Спрос на жилье падает и стройки могут встать. Помогут ли строителям компфонды СРО?
7 апреля Комитет Государственной думы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям провел первые онлайн-слушания на тему: «Обеспечение прав и законных интересов участников долевого строительства в условиях новых экономических вызовов».
В дискуссии, которую проводил Председатель Комитета Николай Николаев, могли принять участие все желающие независимо от их местонахождения, кроме того были приглашены представители Минстроя России, Фонда защиты прав граждан-участников долевого строительства, АО «ДОМ.РФ», региональных фондов, органов исполнительной и законодательной власти субъектов, а также пострадавшие от деятельности недобросовестных застройщиков граждане и сами застройщики.
Слушания длились почти 4 часа, на них были затронуты актуальные на сегодняшний день вопросы о принимаемых мерах для защиты прав дольщиков и влиянии новых экономических условий на рынок долевого строительства, и о том, как строительная отрасль реагирует на ухудшение экономической ситуации.
Так, глава Минстроя Владимир Якушев сообщил о том, что спрос на покупку жилья в России уже начал падать. И связано это, в первую очередь, с технической невозможностью. Иначе говоря, сейчас из-за распространения коронавируса в условиях самоизоляции люди ограничены в передвижениях и не могут посмотреть, что они хотят приобрести. А вторая причина – общая неопределенность в ситуации с COVID-19.
Поэтому категорически важно поддержать тех застройщиков, которые достраивают дома по старым правилам, чтобы они эту процедуру в период сложной экономической и эпидемиологической ситуации завершили. В противном случае армия обманутых дольщиков может возрасти.
На данный момент для поддержки падающего спроса в Правительстве РФ проводятся онлайн-консультации и вырабатываются различные антикризисные меры. В частности, готовится второй пакет мер поддержки экономики. И у Минстроя есть свои предложения.
Во-первых, предлагается освободить застройщиков от штрафных санкций за срыв сроков строительства, чтобы их экономическое состояние не становилось еще хуже.
А во-вторых, ведомство предлагает докапитализовать Фонд защиты прав дольщиков в 2020 г. на 60 млрд руб. для достройки остановленных объектов и для выплаты компенсаций. Фонд уже выстроил работу по достройке проблемных жилых домов и выплате компенсаций пострадавшим дольщикам, работа ведется в серьезном и системном режиме. К слову, еще задолго до ситуации с коронавирусом Правительство принимало бюджет, в рамках исполнения которого на текущий год планировалось дополнительно выделить около 50-60 млрд руб.
По словам министра, несмотря на все сложности, повестка обманутых дольщиков одна из важнейших для ведомства, и программу нельзя останавливать ни в коем случае. Наоборот, нужно дать правильный сигнал гражданам, чтобы не было беспокойства.
В ответ ему Николай Николаев резонно заметил, что понятие «обманутый дольщик» должно было уже кануть в лету, т.к. для этого за последние два с половиной года была создана достаточная нормативная база. Сегодня дольщики надежно защищены – ведь существующие механизмы позволяют достроить объекты или выплатить гражданам компенсацию, рассчитанную по текущей рыночной стоимости.
И да, депутат подтвердил слова министра о падении спроса на жилье. В этот кризисный период из-за эпидемии ситуация на рынке осложняется поставкой стройматериалов и главным образом комплектующих. Если стройматериалы производятся в стране, то доля импортных материалов в сантехнике, электрике, лифтовом оборудовании достаточно велика. В результате может возникнуть ситуация, когда дом построен, но сдать его в эксплуатацию нельзя из-за отсутствующих, например, лифтов.
При этом, по словам президента Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) Антона Глушкова, в последнее время в стране наблюдается рост стоимости строительных материалов. Так, по проведенному мониторингу прирост по лакокрасочным материалам составил 15%, по вентиляционному оборудованию – 12%, по арматуре – 10%, по оцинкованному металлу – 9%, по электрике – 8%. И это связано не только с борьбой с коронавирусом, но и с девальвацией национальной валюты.
Понятно, что подорожание стройматериалов – это очередная проблема для девелоперов жилья, поскольку цена, зафиксированная в ДДУ, не зависит от изменения затрат.
В этой связи в региональные перечни компаний, которые могут продолжать работать в период ограничительных мер из-за COVID-19, необходимо внести поставщиков и производителей строительных материалов, т. к. в некоторых регионах создается искусственный дефицит.
Есть и еще одна составляющая кризиса – проведение строительных работ. Как заметил Николай Николаев, многие стройки в Москве временно приостановлены, да и в регионах в целом ситуация достаточно напряженная. А по ранее высказанным негативным прогнозам, из-за продления самоизоляции до начала мая треть всех строек жилья в стране может остановиться.
