Россию наводнят новые миллионы обманутых дольщиков и переселенцев
Всего за месяц с момента формирования нового правительства РФ переназначенный министр строительства Владимир Якушев и курирующий эту сферу новый вице-премьер Марат Хуснуллин сделали немало важных заявлений. Некоторые из них игроками рынка недвижимости были расценены как позитивные, а некоторые заставили серьезно насторожиться.
«СП» попыталась разобраться, почему анонсированный чиновниками курс на борьбу с проблемой обманутых дольщиков и выполнение указов президента в части повышения объемов строительства может в равной степени как вытащить отрасль жилищного строительства из кризиса, так и усугубить положение дел на рынке жилья
Сценарий негативный: операция «Принуждение к строительству»
«Есть очень серьезный вопрос дольщиков. Мы приняли важные решения, перешли на проектное финансирование, но сложности все равно есть. Необходима отдельная, более жесткая программа работы с обманутыми дольщиками», — заявил Марат Хуснуллин в ходе первого рабочего совещания в Минстрое, где были обозначены ключевые задачи ведомства на ближайшую перспективу.
Что же может представлять собой эта самая «более жесткая программа»? С 1 июля 2019 года застройщикам и так уже запретили напрямую привлекать средства дольщиков к возведению жилых домов. Теперь для этого они должны оформлять кредит в банке, который, в свою очередь, на время строительства аккумулирует на отдельном счете-эскроу средства покупателей квартир. Застройщик же получает доступ к этим средствам уже после ввода дома в эксплуатацию и вручения дольщикам ключи от готовых квартир.
Напомним, однако, что власти все же решили дать возможность застройщикам закончить начатое до этой даты строительство по старым правилам, чтобы не создавать дополнительных трудностей при переводе реализующегося проекта на новую модель финансирования. К этой категории было предложено отнести те проекты, в которых на стадии строительства к «часу Икс» было реализовано минимум 10% квартир, а строительная готовность была не ниже 30%. Чтобы доказать соответствие строящегося объекта указанным критериям, его девелопер должен был подать соответствующую заявку до 1 октября 2019 года.
В итоге промежуточные результаты реформы долевого строительства оказались следующими: по состоянию на начало февраля 2020 года на территории России трудилось в общей сложности 3,4 тысячи застройщиков, в совокупности возводящих 102,7 миллиона квадратных метров жилья. При этом, согласно данным «ДОМ.РФ», 65% этих девелоперов (2,2 тысячи) вели работу по старым правилам. На эксроу-счета смогли перевестись только 1,1 тыс. застройщиков (32%), а еще 11% девелоперов (более 350 компаний) не смогли ни перейти на новую модель, ни продолжить работу по старой схеме.
При таком раскладе никаких гарантий того, что работающие по старым правилам застройщики в итоге выполнят свои обязательства, естественно, нет. Равно как нет для них и никаких ограничений по срокам окончания строек. Следовательно, отдельные крупномасштабные комплексы могут возводиться еще не один год, создавая потенциальную угрозу появления новых обманутых дольщиков в случае краха застройщика.
В связи с этим власти вполне могут попытаться решить проблему кардинально. Например, «старосхемным» девелоперам начнут назначать дедлайны по переходу на новую схему строительства в ультимативном порядке: к такой-то дате вне зависимости от числа реализованных квартир, степени готовности проекта и прочих обстоятельств. Вероятнее всего, констатируют аналитики компании «Метриум», этой датой станет 1 января 2021 года. По крайней мере, утверждают они, подобное предложение от Минстроя РФ рассматривается сейчас в правительстве. При этом требование по соблюдению дедлайна может распространиться и на те 11% застройщиков, которые не вписались ни в одну из двух схем строительства под угрозой ликвидации юридического лица.
Понятно, что власти рассчитывают таким образом избежать появления очередных армий обманутых дольщиков. Но этот шаг может привести к совершенно противоположным результатам.
Так, из-за трудностей с получением кредитов под низкорентабельные проекты (а таких в России довольно много) и высокой стоимости заемных средств у застройщиков остается, по сути, два пути — либо повышать цену на жилье, и без того уже высокую для большинства потенциальных покупателей, либо вовсе отказываться от реализации новых проектов. Принудительный перевод на банковское финансирование строящихся проектов до их завершения может внести дезорганизацию в процесс их реализации, что также приведет к резкому росту стоимости готового продукта, а также появлению новых обманутых дольщиков из числа вложившихся в них ранее покупателей.
Получается, резюмируют аналитики компании «Метриума», интересный парадокс — реформа, направленная на решение проблемы обманутых дольщиков, приведет к росту их числа. Даже если проблемы затронут только тех застройщиков, которые уже не вписались в реформу (11%), число обманутых дольщиков может увеличиться в 1,5−2 раза, а их уже сейчас, по данным Фонда защиты прав участников долевого строительства, насчитывается примерно 200 тысяч человек.
