Развитие индивидуального жилищного строительства, о необходимости которого идут разговоры уже несколько лет, наконец-то, выходит из стадии планов в плоскость реального осуществления

5.04.2021

---

Речь идёт не о каких-то навязанных сверху чиновничьих планах, а об объективной тенденции, в развитии которой можно и нужно принять участие. Сейчас россияне ежегодно за счёт собственных средств возводят 250-270 тысяч домов средней площадью в 130-140 квадратных метров. Это 40-45% от всего нового жилья. Правда, около 7-ми миллионов «квадратов» из этого количества – регистрация ранее построенных домов по упрощённой процедуре «дачной амнистии». Примерно 40% частных домов строится в 10-ти регионах России, лидируют Московская область, Краснодарский край и Башкортостан. Вместе с тем, по данным соцопросов, обзавестись личным коттеджем в 5-летней перспективе хотели бы 3 миллиона семей. При нынешних объёмах строительства этот спрос будет удовлетворён не менее, чем за 19 лет. Можно ли ускорить этот процесс?

Пока ни в одной статистике не учитываются данные, сколько построено малоэтажек специализированными организациями и индивидуальными предпринимателями, сколько строили частные бригады, сколько возведено своими силами. Не сообщается также, сколько было подготовлено проектов домов, по которым они были построены, и сколько было построено без разработанного проекта. Об инженерных изысканиях говорить вообще не приходится, так как их доля, приходящаяся на частные земельные участки ИЖС и для садоводства, ничтожно мала.

Но очевидно, что процесс индивидуального строительства развивается и уже давно приобрёл солидные масштабы. Российские граждане, в первом приближении решившие свои жилищные проблемы, всё чаще задумываются не о размере квартир в микрорайонах-человейниках, а о качестве жизни. И начинают присматриваться к загородному жилью. В свою очередь крупные строительные компании тоже держат руку на пульсе и всё чаще включают в свои девелоперские портфели полноценные коттеджные посёлки.

 

Где найти деньги?

Одним из узких мест является финансирование строительства. Банки не то, чтобы принципиально не хотят, но попросту не имеют опыта оценки и работы с ИЖС. Понятно, что мешает и неразвитость рынка. С получением кредита под покупку квартиры в доме, который уже построен или даже ещё строится, тоже всё понятно. А вот со строительством частного дома всё гораздо сложнее. Банкиры хотели бы видеть формализованные отношения, с разработкой проекта, конкретной строительной организацией, которая будет нести ответственность, определёнными гарантиями в случае невозвратов. Мало радости остаться в итоге с живописным огрызком из балок и стеноблоков, который потом никому не продашь даже по цене исходного материала.

Однако, по мнению специалистов, эскроу-счета для частных домов вполне могут стать реальностью. Такая мера предусмотрена в проекте Стратеги развития стройотрасли и ЖКХ Российской Федерации до 2035 года. Согласно последним заявлениям представителей Минстроя России, надобности в отдельной самостоятельно стратегии у ведомства может и не возникнуть, однако внесённые предложения будут учтены и приняты в работу.

Напомню, что документ был разработан Минстроем России, по просьбе ведомства в него внесли свои предложения участники рынка. Среди них – Российский союз строителей, Национальное объединение строителей, Национальное объединение изыскателей и проектировщиков и другие. Организации направили проект Стратегии в своей редакции министру строительства и ЖКХ РФ Иреку Файзуллину.

Существенной частью предложенного документа является программа по совершенствованию системы проектного финансирования строительства жилья. Тот механизм, который сегодня применяют только для возведения многоквартирных домов, авторы предлагают распространить, в том числе, и на ИЖС, арендные дома и жилищно-строительные кооперативы.

Речь о применении эскроу-счетов на комплексное малоэтажное строительство с привлечением застройщиков, уточнил эксперт комиссии по саморегулированию Общественного совета при Минстрое, Заслуженный строитель РФ, вице-президент РСС, президент двух крупнейший СРО – Ассоциации «Объединение генеральных подрядчиков в строительстве» и Ассоциации «Объединение строительных организаций Татарстана» Анвар Шамузафаров: «По нашим оценкам, на начальном этапе это может увеличить объёмы предложения на рынке малоэтажного жилья примерно на 15-20 процентов».

И по оценкам авторов Стратегии, предложенные меры позволят увеличить объёмы ежегодно возводимых квадратных метров индивидуального жилья. Если сейчас этот показатель составляют 30-36 миллионов «квадратов», то в случае реализации предложенной программы к 2024 году объёмы могут достичь 50-ти миллионов, а к 2030 году – 60-ти и более. И это очень серьёзные цифры, которые могут существенно помочь в реализации поставленных Президентом России перед строительным комплексом задач.

Очевидно, что для развития ИЖС предстоит решать не только вопросы финансирования. Перед строителями «одноэтажной России будущего», стоит и много других проблем, таких, как большая цена земельных участков на вторичном рынке, ограниченность земельных участков в крупных городах и возле них, отсутствие развитой коммунальной, транспортной и социальной инфраструктуры, затянутые сроки согласования, дороговизна и много другое.

 

Земли, техрегулирование и прочее

Стоит отметить, что даже Национальное объединение строителей, обычно крайне консервативное в том, что касается новых направлений, решило активно включить в гонку за индивидуальное домостроение. Так, 4 марта этого года в режиме видеоконференцсвязи состоялся круглый стол комитета Совета Федерации по федеративному устройству, региональной политике, местному самоуправлению и делам Севера на тему: «Создание условий для обеспечения жильём граждан в контексте комплексного развития сельских территорий».