Плюс к этому обострится проблема спроса на новые квартиры. То, что сегодня потенциальные покупатели будут придерживать активы, по мнению депутата, ударит по отрасли даже сильнее, чем месяц выходных. Поэтому на жилищное строительство следует распространить тот комплекс антикризисных мер, который предусмотрен для других отраслей: предоставить застройщикам налоговые каникулы, субсидировать процентные ставки по кредитам, а также провести мониторинг обоснованности повышения цен на стройматериалы и комплектующие.
На это заместитель министра строительства и ЖКХ РФ Никита Стасишин сообщил, что сегодня практически все регионы, за исключением единиц, возобновили стройки. Есть четкое понимание того, что строится, где строится, как и зачем. Кроме того, сейчас Минстрой совместно с Минпромторгом работает над возобновлением всех необходимых поставок материалов на стройки, начиная с инертных, заканчивая отделочными. Однако, пока речь не идет об импортозамещении – это гораздо сложнее и дольше, особенно в лифтовом оборудовании.
Так или иначе, но, по словам заместителя генерального директора Фонда защиты прав граждан Алексея Ниденса, несмотря на пандемию коронавируса Фонд продолжает достройку проблемных домов. В частности, речь идет о домах компаний-банкротов – «Урбан Груп» в Подмосковье и ЖК «Новинки Smart City» в Нижнем Новгороде. Уже в ближайшие дни планируется принять решение о выплате компенсаций почти 600 дольщикам подмосковного ЖК «Солнечная система».
Фонд ежедневно мониторит ситуацию на строительных площадках, на которых генподрядчики не снижают темпов. Речь идет не только о подготовке документов с принятием решения – Фонд также выступает застройщиком почти по 90 домам. Большая часть сотрудников Фонда переведена на дистанционную работу, но все процедуры проводятся в прежнем объеме, а по ряду направлений, по словам Алексея Ниденса, в таком режиме получается работать даже более эффективно.
В прошлом году и начале текущего сдано в эксплуатацию 16 домов, свои квартиры смогут получить и уже получили 6,5 тыс. граждан. Еще 25-28 домов планируется сдать в текущем году, а это около 6-7 тыс. дольщиков.
С ноября по настоящий момент Фонд принял решение по 223 домам в 21 регионе, для чего был выделен 31 млрд руб. Это решение коснулось 16 тыс. дольщиков, из которых по 8 тыс. будет завершено строительство, а по 8 тыс. гражданам – выплачена компенсация. Причем компенсация высчитывается по текущем рыночным оценкам и в среднем более чем на 18% выше от уплаченной цены по ДДУ.
Кроме того, в текущем квартале планируется принять решение по 100 домам, а до конца года совместно с регионами – по еще порядка 400 домов. Для чего до конца апреля пройдет еще одно заседание наблюдательного совета Фонда.
Проблемных домов становится все меньше
Примечательно, что около 30 регионов заявили, что смогут самостоятельно достроить проблемные дома или выплатить компенсации обманутым дольщикам. И такие собственные фонды созданы уже в 49 регионах, правда, только в 13 они работают активно, а, по словам Алексея Ниденса, в ближайшее время их общее число возрастет еще на 5.
Один из таких регионов – Москва. И по словам и. о. генерального директора Московского фонда защиты прав граждан – участников долевого строительства Александра Гончарова, Фонд в полном объеме продолжает свою работу, несмотря на сложившуюся в стране и в мире ситуацию. Однако, для более оперативной передачи недостроенных объектов новым застройщикам, по мнению Александра Гончарова, полномочия контролирующих органов необходимо расширить. А конкретно – позволить им проведение проверок финансово-хозяйственной деятельности застройщиков, в том числе по месту их нахождения, и право доступа на объект. Соответствующие предложения Москомстройинвест уже подготовил.
В свою очередь в Московской области – лидеру по количеству обманутых дольщиков власти в текущем году планируют решить проблему 142 долгостроев, что позволит восстановить права 15,5 тыс. граждан. По словам первого заместителя министра жилищной политики области Елены Апполинаровой, с Фондом отрабатывается перечень объектов, на которые планируется привлечь бюджетное финансирование, и ходатайство находится на подписи губернатора. Эти застройщики уже банкроты, и ничто не мешает заниматься достройкой или возвратом денежных средств через механизмы Фонда. Всего же регион подготовил перечень из 504 проблемных домов.
Сегодня в Подмосковье восстановлены права более 56 тыс. обманутых дольщиков, и до недавнего времени этот процесс происходил за счет внебюджетных источников – их уже привлечено более 86 млрд руб. Причем прорыв был в 2018 г. – свои права восстановили более 10,5 тыс. граждан, в прошлом году – почти 19,5 тыс. граждан.
НОСТРОЙ настаивает на раскрытии эскроу-счетов
Но чем еще можно помочь строителям в это непростое время? По мнению Антона Глушкова, для поддержки строителей и отрасли сейчас можно использовать средства на счетах СРО, пусть это предложение и не всем по нраву. Однако, по расчетам НОСТРОЯ, это позволит использовать до 30 млрд руб. дополнительных средств на поддержку реального сектора строительства без привлечения бюджетных источников. Причем речь идет о поддержке реального сектора, кредитах на пополнение оборотных средств и выплату зарплат.
