Рынок жилья «лихорадит» — первыми забеспокоились владельцы «инвестиционных» квартир
Рынок недвижимости демонстрирует первые признаки грядущего обвала цен, в условиях резкого падения доходов граждан России и проблем с ипотечным кредитованием покупателей практически не осталось. Льготная ипотека, которую должны запустить на днях, вряд ли оживит спрос. Новостройки, на которые она рассчитана, так и останутся «замороженными» — у компаний нет средств, чтобы завершить возведение этих объектов.
«Собственники квартир при общении с потенциальными покупателями начали соглашаться на уступки, так как опасаются дальнейшего падения спроса и цен на недвижимость. На данный момент каждый пятый продавец на вторичном рынке по итогам торга с покупателем соглашается на крупную скидку — в массовом сегменте в среднем около 10%. Ещё в начале года риелторы практически не наблюдали случаев предоставления скидок», — говорят в компании «НДВ супермаркет недвижимости».
20% тех, кто готов торговаться — это уже очень много. И 10% - более чем приличная скидка. В «спокойные» времена, то есть два-три года назад, при продаже квартиры стоимостью семь-восемь миллионов рублей покупатель мог рассчитывать на торг в районе 100−200 тысяч рублей, не более того. Это было нормой. Но нынче другие времена.
«Тут нужно понимать, что в конце прошлого года и начале нынешнего цены очень сильно задрали, просто до неприличия. Однокомнатная квартирка в пятиэтажке в подмосковном Пушкино за 5,5−6 млн. рублей — ну куда это годится? В марте единичные сделки ещё шли, очень редкие, но они были. Курс доллара тогда резко скакнул вверх и люди, переживавшие за свои сбережения, приобретали жильё. У кого эти деньги были. Но такие покупатели быстро кончились. А продавцы цены не снижали. Вот сейчас и торгуются, готовы продать хотя бы за какие-то вменяемые деньги», — объясняет частный риелтор Татьяна Иванова.
Денег нет. Даже Росстат вынужден был сообщить, что дело худо. В своей «фирменной» манере, дескать, реальные располагаемые денежные доходы россиян (за вычетом обязательных платежей, скорректированные на индекс потребительских цен) в I квартале 2022 года снизились на 1,2%. Реально — гораздо больше. Но это всем и так понятно.
Ипотека, как признал вице-премьер России Марат Хуснуллин, «провалилась». И неудивительно, при таких ставках её никто не хочет брать. Даже льготную, под 12% годовых — это дорого. В нынешней обстановке рынок кредитования вообще в целом просел, по ряду продуктов — на 60−70% и более того. По вышеозначенной причине, а именно лютому безденежью, спровоцированному бешеным ростом цен на продовольствие. Люди выживают и не хотят влезать в долги, в том числе ипотечные.
Срок действия одобренной ипотечной заявки нынче составляет всего месяц, ранее — три месяца. И только этим ужесточение правил игры не исчерпывается.
«Даже на сокращенный срок одобрения заявки процентная ставка не фиксируется. Как пояснили КонфОП в банках, финальная ставка по одобренной ипотеке станет известна заемщику только в день подписания договора. Со стороны банков такая мера объясняется беспрецедентной турбулентностью на финансовом рынке. Но даже будучи вынужденным, такой подход лишает заемщиков возможности заранее рассчитать свою долговую нагрузку и понять целесообразность получения кредита», — говорит председатель правления Международной конфедерации обществ потребителей (КонфОП) Дмитрий Янин.
С 1 мая льготная ипотека стала выдаваться по ставке 9% годовых.
«Сейчас нам важно сконцентрироваться на помощи гражданам и в тоже время поддержать спрос на жилье. Снижение ставки безусловно повысит доступность льготной ипотеки. По итогам 2020−2021 годов около 90% всех ипотечных кредитов на первичном рынке были выданы в рамках льготных ипотечных программ», — заявил министр финансов Антон Силуанов.
Это, конечно, прогресс. Вот только рынку недвижимости он не поможет, и строительной отрасли тоже.
«Кредитование строителей фактически не идет. Даже по счетам эскроу идет только там, где наполнение более 50%. Ключевой проблемой является то, что банки недостаточно финансируют отрасли экономики», — считает Марат Хуснуллин.
