисы и иные виды нежилых объектов. Сумма жилых площадей определяет итоговый объем ввода жилья. Итоговый объем ввода и определяет место застройщика, как в топ по РФ, так и по региону», — сказал Денис Гулый.
По его словам, в топ-30 традиционно находятся одни и те же игроки. «Они меняются местами между собой. Но очевидно доминирование Московского региона, а также Санкт-Петербурга и Ленинградской области. Это логично, так как в этих регионах самый большой объем текущего строительства. Также в топ попадают крупные региональные игроки из Татарстана, Воронежа, Краснодара, Свердловской области», — сказал спикер.
Расстановки сил
Топ застройщиков России в 2019 году возглавляют московские компании «ПИК», КП УГС, а также петербургский холдинг Setl Group. Лидером рейтинга введено 1,7 млн кв. метров жилья. Показатели второй и третьей компаний топа практически равны 681,2 тыс. и 679,2 тыс. кв. метров, соответственно. При этом «ПИК» и Setl Group сохранили свои позиции в рейтинге относительно 2018 года, в то время как КП УГС стали новичками рейтинга, заняв сразу вторую строчку.
Руководитель консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group) Ольга Трошева в беседе с РБК Татарстан отметила, что сегодня объем строящегося жилья, в первую очередь, зависит от спроса и определяется стратегиями строительных компаний. «На данный показатель также влияет законодательство, регулирующее работу девелоперов в России», — сказала Трошева.
По ее словам, для покупателей стало важно наличие инфраструктуры, как социальной, так и коммерческой, и рекреационной. «Семьи с детьми выбирают локации и проекты, в которых возводятся детские сады и школы, рядом есть парки и торговые центры. К примеру, Setl Group в настоящее время строит 17 социальных объектов в разных жилых комплексах Петербурга и Ленобласти и предполагает ввести в эксплуатацию 10 из них уже в текущем году. Холдинг также благоустраивает набережные в своих проектах «у воды», создает новые зеленые зоны. В проекте «Солнечный город» в Петербурге Setl Group создал благоустроенный парк отдыха площадью 50 тыс. кв. м. Это первый в городе парковый проект такого масштаба, созданный за счет частных средств», — сказала Трошева.
Татарстан в тридцадке
Для татарстанского рынка важно, что в 2019 году в первую тридцадку рейтинга, которому доверяют риелторские компании и планирующие покупку клиенты, попала только одна компания из республики – «Унистрой». При этом авторы исследования присвоили организации максимальную оценку в 5 баллов. Для сравнения лидер рейтинга Группа «ПИК» имеет оценку в 3,5 баллов.
Денис Гулый обратил внимание, что оценивается соблюдение застройщиками тех сроков, которые они указали в своих проектных декларациях. «Всех застройщиков мы проверяем по первой проектной декларации. В дальнейшем они могут выпускать изменения, но рейтинг соблюдения сроков строится именно по первой проектной декларации. Те застройщики, которые строят объекты без переносов, либо незначительно выходят за рамки, имеют высокую оценку – 4,5-5.
У тех застройщиков, что выпускают проектную декларацию, а затем переносят сроки, рейтинг снижается. Застройщик может быть в топе, иметь большое количество введенного жилья, но иметь низкий рейтинг. Это значит, что у него были перенесены первоначальные декларируемые сроки ввода. При этом, мы никогда не говорим, что застройщик нарушал права дольщиков, потому что в ДДУ он мог указать срок с запасом, который намного выходит за границы сроков в первой проектной декларации», — сказал Гулый.
В 2019 году «Унистрой» ввел 176 тыс. кв. метров жилья. По словам Дениса Гулого, компания ежегодно вводит больше 100 тыс. метров.
«Это большой объем и большое достижение. При этом в Татарстане доли всех застройщиков-лидеров весьма близки. На рынке нет явной доминанты. На наш взгляд, это даже хорошо, так как есть конкуренция, и наблюдается стабильная динамика строительства. Например, есть регионы, где застройщик строит много, но вводит мало, из-за чего срок строительства достаточно долгий. В Татарстане, по нашим оценкам, средний срок строительства составляет 38,6 месяцев. Это хороший показатель. Если застройщики могут позволить себе брать объемы и оперативно вводить их в эксплуатацию, значит у них потенциально неплохо идет финансирование строительства и продажи. Это свидетельствует о стабильности рынка», — сказал Гулый.
