Россия – одна из последних в мире по доступности жилья
В МИА «Россия Сегодня» прошла онлайн-конференция на тему: «Город – ресурс или общественное благо?». В мероприятии приняли участие Министр строительства и ЖКХ Владимир Якушев, председатель Совета при Президенте РФ по развитию гражданского общества и правам человека Валерий Фадеев, представители Московского отделения Международной академии архитектуры (МААМ) и архитекторы.
А поводом проведения конференции стал проект представленной Национальной градостроительной хартии – документа, содержащего принципы новой градостроительной политики, которая направлена на преодоление существующего градостроительного хаоса и достижение пространственного порядка, соответствующего развитой стране XXI века. Документ разработан Советом при президенте РФ по развитию гражданского общества и правам человека совместно с Международной академией архитектуры.
По словам Владимир Якушева, пока что представленный документ – это «рыба», причем некоторые вопросы обозначены очень жестко, но они имеют право на жизнь. И, конечно, этот документ должен пройти более глубокое обсуждение, чтобы стать Национальным.
Так, в соответствии с хартией, предлагается создать новый Градостроительный кодекс РФ. И это не лишено здравого смысла, ведь Градкодекс действительно очень сложный, громоздкий и тяжело читаемый. Язык, которым он написан, непростой, а количество поправок и ссылок на другие документы усложняют его прочтение.
Понятно, что нормативные документы – это удел профессионалов, и читать Кодекс должны профессионалы, умеющие толковать каждую статью. Но хотелось бы, чтобы абсолютно любой человек, желающий защитить свои права и узнать, что он может сделать при возведении дома, мог сам прочитать Кодекс.
И здесь главное, чтобы были определенные переходные положения. Не должна возникнуть ситуация, когда один нормативный документ уже престал действовать, а другой еще не начал. Поэтому изменения в Градостроительный кодекс нужно вносить поступательно и осознанно, иначе проблематика в строительной отрасли только усилится.
Сегодня Градкодекс себя исчерпал, а города сложно назвать городами для всех, потому что нет внятной политики пространственного развития. В крупных городах идет переуплотненная застройка, с устаревшими технологиями, и не создается никакой комфортной среды – и это результат правоприменительной практики Градкодекса. Но основная проблема идеологическая, т.к. он не содержит понятия общественные интересы и общественное благо, а в целом носит антиобщественный характер.
Кроме того, проектировать города сейчас может любой, но реально хорошо – лишь около десятка организаций. При этом никто не несет ответственности за нарушение Генплана и правил землепользования и застройки. На федеральном уровне контроль не прослеживается, поэтому в этой сфере нужен надзорный орган. Кроме того, авторы считают, что своды правил мешают любым новшествам.
Конечно, как заметил Владимир Якушев, можно отменить и сделать необязательными все нормативно-технические документы, но тогда возникнет хаос. Уже с 1 августа количество обязательных требований, предъявляемых к безопасности зданий и сооружений, сократится на 30%. Но при этом необходимо разрабатывать новые нормативно-технические документы, соответствующие современным требованиям, и всегда нужно помнить и о безопасности строительства.
Поэтому Минстрой до 2024 г. и дальше до 2030 г. продолжит работу по снятию административных барьеров.
Город, село или субурбия?
Не секрет, что в первую очередь теперь граждане покупают не жилье, а окружающую среду – какой это район, сколько времени добираться до работы, какие блага находятся рядом. И за это готовы доплачивать. Поэтому проектируемые микрорайоны должны соответствовать этим требованиям. И в документе много сказано, какие должны быть города. Но при этом не нужно забывать и о других населенных пунктах, которые не относятся к категории городов. Люди должны себя чувствовать в них комфортно, они не должны оказаться «на обочине жизни».
Сегодня уже нет смысла ехать в Москву, как это было 20-30 лет назад. А Москва хорошеет, потому что созданные за столетия пространства и улицы прекрасными архитекторами развиваются. Расширяются тротуары, на них гудит жизнь. Поэтому необходимо «развернуть» этот поток людей и создать для них благоприятную среду на местах, хотя сделать это очень сложно. Нужно так менять города, чтобы в них возникала современная жизнь XXI века.
Растут пригороды, люди перебираются в них, выстраивая стихийные системы, которые никто не учитывает. И половина возводимого сейчас жилья – это ИЖС, но возводимое непонятно как, бесконтрольно.
При этом везде говорится только об увеличении количества квадратных метров, но не об их качестве. Поэтому нужно пересмотреть национальную модель строительства жилья. Так, в России не хватает разнообразия типов жилья, она стала неконкурентной на мировом рынке, ведь массовое жилье будущего не может быть одинаковым. Это может быть жилье в городе и в субурбии, в многоквартирных или индивидуальных домах, рассчитанных на 30 и на 300 лет. В целом город должен быть основным экономическим активом.