Совершенно правильные слова. Кредитования экономики нет как такового. Любой легальный бизнес не в состоянии обслуживать кредиты по ставкам 20−25% годовых.
«Майская» льготная ипотека рассчитана исключительно на новостройки, а таковых банально нет. И не будет. Как по причине отсутствия кредитования, так и из-за диких, ничем не обоснованных, цен на стройматериалы. Власти обещали с ними разобраться, но воз и ныне там. Там он и останется, как это было с ценами на металлопрокат, на сахар и все прочие товары.
Есть вероятность — о ней уже рассказал тот же Марат Хуснуллин — что льготную ипотеку распространят и на вторичный рынок жилья. Это способно как-то поддержать спрос, но вовсе не факт, что спасёт цены от падения.
Всем желающим льготную ипотеку на «вторичку», понятное дело, не дадут. Только отдельным категориям граждан, которых будет не особо много. Иначе в казне денег не хватит. То есть говорить о серьёзной поддержке спроса не приходится. Да и брать кредит на 20 лет даже под 9% годовых сегодня могут позволить себе немногие. А учитывая многочисленные прогнозы о грядущем обвале цена на недвижимость желающих будет ещё меньше. Только те, кому совсем уж срочно нужно улучшить свои жилищные условия, а деньги на обслуживание кредита имеются. Как несложно догадаться, узок круг этих людей.
Да и в целом тратить бюджетные деньги на субсидирование ипотечного кредитование на вторичном рынке — очень сомнительная инициатива. Кого при этом будут поддерживать? Барыг-спекулянтов, которые купили квартиры для перепродажи?
«Квартир в продаже хватает, их более чем достаточно. В том числе „инвесторских“ — от тех, кто покупал их в расчёте на рост цен. Цены выросли, да. Но вскоре упадут. Именно поэтому „инвесторы“ и мечутся, готовы торговаться, уступать. И, тем самым, они толкают рынок ещё ниже», — считает Татьяна Иванова.
Говорить о каких-либо прогнозах пока не стоит, и оптимисты и пессимисты не в состоянии предсказать поведение рынка. Можно лишь констатировать факты. А они говорят о том, что цены уже упали.
«Растет доля продавцов, готовых делать скидки. При срочной продаже часть собственников готовы снижать цены на свои объекты на 10−15%», — отметил директор компании «Этажи» Ильдар Хусаинов.
Итак, у нас уже минус 10−15%. Да, типа снижают цены не все, только кому очень надо и срочно. Но тут нужно понимать, что риелторы, как бы сказать помягче, недоговаривают. В панике на рынке и снижении цен они совсем не заинтересованы, вот и «корректируют» картину.
А она отнюдь не оптимистичная. Даже по льготной ипотеке банки устанавливают практически запретительные первоначальные взносы — 30−50% от стоимости объекта. Потому, что бояться понести убытки. При резком обрушении стоимости недвижимости даже в случае неплатёжеспособности клиента такой взнос позволит им выйти из актива без потерь. За всё заплатит ипотечник. Он лишится квартиры, которая будет продана за бесценок, а эти деньги пойдут на оплату остатка долга.
Иными словами, сейчас не самое лучшее время брать ипотеку. Даже льготную — субсидированную. Стоит переждать неопределённость в съёмной квартире. Или в своей, хоть не такой просторной, как хотелось бы. Зато избежите риска потерять всё и навсегда.
Но пришёл Ковид, возникла угроза частичной остановки строек и для поддержки застройщиков ввели те меры, которые ввели. По моему мнению, они были глубоко ошибочными и привели к совершенно обратному результату.
Мне вот кажется, цены, кроме всего прочего, разогнала и субсидированная ипотека.
Рынок с конца 2017 активно рос, но база для роста в конце 2019 года была практически исчерпана.
В общем, наблюдаем и ждём точку входа. И, думаю, застройщики нас уже скоро порадуют.
Но на рынке покупателя имеет значение исключительно фактор цены. И. Проходят сделки только в нижнем ценовом квинтиле.
У продавцов на волатильном рынке всегда работает один и тот же механизм психологической защиты - не продешевить. Реальность болезненна и проще выставить завышенную цену.
Типа "пошли по шерсть, а вернулись стриженными".