Ближайший конкурент «Унистроя» по региональному рынку ГК «Ак Барс Девелопмент» занимает 43 позицию рейтинга с показателем в 111 тыс. кв. метров введенного жилья. Третья компания из Татарстана – ГК «ЖИК» – оказалась на 56 месте. Застройщик ввел 93,2 тыс. кв. метров.
Рынок Татарстана
По объему текущего строительства в Татарстане, согласно данным ЕРЗ, первое место также у компании «Унистрой». В настоящее время застройщик возводит дома в 4 жилых комплексах в Татарстане - «ART City», «Беседа», «Весна», «Царево Village». А также в двух ЖК в Самарской области и Башкортостане. Компания строит 227,9 тыс. квадратных метров, что составляет 9,7% от общего объема. возводимого в республике жилья. К продаже доступно 2,4 тыс. квартир.
Вторую строчку занимает группа компаний «Профит» с показателем в 180,6 тыс.кв.метров и долей рынка в 7,7%. Застройщик возводит комплексы «64 комплекс», «Побережье», «Центральный», «Яшьлек». В продаже находится 558 квартир.
Замыкает тройку группа «Ак Барс Девелопмент», объем строительства которой на 1 марта оценивали в 167,3 тыс. кв. метров, что составляет 7,1% об общего объема. Застройщик возводит жилые комплексы «Казань XXI век», «Мой ритм», «Нобелевский», «Светлая долина», «Солнечный город». Доступно к продаже 196 квартир.
При этом оценку в 5 баллов от ЕРЗ среди десятки лидеров в Татарстане, помимо компании «Унистрой», имеют еще 4 застройщика. Это «СМУ-88», которые располагаются на 4 месте рейтинга с объемом строительства в 159,1 тыс. кв. метров . Компания «Домкор» с показателем 114 тыс. кв. метров (5 место). СК «Арт-Срой» с объемом в 69,7 тыс. кв. метров (9 место). ЖСК «Комфортное жилье» – 62,8 тыс. кв. метров (10 место).
Заместитель генерального директора девелоперской компании «Унистрой» Искандер Юсупов отмечает, что сегодня девелоперам необходимо работать сразу в двух направлениях: с одной стороны – в части продукта, с другой – сервиса.
«С точки зрения продукта – развивать архитектуру, инфраструктуру. Сегодня выбор клиента не ограничивается рамками квартиры. Для него важно наличие детских садов, школ, парков прямо на территории. Из последних новшеств, которые мы внедрили в наших проектах и позаимствовали из Европы: «ситихаусы» – квартиры с большими террасами на 1 этажах и собственными придомовыми участками. Привычные лоджии и балконы мы заменили отапливаемыми зимними садами. Также мы полностью пересмотрели концепции наших дворов и сегодня это полноценные парковые пространства, где будут высажены разновидности более 1 тыс. деревьев и кустарников. В каждом проекте компания оборудует спортивные поля для игр в футбол, баскетбол, хоккей», — сказал Юсупов. Также он обратил внимание, что компания перешла на использование экологичных материалов в обустройстве среды.
В части сервиса, по словам Искандера Юсупова, важно превосходить ожидания. «К примеру, мы освобождаем наших клиентов от регистрации договоров, оформления права собственности. Привозим готовые документы клиенту в любое удобное для него место: домой, в офис, спортзал. Мы первыми в Татарстане внедрили формат встреч жителей с руководителями застройщика и Сервисной компании. Любая обратная связь от наших клиентов, в том числе, критика, – наша точка роста. Плюс сегодня мы многие наши услуги стараемся перевести в онлайн-пространство. К примеру, уже сегодня наши клиенты могут дистанционно подать заявку на ипотеку, оформить сделку. В нашем мобильном приложении доступны все цены на квартиры, там же можно забронировать квартиру и посмотреть все расчеты, оплатить коммунальные платежи. Для жителей через Сервисную компанию мы запустили дополнительные услуги, которые также можно заказать онлайн: доставка продуктов, выгул собак, уборка квартир, страхование имущества и т.д.», — сказал Юсупов.
Цены в рост
Согласно данным Росреестра РТ, новый год сектор недвижимости начал с падения показателей. Так, в феврале 2020 года было зарегистрировано 1,7 тыс. договоров долевого участия, что на 33% меньше чем за аналогичный период прошлого года. Количество ипотечных сделок также снизилось. За первые два месяца 2020 года их число составило 9,9 тыс. В прошлом году в Татарстане было заключено 11,2 тыс. ипотечных сделок. Общее количество договоров купли-продажи за январь-февраль 2020 года составляет 15,9 тыс., что на 5,4% ниже прошлогодних показателей за аналогичный период.