Сценарий позитивный: всероссийская реновация
«Проект реновации необходимо развивать на территории всей страны. Это сложный проект, надо все взвесить и оценить, но пока мы можем начать отрабатывать его на крупных городах», — сказал господин Хуснуллин в эфире телеканала «Россия 1».
О том, что представляет собой программа столичной реновации, стартовавшая весной 2017 года, «СП» подробно писала не раз и не два.
Однако если эта программа все же будет реализована в условиях российских регионов, то по некоторым параметрам она будет отличаться от столичной. В основном из-за того, что во многих региональных бюджетах элементарно не найдется денег для строительства стартовых домов для переселения и финансирования первой волны сноса. Кроме того, нельзя сбрасывать со счетов и низкую маржинальность строительства в регионах, которая не покроет расходы на переселение людей из старых домов.
Чтобы решить эту проблему, властям, предполагают аналитики рынка недвижимости, вряд ли удастся обойтись без создания дополнительного источник финансирования программы из федерального бюджета или за счет средств Фонда национального благосостояния. Вероятно, для управления этими средствами может быть создан отдельный специализированный банк, который будет финансировать долгосрочные проекты застройки под низкий процент, привлекательный для региональных застройщиков. Местным же властям может быть поставлена задача по модернизации инфраструктуры и упрощению механизмов интеграции в нее новых проектов застройки.
При таком условии возможно довольно резкое увеличение показателей жилищного строительства и обеспеченности населения жильем. По данным Росстата, сейчас мощности строительной отрасли в России загружены только на 60%, хотя общий объем застройки оценивается в 100−130 миллионов квадратных метров, а ежегодный ввод жилья достигает 80 миллионов «квадратов». Чтобы увеличить его до обозначенных властью 120 миллионов квадратных метров в год, необходимо повысить активность строителей почти в 1,5 раза.
В перспективе это позволит чиновникам говорить о повышении обеспеченности населения жильем. Если сейчас в среднем на одного жителя России приходится 25,8 квадратного метра, то при реализации вышеуказанных условий этот показатель может приблизиться к европейским нормам. Помимо этого, программа реновации может стать более эффективной моделью и для решения проблемы расселения ветхого и аварийного жилья в стране, где, по данным все того же Росстата, под это определение подпадает 25 миллионов квадратных метров.
«Распространение реновации на всю страну поможет не только повысить адаптивность строительной отрасли, но и оживит экономический рост, — уверяет управляющий партнер компании „Метриум“ (участник партнерской сети CBRE) Мария Литинецкая. — Строительство дает мощный мультипликативный эффект через создание дополнительных рабочих мест в промышленности стройматериалов, на транспорте, в торговле и финансовом секторе. С этой точки зрения возможная радикальная перестройка модели финансирования строительства станет куда более посильной задачей для окрепшей отрасли».
В принципе, данный сценарий имеет все шансы на успешную реализацию в самое ближайшее время, поскольку идею Марата Хуснуллина о распространении реновации на всю территорию страны на днях поддержала председатель Совета Федерации Валентина Матвиенко.
«Давайте возьмем кальку закона о реновации в Москве, может быть, сделаем его более универсальным — и сделаем законом для всей страны», — предложила она на встрече членов Совфеда с Владимиром Якушевым, где обсуждалась реализация нацпроекта «Жилье и городская среда». При этом она сочла, что для принятия решения о реновации дома будет достаточно мнений двух третей его жителей, так как добиться 100% поддержки нереально.
«Понятно, что защита прав граждан для нас — святое и самое главное. Но иначе мы никогда не избавимся от „хрущевок“ и от фонда, который нужно расселять», — резюмировала глава Совфеда.
Только вот вся соль в том, что позитивным этот сценарий можно считать с большой натяжкой. Да, застройщики, возможно, и получат какой-то стимул к продолжению безубыточной работы на рынке жилья (что спорно, ведь столичные девелоперы на реновации в Москве потеряли не менее 100 миллиардов рублей прибыли). Однако при этом граждане по всей стране, скорее всего, получат большую головную боль.
Например, в Москве, где до Кремля рукой подать, и, казалось бы, ситуация должна быть под жестким контролем, то и дело вспыхивают нешуточные скандалы с переселением граждан по программе реновации. А что тогда говорить о провинциях, в которых «до бога высоко, а до царя далеко»? При таких раскладах очень велика вероятность того, что в дополнение к многотысячной армии обманутых дольщиков российская власть получит еще и армию обманутых переселенцев, которых окажется на порядок больше.
Скорее бы уже все в норму пришло! Даже Урбан разорился, куда катимся?
Почему про ДОМ.РФ не написали? О том что он должен помогать обманутым дольщикам, а на деле просто наживается на них.