Знатоков вопроса обеспокоили некоторые данные официальной статистики Центробанка. А она, в частности, гласит: в первые три месяца нынешнего года россияне взяли на приобретение строящегося и подержанного жилья в общей сложности 284 тысячи займов, общая сумма которых составила 618 миллиардов рублей. Для сравнения: за тот же период в 2018 году граждане оформили 299 тысяч ипотечных кредитов. При этом их совокупный денежный объем оказался немного меньше — 582 миллиарда рублей. Простой математический расчет показывает: всего за один год общее число таких договоров сократилось на 5%, однако их размер в денежном выражении, наоборот, вырос на 6%.

Особую тревогу в рядах аналитиков от недвижимости вызвал тот факт, что итоги января и февраля 2019 года внушали некоторую надежду на развитие. Их преимущество перед аналогичными периодами прошлого года по количеству выданных кредитов казалось пусть и небольшим (+1%), но оно все-таки было. Однако результаты минувшего марта оказались удручающими: по сравнению с мартом 2018 года произошло резкое падение как в динамике выдачи займов (-14%), так и в их общем денежном объеме (-4%).

Как правило, прокомментировала эту ситуацию участник партнерской сети CBRE, управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая, худшие показатели по рынку недвижимости фиксируются как раз именно в январе и феврале. А весной намечается улучшение. То, что в этот раз все произошло ровно наоборот, по мнению эксперта, говорит о том, что аналогичная картина вполне может сложиться и во втором квартале этого года.

Виной фактического подрыва спроса на ипотеку, уверены аналитики рынка жилья, стали ставки по ипотеке и стоимость квадратного метра недвижимости.

Первые начали расти еще в октябре прошлого года. Тогда, кстати, проценты по ипотеке достигли своего исторического минимума в 9,41% в среднем по стране. И ничто не предвещало обратной тенденции. Но в январе 2019 года россияне брали у банков деньги в среднем под 9,87% годовых. Вфеврале — уже под 10,15%. А в марте — аж под 10,42%. Получается, всего лишь за шесть месяцев ипотека подорожала сразу на 1%.

Конечно, тема понижения ставок (едва ли не в приказном порядке) до уровня 6−8% годовых не сходит с новостных лент. Но экономисты утверждают: одного лишь желания чиновников высшего эшелона мало, чтобы это произошло. Необходимо реализовать целый комплекс «долгоиграющих» экономических мер. А это вопрос не года и даже не двух.

Да, некоторые банки из списка ТОП-10 уже анонсировали ипотеку с годовыми процентами как раз в диапазоне от 6 до 8 процентов. Однако получить ее можно только с нагрузкой в виде страхования жизни, здоровья и еще ряда рисков. Что в целом все равно выливается в ту же итоговую сумму, что и при более высоких ставках.

Расценки на недвижимость ползут вверх второй год подряд. По данным Росстата, подержанное жилье только за минувший год поднялось в цене в среднем на 3,2% (54,9 тысячи рублей за метр в декабре 2018 против 53,2 тысячи рублей в январе 2018). А за первые три месяца 2019 года вторичный «квадрат» подорожал в среднем по стране еще на 3,8% (до 57 тысяч рублей).

Что же касается новостроек, то и они тоже заметно прибавили в цене. В начале прошлого года средневзвешенная стоимость новостроечного «квадрата» колебалась на уровне в 58,9 тысячи рулей. В первом квартале нынешнего года она подскочила до отметки в 60,7 тысячи рублей.

А вот доходы россиян, что бы там ни насчитывал Росстат, какие бы методики ни использовал, к сожалению, продолжают падать вот уже пять лет подряд. И, опять же, каких бы радужных прогнозов ни давали эксперты, все говорит о том, что их реальный рост — это тоже долгая песня.

По этим причинам займы на приобретение жилья, рассматриваемые правительством как самая настоящая палочка-выручалочка для вкатившегося в застой рынка недвижимости, обходятся нашим гражданам все дороже. Если в первом квартале все того же 2018 года средний размер ипотечного кредита колебался в диапазоне от 1,9 до 1,98 миллиона рублей, то в январе 2019 года он составлял уже 2,14 миллиона рублей, в феврале — уже 2,18 миллиона рублей, а в марте — и вовсе 2,2 миллиона.

Сам срок погашения ипотеки также увеличивается. Если в марте прошлого года средний срок кредитования составлял 191 месяц, то в марте нынешнего года — уже 216 (январь — 208, февраль — 212). То есть теперь россияне рассчитывают погасить задолженность перед банком не за 15,9 года, а уже за 17,8 года.

В итоге стремительный рост ставок превратил ипотеку из фактической союзницы застройщиков едва ли не в ее врага. Потому что теперь это не драйвер спроса, а тормоз «первички». С января по март 2019 года число полученных гражданами в банках кредитов на приобретение строящегося жилья не дотянуло до уровня в 65 тысяч (при общей стоимости в 164 миллиарда рублей). А ведь годом ранее эти показатели были существенно выше: по количеству займов — на 17%, а по денежному объему — на 8%.

При этом ставки для «долевки» подросли с 9,39% годовых в декабре 2018 года до 10,12% к началу апреля 2019. То есть ситуация заставляет участников долевого строительства брать кредит в среднем уже на 100 тысяч больший, чем это было в начале 2019 года. Для многих эта сумма и сама по себе значительная. А ведь дополнительные деньги нужны на то, напомнил генеральный директор компании Level Group Кирилл Игнахин, чтобы нести до окончания строительства расходы на содержание иного, например, — арендного жилья. Естественно, все эти соображения негативно влияют на спрос со стороны таких клиентов.

Впрочем, пока застройщики, демонстрируют некоторый оптимизм, успокаивая себя тем, что в первом квартале 2017 года наблюдалась аналогичная ситуация: снижение числа ипотечных сделок на 5% и их объема на 1% в годовом выражении. Но последующий период, вспоминают они, показал резкий рост этих показателей. Однако, принимая во внимание общее ухудшение экономической ситуации в стране по сравнению с тем, что было два года назад (а именно — усиление активного бегства из России инвестиционного капитала, рост безработицы, увеличение налоговой нагрузки на граждан) все это больше начинает походить на истеричный смех сквозь слезы.

Если никаких чудесных улучшений не произойдет в самое ближайшее время, то вскоре наше правительство вновь будет вынуждено слушать мощный хор девелоперских голосов, просящих о государственной поддержке. Как минимум — в сфере стимулирования покупательской активности. А как максимум — вероятно, и об очередных государственных субсидиях если не всему рынку недвижимости, то как минимум сегменту новостроек.

Фото: Донат Сорокин/ТАСС

https://svpressa.ru