Также он предложил создать в каждом российском регионе специальный опорный пункт, где сможет разместиться достаточное количество специалистов Росреестра, для беспроблемной регистрации договоров долевого участия. И связано это с тем, что перешедшие в условиях самоизоляции центры госуслуг на работу только по предварительной записи фактически не справляются с регистрацией сделок с недвижимостью. Процесс занимает гораздо больше времени, при этом часть документов теряется.
Также в связи со сложной эпидемиологической ситуацией глава объединения предложил вернуться к вопросу поэтапного раскрытия эскроу-счетов. Чем тут же обрушил на себя гнев Николая Николаева, который считает это недопустимым. По его мнению, этого ни в коем случае нельзя допускать, т. к. сейчас средства, которые лежат на счетах, застрахованы в АСВ, но только пока они там находятся.
Во время слушаний неоднократно от дольщиков из нескольких регионов поступали жалобы на то, что конкурсные управляющие застройщиков-банкротов и местные власти бездействуют и вынуждают граждан создавать ЖСК. Иначе говоря, фактически заставляют людей самостоятельно завершать долгострои. При этом у тех дольщиков, которые все же создали ЖСК, были сложности с получением компенсаций от Фонда. К примеру, в марте некоторым дольщикам ЖК «Морошкино» компании «Норманн-Запад» стали отказывать в выплате денег, а другие жаловались, что получили не рыночную стоимость, а столько, сколько было в ДДУ. Заседания совета с нетерпением ждут и дольщики ЖК «Десяткино 2.0» и ряда других объектов.
По словам Никиты Стасишина, Минстрой уже в курсе этой ситуации и планирует разобраться, почему региональные власти вынуждают обманутых дольщиков самостоятельно заниматься проблемными объектами, в том числе заставляя создавать ЖСК.
При этом он выразил недовольство уровнем представителей от регионов, принимающих участие в слушаниях – по-видимому, у высших должностных лиц имеются более приоритетные задачи, чем обманутые дольщики.
Апартаменты узаконят как жилье, но с ограничениями
С заявлением о подготовленном законопроекте, который регламентирует сегмент апартаментов как жилое помещение, выступил председатель комитета Совета Федерации по федеративному устройству, региональной политике, местному самоуправлению и делам Севера Олег Мельниченко.
Причиной создания нового документа послужило широкое распространение этого сегмента недвижимости за последние 10 лет в крупных городах России. Сегодня же апартаменты занимают значительную часть рынка новостроек, но при этом в законодательстве такое понятие отсутствует. На практике эти помещения, расположенные в зданиях нежилого назначения, используются гражданами для постоянного проживания.
Поэтому предлагается выделить в Жилищном кодексе новый вид – апартаменты в многофункциональном доме, и применять к нему те же нормы, как и в многоквартирном доме, за некоторыми исключениями, которые будут отражать предполагаемые особенности нового сегмента рынка жилья. Например, размер платы за коммунальные услуги в апартаментах будет определяться как для нежилых помещений. Собственникам апартаментов не будут предоставляться какие-либо субсидии, компенсации на оплату жилого помещения, коммунальных услуг.
Кроме того, на эти дома не будут распространятся нормы признания их аварийными, подлежащими сносу или реконструкции. Но самое главное – появится право регистрироваться в них и признать их жилыми помещениями.
Сейчас подготовленный законопроект направлен в Минстрой и в Правительство на имя вице-премьера Марата Хуснуллина.
К слову, ранее премьер-министр РФ Михаил Мишустин поручил Марату Хуснуллину рассмотреть предложения Совета Федерации по вопросу установления правового режима апартаментов. Соответствующий доклад вице-премьер должен представить к 30 апреля, а поправки в законодательство планируется принять в текущем году.
Однако, по словам Никиты Стасишина, законопроект об апартаментах требует пересмотра и доработки. Это, действительно, важная тема, требующая решения, но в ней не все так однозначно.
Во время слушаний прозвучало много вопросов, связанных с деятельностью конкурсных управляющих. Также интересовало, есть ли в данный момент механизм изъятия конкурсной документации по проблемному объекту у прежнего застройщика. Были и жалобы на слишком долгие процедуры решения Фонда, а также на выборочность объектов, которым он помогает и на непрозрачность принятия решений. Говорили и о том, что со строек незаконно вывозят имущество, и что застройщик препятствует инвестору зайти на площадку, и предлагали законодательно установить персональную ответственность должностных лиц за невыполнение план-графика. И конечно единодушно обманутые дольщики пришли к мнению, что к участию в таких эфирах необходимо привлекать губернаторов регионов. Было озвучено и множество других вопросов, жалоб, замечаний и предложений – и все они не остались без внимания.
По мнению Николая Николаева, такая форма общения очень удобна и должна применяться при проведении парламентских слушаний и в дальнейшем.
Начните обсуждение первым!