Впрочем, все не так радужно — опасения Центробанка относительно «кредитной спирали» и ужесточение контроля за необеспеченными кредитами и кредитами с низким первоначальным взносом могут стать препятствием для динамичного развития отрасли.

Но в чем именно состоит риск этой самой «кредитной спирали»? И какие еще негативные тенденции вырисовываются сейчас в сфере рынка первичной недвижимости?

— Недавно в очередном обзоре финансовой стабильности Центробанк предупредил об угрозе возникновения «кредитной спирали», которая возможна при одновременном снижении ипотечных ставок и устойчивом росте цен на жильё. Улучшение условий кредитования подталкивает население брать ипотеку, в то время как растущий спрос подогревает цены на рынке жилья, — пояснил управляющий партнер компании «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский. — Кроме того, опасения регулятора вызывают кредиты с небольшим первоначальным взносом, которые могут обернуться возникновением «ипотечного пузыря».

«СП»: — Что плохого в программах с низким первоначальным взносом? Ведь такие продукты существенно расширяют круг потенциальных заемщиков.

— Кредиты с низким первоначальным взносом традиционно считаются высокорискованными. Логика банкиров простая — если у заемщика нет средств даже на первоначальный взнос, скорее всего у него нет и финансовой подушки безопасности. В случае ухудшения жизненной ситуации, например, при потере работы, он не сможет исправно вносить платежи. Психологически ему будет проще вообще отказаться обслуживать кредит, если сумма, внесенная в качестве первоначального взноса, была незначительной. И напротив, заёмщик, который внес круглую сумму, вряд ли откажется от дальнейших выплат, скорее он досрочно закроет все свои обязательства по кредиту.

ЦБ уже начал предпринимать конкретные действия, чтобы снизить долю кредитов с низким первоначальным взносом, хотя она и так не велика — 1,3% от всех кредитов, выданных за 1 квартал 2019 года. Так, 1 января были введены повышающие коэффициенты риска для таких займов.

«СП»: — А банки уже начали реализовывать на практике рекомендацию ЦБ по снижению доли кредитов с низким первоначальным взносом?

— После того, как регулятор повысил надбавки к коэффициентам риска по кредитам с небольшим первоначальным взносом, банкам пришлось увеличить разницу в ставках по программам с небольшим взносом и стандартным продуктам. Так, ставки по кредитам с небольшим взносом увеличились на 0,2 — 0,5 процентного пункта. Повышение ставки делает такие продукты менее привлекательными и постепенно способствует снижению их доли в ипотечных портфелях банков. Так, по итогам первого квартала доля кредитов с первоначальным взносом менее 20% уже снизилась на 2 процентных пункта.

«СП»: Ну а риск пресловутой «кредитной спирали», о котором предупреждает ЦБ, он действительно существует?

— В России уровень обеспеченности жильём на душу населения все еще остается низким — менее 25 квадратных метров, в то время как в развитых европейских странах этот показать составляет 40 квадратных метров. И только с помощью ипотеки большинство семей может улучшить свои жилищные условия. Хотя темпы роста ипотечного кредитования и остаются высокими — примерно 25% в год, ипотечный портфель достиг лишь 7,4 триллиона рублей. При численности населения нашей страны в 146 миллионов человек это небольшая цифра.

На мой взгляд, о риске «кредитной спирали» можно будет говорить, когда цены на жильё будут устойчиво расти несколько лет, а ставки приблизятся к уровню ставок развитых западных стран, и люди начнут приобретать в кредит вторую или третью недвижимость. У нас же ставки остаются на достаточно высоком уровне, а наметившийся рост цен обусловлен не высоким спросом, а другими факторами. Поэтому пока что предпосылок для беспокойства нет, о чем свидетельствует и официальная статистика — доля просроченных ипотечных кредитов составляет примерно 1%.

«СП»: — А что сейчас происходит с ценами и спросом на рынке жилья?

— На протяжении нескольких лет в сегменте новостроек наблюдалась отрицательная ценовая динамика, положительный тренд наметился только в прошлом году. По данным ЦБ, цены на рынке первичного жилья выросли на 8,7% за 2018 год. Однако причины роста стоит связывать с увеличением себестоимости строительства и скорым вступлением в силу законодательных поправок, регламентирующих деятельность застройщиков. Спрос остается умеренным, так как у населения нет сбережений, а текущего уровня доходов недостаточно, чтобы обслуживать кредиты. Рост же ставок в начале 2019 года еще больше остудил заемщиков.

«СП»: — А какая ситуация в сегменте потребительского кредитования? Связано ли это направление с рынком ипотеки?

— Ситуация в сегменте потребительского кредитования вызывает куда больше опасений, чем в отрасли ипотечного кредитования. Для понимания приведу цифры — доля просроченной задолженности по потребительским кредитам свыше 30 дней в России в I квартале 2019 года составила 20,2%.

Связь между потребительским и ипотечным кредитованием действительно есть — некоторые заемщики, у которых нет денежных средств на первоначальный взнос, берут на эти цели потребительские кредиты. Однако таких людей немного — по данным ЦБ, за прошлый год только 4% ипотечных заемщиков обращались в банки за потребительскими кредитами перед оформлением ипотеки. Должен отметить, что в скором времени провернуть такую «аферу» станет сложнее, так как ЦБ собирается ввести обязательный показатель долговой нагрузки физического лица.

«СП»: — Что будет со ставками по ипотеке до конца года? Стоит ли заемщикам ожидать улучшения условий кредитования?

— Курс на снижение ставок уже взял Сбербанк, опустив ставки по своим продуктам на 0,3 — 0,6 процентного пункта. Традиционно главный игрок на рынке ипотечного кредитования задает тренды, поэтому мы надеемся, что вслед за ним и остальные кредитные организации пересмотрят условия. Сейчас средневзвешенная ставка составляет 10,5%. Мы с оптимизмом смотрим в будущее — по оценкам специалистов ДОМ. РФ, во втором полугодии ставки по ипотеке могут снизиться до уровня менее 10%.

Фото: Кирилл Кухмарь/ТАСС

https://svpressa.ru