А применение новых прорывных технологий позволит увеличить ежегодный объем ввода жилья более, чем в 3 раза – с 88 млн кв. м в год до 300. Для этого нужно развивать строительную отрасль как индустриальную. Парадокс, но сегодня строится чуть менее 1 кв. м в год на одного жителя страны, при том, что в послевоенной Германии строили ежегодно 2 кв. м на жителя. Потому что во всем мире строительство – это технологичный процесс, и подходы к индустрии надо менять.
В настоящее время существуют десятки технологий по возведению домов в сжатые сроки, но с высоким качеством и эстетическим разнообразием. И новых решений много, они универсальны, экономически выгодны и эффективны, и их внедрение пора уже начинать.
При этом не стоит забывать о снижении стоимости жилья. К примеру, гражданин США может купить на свою годовую зарплату 43 кв. м жилья – и это первое место в мире. А Россия на одном из последних мест – нашим гражданам по карману лишь 12 кв. м. Однако и это завышенные цифры, ведь реальная средняя зарплата в населенных пунктах не 50 тыс. руб., как в Москве, а около 25 тыс. руб. И значит купить россияне могут только 6 кв. м в год.
А причина тому, что больше половины денег за ипотечное жилье уходит государству и банкам, а строительному комплексу достается в лучшем случае треть. Но даже если снизить издержки на строительство, платеж не уменьшится – слишком много забирает государство в виде налогов, платы за инфраструктуру и прочее. А если еще учесть, что многие банки государственные, то только за счет уменьшения доходов государства можно снизить стоимость жилья. Иначе политика заключается в том, чтобы забрать деньги у людей, а не снизить стоимость жилья.
Плюс ко всему в городах необходимо создавать структуры, в которых местные сообщества могли бы формулировать стратегии и проекты развития городов. А также должна появиться должность специального представителя президента России по градостроительству и пространственному развитию.
Для полноценного развития страны необходимо разработать единый качественный документ территориального планирования на длительный период. Важно определить, какой должна быть страна через десятилетия, заложить основу и принципы развития деревень, городов и вообще территории страны. И раньше, в советский период такие градостроительные документы разрабатывались, и им следовали при застройке территорий. А сейчас все заняты сиюминутными проектами, и концепции развития на перспективу нет.
При этом любой документ, рассчитанный на длительный период, конечно, может корректироваться, но он не должен меняться кардинально каждые несколько лет, подрывая весь наработанный ранее «багаж».
Конечно, по словам Владимира Якушева, над документом нужно в дальнейшем совместно работать, чтобы он стал некой «дорожной картой», на которую можно ориентироваться, чтобы получать удовольствие от того места, где мы живем. И не нужно бояться фантазировать, это позволит создавать красивые населенные пункты с хорошей окружающей средой, а люди смогут получать удовольствие от мест, в которых живут, и полюбили их.
Вопрос только в том, как воплотить абстрактные рассуждения в жизнь, чтобы они были согласованы с основополагающими документами.
Крайне недоступными считаются квадратные метры в Аргентине, Колумбии, Иране, Гонконге и Перу.
Эти страны, впрочем, и так не пользуются популярностью у российских покупателей зарубежной недвижимости. По наблюдениям Knight Frank, россияне предпочитают вкладываться (в порядке убывания спроса) в жилье и коммерческие объекты на территории Германии, Италии, Кипра, Швейцарии, Австрии и Великобритании. Речь, правда, идет о покупке с целью инвестирования средств, а не с целью переезда. А потенциальным эмигрантам привлекательными кажутся Германия, США и Австралия.
Самое доступное в мире жилье в Саудовской Аравии. Квадратный метр местной недвижимости в среднем стоит 762 доллара (учитываются объекты только за пределами центральных городских районов). На выплату ипотеки среднестатистическая семья в стране ежемесячно тратит менее 21 процента своих доходов.
По данным портала Numbeo, собирающего информацию о стоимости жизни в разных странах, Россия занимает 71-е место в мире по уровню доступности жилой недвижимости (всего в рейтинге 90 стран). И это определенно проблема: потребность в крыше над головой — естественная, и неспособные удовлетворить ее на родине часто решаются на переезд.
Почти половина граждан США живет в съемном жилом фонде
а сколько в огромной России проживают в общежитиях?
Нужно учесть какая свободная доля зарплаты остаётся на руках после ОБЯЗАТЕЛЬНОЙ уплаты налогов, страховок, минимального обеспечения уровня жизни (питание, одежда, отдых, мед. услуги и др.). И только ПОСЛЕ ЭТОГО оценить возможность покупки своего жилья