Искандер Юсупов отметил, что сегодня рынок недвижимости продолжает терять стабильность. «Текущую ситуацию следует оценивать с учетом двух предшествующих кризисов 2008 и 2014 годов. Несмотря на общность целого ряда негативных факторов, таких как: падение курса рубля по отношению к доллару, повышение цен на нефть, в те года застройщики конкурировали с точки зрения продукта и старались выводить на рынок быстроликвидные студии, евроформаты. Сегодня же ситуация изменилась. С одной стороны, мы видим высокий потенциальный спрос на жилье, с другой – ограниченную платежеспособность населения. Поэтому, в данной ситуации выигрывают девелоперы, которые обладают финансовой стабильностью, несмотря на эскроу и прочие сложности», — сказал Юсупов.
По его словам, они могут предложить клиенту выгодные инструменты покупки недвижимости: рассрочку, субсидированную за счет застройщика ипотека, ипотечные каникулы и т.д.
Напомним, ситуация усугубилась в первой половине марта, когда участники соглашения ОПЕК+ не смогли договориться о дальнейшем сокращении суточной добычи нефти.
Обвал рубля, подчеркнул Искандер Юсупов, неизбежно приведет к росту цен в сфере недвижимости. «Многие девелоперы работают c импортным оборудованием и материалами. Поэтому изменение курса рубля повысит цены на эти товары и увеличит себестоимость квадратного метра. Что касается спроса, то в апреле я прогнозирую увеличение темпов продаж на 8% по сравнению с январем-февралем. И в большинстве это будут инвесторы. Сегодня они выбирают консервативный и надежный способ сохранения сбережений – инвестиции в недвижимость», — сказал спикер. Он отметил, что на фоне новостей о повышении ставок наблюдается наплыв желающих быстрее оформить кредит и выйти на сделку.
Ольга Трошева согласилась, что в случае продолжения тренда на повышение курсов валют, можно ожидать увеличения себестоимости строительства. «Как показал опыт предыдущих лет, в такие периоды рынок реагирует ростом спроса на недвижимость: покупатели предпочитают вкладывать свободные средства в рублях именно в строящееся жилье. Таким образом, можно говорить о возможном увеличении интереса к покупке жилья на первичном рынке», — сказала Трошева.
При этом старший аналитик ИАЦ «Альпари» Анна Бодрова считает, что кризисная ситуация спровоцирует снижение покупательского спроса, из-за чего стоит ждать падения цен на недвижимость. «Процесс приобретения недвижимости достаточно длительный, а ипотечные выплаты длятся еще дольше. Поэтому у кого уже есть предварительно одобренная низкая процентная ставка по ипотеке, пытаются скорее выйти на сделку. Все же остальные тормозят с покупкой, желая переждать неопределенность. Если доллар останется на уровне 71-73 руб., то некоторым просто не с чего будет платить ипотеку», — сказала Бодрова.
Тем не менее, по ее словам, резкого падения цен на квадратные метры не будет. «Максимум небольшой откат в пределах 2-5%. Причем в первую очередь подешевеют квартиры класса люкс, бизнес и комфорт. Жилье эконом-класса, судя по предыдущим экономическим кризисам, особенно в цене не меняется, так как у него свой устойчивый сегмент спроса. При этом на все виды жилья именно сейчас стоит ждать дополнительных акций и скидок, так как девелопмент крайне заинтересован поскорее продать квадратные метры. Снижение цен на жилье отчетливо будет заметно уже к середине апреля, если в экономике все останется без принципиальных изменений», — сказала Бодрова.
Если уж когда-нибудь рынок оживится (а такое тоже может случиться!), то, как показывает практика, цена на недвижимость значительно быстрее растёт, чем падает. То есть, может сложиться такая ситуация, когда рынок недвижимости (и российская экономика в целом) выправится, и тогда цены могут взлететь мгновенно.
если стройки «заморозятся», то и рынок «встанет» окончательно.
Если есть возможность купить, то время сейчас отличное - предложений море. Если цены продолжат падать, то это обязательно будет идти вместе с экономикой. То есть, если вы и сейчас не могли купить квартиру, то и при дальнейшем развитии кризиса вряд ли сможете.
Иными словами, вполне возможно, что именно сейчас есть то самое искомое всеми "дно"
Теперь за денежки клиента хотя бы борются.
все бизнесы, говорят, что у них маржи не осталось, автобизнес, заправки, строители... сколько раз нам твердили что нефть по 80 уе за баррель убыточна, а я вижу и новые проекты в стройке регулярно.