Собравшиеся обсуждали развитие жилищного строительства на сельских территориях, уделив особое внимание реализации программы предоставления льготной сельской ипотеки, комплексной застройке сельских территорий с применением механизма типового строительства индивидуальных жилых домов, развитию деревянного домостроения и обеспечению таковых соответствующей инженерной инфраструктурой.

Представители Национального объединения также высказали своё мнение, что в целях создания условий для повышения качества и уровня жизни сельского населения, стабилизации его численности, приближения села к городским жизненным стандартам необходимо увеличить финансирование программы «Сельская ипотека». Кроме того, предлагается вовлекать в жилищное строительство неиспользуемые земельные участки сельскохозяйственного назначения, а также заброшенные участки, предназначенные для ведения личного подсобного хозяйства. При этом необходимо рассмотреть вопрос о внесении изменений в Федеральный закон № 494-ФЗ в части установления возможности размещения на территории КРТ, реализуемого в сельской местности, объектов ИЖС в отсутствие многоквартирных домов.

Помимо этого, уже сейчас необходимо создавать стандарты комплексного развития сельских территорий, которые предусматривают оптимизацию архитектурно-градостроительных планировок с учётом специфики сельской жизни. Должны быть учтены все виды сельских территорий: пригородные территории, аграрные районы, удалённые районы, районы с неблагоприятными климатическими условиями, а также географические и национальные особенности территорий.

Ещё одним важным решением будет создание каталога типовых проектов усадебных домов, в том числе с надворными постройками для скота, инвентаря, транспортных средств, с полным комплектом проектно-сметной документации с положительным заключением экспертизы и с учётом географических и климатических особенностей местности.

Кроме того, нужно разработать комплекс мер по стимулированию частных инвесторов, реализующих проекты комплексного развития на сельских территориях, в том числе в целях расселения аварийных домов. В качестве таких мер могут быть предложены налоговые льготы, бесплатное предоставление земельных участков под компактную жилищную застройку, включая инженерную подготовку площадки, снижение требований к застройщикам при участии в аукционе на заключение договора комплексного развития территории, предусмотренного 494-ФЗ, программы льготного лизинга строительной техники. Например, почему бы не расширить известную практику дальневосточного гектара и на остальные российские регионы?

 

Что отвечает Минстрой?

Очевидно, что предлагать сообщество может много полезных вещей, но решающее слово остаётся за профильным ведомством. Оно на развитие ИЖС смотрит в целом, благосклонно, а на днях даже опубликовало собственный проект программы по развитию индивидуального жилищного строительства.

Рассчитана она на 2020-2024 годы, должна увеличить объёмы строительства индивидуальных домов до 40-ка миллионов квадратных метров ежегодно. Это, конечно, не 50 миллионов к 2024 году, на которые нацелены разработчики Стратегии-2035, но уже кое-что. Для активизации работы предлагается увеличивать площадь участков, предоставляемых под ИЖС. Пятна застройки, по задумке Минстроя, власти должны будут выделять преимущественно на территориях с развитой инфраструктурой и вблизи «мест приложения труда», в границах застроенных территорий муниципальных образований. Допускается расширение участков за счёт земель лесного фонда – если это обосновано социально-демографическим, экономическим и другими прогнозами развития.

При этом отмечается, что стимулировать ИЖС целесообразно там, где есть спрос на это. В первую очередь, в городах с населением более 50-ти тысяч человек или на удалении до 30-ти километров от их границ. Для Москвы и Санкт-Петербурга – на удалении до 50-ти километров.

Застраивать районы, предназначенные для ИЖС, рекомендуется с учётом разработанного госкомпанией «Дом.РФ» стандарта комплексного развития территорий. Моделью малоэтажной городской застройки предполагается, в частности, совмещение на одной территории разных типов зданий: индивидуальных, блокированных домов и многоквартирных домов высотой до 4-х этажей. Смешанная застройка обеспечивает плавный переход от пригорода к городским районам.

Проблему с банковскими кредитами Минстрой предлагает решить с помощью типизации. Заодно такой подход повысит качество и безопасность зданий. Отмечается, что внешний вид фасадов домов и ограждений-заборов может регулироваться местными правилами благоустройства. Предполагается создать общедоступный каталог стандартных проектов ИЖС, в том числе с применением домокомплектов заводского изготовления, сформированный на основе открытых архитектурных конкурсов. Для популяризации типовых проектов доступ к каталогу будет бесплатным. Также будет создан общедоступный реестр рекомендуемых производителей домокомплектов, доказавших качество своей продукции.

А на типовые проекты домов уже можно будет разработать и рекомендательные стандарты кредитования ИЖС. Их применение минимизирует риски для банков и сформирует рынок стандартных ипотечных кредитов на индивидуальное жилищное строительство. Стандарты будут включать требования к типовым проектам домов повторного применения, которые могут выступать залогом, к заёмщику и к процедурам выдачи и обслуживания кредита.

Типовые дома, построенные на территориях комплексного освоения ИЖС, отвечающие стандартам, будут обладать ликвидностью, сопоставимой с квартирами в многоквартирных домах, считают в Минстрое. Это должно привести к тому, что банки будут выдавать заёмщикам кредиты на условиях, сопоставимых с кредитами на приобретение квартир. Наконец, для компаний, которые займутся малоэтажным строительством, будет введено проектное финансирование и обязательное использование счетов эскроу. А там и СРО подтянут, со взносами в компфонды, членскими платежами и регулярными проверками. Куда же без них?

https://zsrf.ru

Комментарии