Рынок недвижимости в России — один из самых нестабильных и неравномерных. Цена квадратного метра зависит от множества факторов, в том числе и от местоположения жилья. К примеру, в 2018 году массовые столичные новостройки подорожали на 7%, достигнув 161 тыс. рублей за квадратный метр — это рекордный уровень цен за всю историю наблюдений.

Первой причиной удорожания жилья аналитики называют реформу долевого строительства. 

С 1 июля 2019 года жилищное строительство будет финансироваться не дольщиками, а банками. Чтобы построить многоквартирный дом, застройщик должен получить целевой кредит. При этом заинтересованные в покупке строящегося жилья граждане перечислят свои деньги этому банку на эскроу-счет, а не застройщику, как сейчас. Когда дом будет введен, средства с эскроу-счетов будут переведены строительной компании.

Сейчас средства дольщиков фактически бесплатны для застройщика, а за банковский кредит придется платить проценты. Соответственно, расходы на обслуживание кредита отразятся на конечной стоимости построенного жилья. По оценкам Минстроя, ставка для застройщиков составит 6-8% при текущих 10-20% годовых. Новые правила затронут практически все строящиеся жилые комплексы, за исключением тех, которые почти завершены или распроданы.

Получается, сколько бы ни стоил кредит для застройщиков, его применение неизбежно повысит себестоимость строительства. Более того, в Центробанке заявили, что в 2019 году он ужесточит кредитно-денежную политику, то есть займы продолжат дорожать. Предположительно стоимость построенного за счет целевого кредита жилья вырастет на 10%.

Вторая причина — повышение страховых отчислений.

В прошлом году в Правительстве обсуждалось повышение отчислений, которые платят застройщики в Фонд защиты прав дольщиков. Заключая каждый ДДУ с покупателем, все девелоперы перечисляют 1,2% от суммы договора в специальный фонд. В 2018 году встал вопрос о повышении размера отчислений, так как в Фонде не хватает средств. За весь период его существования на счета поступило 8,6 млрд рублей, однако за 9 месяцев 2018 года чистый убыток организации достиг 22,3 млрд рублей.

Правительство может увеличить взносы в фонд с 2019 года. В этом случае застройщикам придется повысить стоимость квартир. К примеру, если квартира стоит 5 млн рублей, то взнос составит 60 тыс. рублей. При повышении отчисления до 6% — это одна из возможных ставок, обсуждаемых властями, жилье подорожает на 300 тыс. рублей.

Третья причина — ускорение инфляции. В 2019 году повышается налог на добавленную стоимость и акциз на топливо, что непременно скажется на себестоимости строительства. НДС, который платят застройщики, вырос с 18% до 20%, при этом около 64% всех материалов и услуг, необходимых для реализации проектов жилищного строительства, облагаются НДС. Соответственно, почти по всем этим позициям возрастают расходы, что неизбежно отразится в конечной цене на новостройку.

Кроме того, завершается «налоговый маневр» в нефтяной отрасли. Его суть проста — снизить пошлины на экспорт нефти, но повысить налог на добычу полезных ископаемых внутри страны, из-за чего вырастут цены на бензин.

Разумеется, вся грузовая и прочая техника, применяемая при строительстве, работает на дизельном топливе или бензине. Поэтому рост расходов на топливо отразится на стоимости работ подрядных организаций и на конечной цене жилья.

Четвертый фактор ускорения инфляции — падение рубля.

В 2018 году российская денежная единица дважды подешевела относительно евро и доллара — примерно на 13-20%. Это молниеносно привело к удорожанию импортных строительных материалов и оборудования.

В текущем году сохраняется риск обрушения курса рубля, так как готовятся новые санкции, которые уже стали причиной девальвации весной и летом 2018 года. Кроме того, Центробанк с 15 января возвратился к закупке евро и доллара, что также ослабит национальную валюту.

К примеру, по данным НИУ ВШЭ, при росте индекса обменного курса на 1% цена жилого «квадрата» в Москве повышается на 810 руб.

Несмотря на снижение импорта в строительстве, в российских новостройках на 79% еще используется зарубежное вентиляционное оборудование, на 75% — системы водоснабжения, отопления и водоотведения, на 64% — электроосвещение и на 57% — лифты. Все это подорожает при ослаблении рубля, а значит, цены на жилье возрастут.

Пятая причина — высокий спрос. Основная причина повышения цен на новостройки Москвы, Санкт-Петербурга и ряда других регионов в 2018 году — мощный спрос. За 11 месяцев число договоров долевого участия увеличилось на 49% по сравнению с тем же периодом 2017-го года. На этом фоне застройщики смелее повышали цены в популярных жилых комплексах. Причем больше всего сделок сконцентрировал последний квартал, что произошло на фоне высокой деловой активности и ожидания удорожания ипотеки.

Спрос «подогрели» и относительно доступные ставки по ипотеке — 9-9,5% годовых. Хотя осенью наметилась тенденция к их росту, стоимость кредитов в 10-10,5% годовых по-прежнему будет привлекательной для заемщиков, т.к. последние 10 лет в России средняя ипотечная ставка составляла 12,4%.

По мнению аналитиков, высокий спрос сохранится минимум до середины 2019 года. В связи с этим застройщики наиболее ликвидных жилых комплексов продолжат повышать цены примерно в 2-3 раза быстрее рынка.

Шестая причина — глобализация рынка. Мелкие и иногда даже средние застройщики уже сегодня вынуждены уйти с рынка — либо влиться в более крупные компании, либо создавать крупный трест группы небольших девелоперов. «Благодаря» этому крупным компаниям будет проще устанавливать высокую стоимость квадратного метра, кроме того у них не будет необходимости предоставлять скидки для собственного выживания.

Седьмая причина - комплексная застройка. В последнее время она пользуется большой популярностью. В этом случае сначала строится один многоквартирный дом, который впоследствии «обрастает» инфраструктурными объектами — детскими садами, школами, магазинами, поликлиникой, дорогой. Вскоре рядом появляются и прочие здания комплекса, квартиры в которых продаются уже на 5-10% дороже, чем в первом корпусе.

Как рассказала управляющий партнер «Метриум» (участник партнерской сети CBRE) Мария Литинецкая, в 2019 году гораздо больше причин для роста цен, нежели их снижения. Однако не стоит забывать основный фактор ценовой динамики — соотношение спроса и предложения. По предварительным оценкам, даже несмотря на рост активности покупателей в 2018 году, предложение новостроек пока в 2,2 раза превышает спрос. В 2019 году это соотношение вероятно немного сместится в пользу предложения — в 2,4 раза из-за замедления ипотечного рынка и выхода в продажу новых жилых комплексов. Это нивелирует влияние факторов роста цен, поэтому средний «квадрат» в массовых новостройках, к примеру, столицы может подорожать на 5-10%.

Эвелина Ларсон