Фото: Олег Беседин, besedin-oleg.livejournal.com

Развитие индивидуального жилищного строительства, о необходимости которого идут разговоры уже несколько лет, наконец-то, выходит из стадии планов в плоскость реального осуществления

5.04.2021

Речь идёт не о каких-то навязанных сверху чиновничьих планах, а об объективной тенденции, в развитии которой можно и нужно принять участие. Сейчас россияне ежегодно за счёт собственных средств возводят 250-270 тысяч домов средней площадью в 130-140 квадратных метров. Это 40-45% от всего нового жилья. Правда, около 7-ми миллионов «квадратов» из этого количества – регистрация ранее построенных домов по упрощённой процедуре «дачной амнистии». Примерно 40% частных домов строится в 10-ти регионах России, лидируют Московская область, Краснодарский край и Башкортостан. Вместе с тем, по данным соцопросов, обзавестись личным коттеджем в 5-летней перспективе хотели бы 3 миллиона семей. При нынешних объёмах строительства этот спрос будет удовлетворён не менее, чем за 19 лет. Можно ли ускорить этот процесс?

Пока ни в одной статистике не учитываются данные, сколько построено малоэтажек специализированными организациями и индивидуальными предпринимателями, сколько строили частные бригады, сколько возведено своими силами. Не сообщается также, сколько было подготовлено проектов домов, по которым они были построены, и сколько было построено без разработанного проекта. Об инженерных изысканиях говорить вообще не приходится, так как их доля, приходящаяся на частные земельные участки ИЖС и для садоводства, ничтожно мала.

Но очевидно, что процесс индивидуального строительства развивается и уже давно приобрёл солидные масштабы. Российские граждане, в первом приближении решившие свои жилищные проблемы, всё чаще задумываются не о размере квартир в микрорайонах-человейниках, а о качестве жизни. И начинают присматриваться к загородному жилью. В свою очередь крупные строительные компании тоже держат руку на пульсе и всё чаще включают в свои девелоперские портфели полноценные коттеджные посёлки.

 

Где найти деньги?

Одним из узких мест является финансирование строительства. Банки не то, чтобы принципиально не хотят, но попросту не имеют опыта оценки и работы с ИЖС. Понятно, что мешает и неразвитость рынка. С получением кредита под покупку квартиры в доме, который уже построен или даже ещё строится, тоже всё понятно. А вот со строительством частного дома всё гораздо сложнее. Банкиры хотели бы видеть формализованные отношения, с разработкой проекта, конкретной строительной организацией, которая будет нести ответственность, определёнными гарантиями в случае невозвратов. Мало радости остаться в итоге с живописным огрызком из балок и стеноблоков, который потом никому не продашь даже по цене исходного материала.

Однако, по мнению специалистов, эскроу-счета для частных домов вполне могут стать реальностью. Такая мера предусмотрена в проекте Стратеги развития стройотрасли и ЖКХ Российской Федерации до 2035 года. Согласно последним заявлениям представителей Минстроя России, надобности в отдельной самостоятельно стратегии у ведомства может и не возникнуть, однако внесённые предложения будут учтены и приняты в работу.

Напомню, что документ был разработан Минстроем России, по просьбе ведомства в него внесли свои предложения участники рынка. Среди них – Российский союз строителей, Национальное объединение строителей, Национальное объединение изыскателей и проектировщиков и другие. Организации направили проект Стратегии в своей редакции министру строительства и ЖКХ РФ Иреку Файзуллину.

Существенной частью предложенного документа является программа по совершенствованию системы проектного финансирования строительства жилья. Тот механизм, который сегодня применяют только для возведения многоквартирных домов, авторы предлагают распространить, в том числе, и на ИЖС, арендные дома и жилищно-строительные кооперативы.

Речь о применении эскроу-счетов на комплексное малоэтажное строительство с привлечением застройщиков, уточнил эксперт комиссии по саморегулированию Общественного совета при Минстрое, Заслуженный строитель РФ, вице-президент РСС, президент двух крупнейший СРО – Ассоциации «Объединение генеральных подрядчиков в строительстве» и Ассоциации «Объединение строительных организаций Татарстана» Анвар Шамузафаров: «По нашим оценкам, на начальном этапе это может увеличить объёмы предложения на рынке малоэтажного жилья примерно на 15-20 процентов».

И по оценкам авторов Стратегии, предложенные меры позволят увеличить объёмы ежегодно возводимых квадратных метров индивидуального жилья. Если сейчас этот показатель составляют 30-36 миллионов «квадратов», то в случае реализации предложенной программы к 2024 году объёмы могут достичь 50-ти миллионов, а к 2030 году – 60-ти и более. И это очень серьёзные цифры, которые могут существенно помочь в реализации поставленных Президентом России перед строительным комплексом задач.

Очевидно, что для развития ИЖС предстоит решать не только вопросы финансирования. Перед строителями «одноэтажной России будущего», стоит и много других проблем, таких, как большая цена земельных участков на вторичном рынке, ограниченность земельных участков в крупных городах и возле них, отсутствие развитой коммунальной, транспортной и социальной инфраструктуры, затянутые сроки согласования, дороговизна и много другое.

 

Земли, техрегулирование и прочее

Стоит отметить, что даже Национальное объединение строителей, обычно крайне консервативное в том, что касается новых направлений, решило активно включить в гонку за индивидуальное домостроение. Так, 4 марта этого года в режиме видеоконференцсвязи состоялся круглый стол комитета Совета Федерации по федеративному устройству, региональной политике, местному самоуправлению и делам Севера на тему: «Создание условий для обеспечения жильём граждан в контексте комплексного развития сельских территорий».

Собравшиеся обсуждали развитие жилищного строительства на сельских территориях, уделив особое внимание реализации программы предоставления льготной сельской ипотеки, комплексной застройке сельских территорий с применением механизма типового строительства индивидуальных жилых домов, развитию деревянного домостроения и обеспечению таковых соответствующей инженерной инфраструктурой.

Представители Национального объединения также высказали своё мнение, что в целях создания условий для повышения качества и уровня жизни сельского населения, стабилизации его численности, приближения села к городским жизненным стандартам необходимо увеличить финансирование программы «Сельская ипотека». Кроме того, предлагается вовлекать в жилищное строительство неиспользуемые земельные участки сельскохозяйственного назначения, а также заброшенные участки, предназначенные для ведения личного подсобного хозяйства. При этом необходимо рассмотреть вопрос о внесении изменений в Федеральный закон № 494-ФЗ в части установления возможности размещения на территории КРТ, реализуемого в сельской местности, объектов ИЖС в отсутствие многоквартирных домов.

Помимо этого, уже сейчас необходимо создавать стандарты комплексного развития сельских территорий, которые предусматривают оптимизацию архитектурно-градостроительных планировок с учётом специфики сельской жизни. Должны быть учтены все виды сельских территорий: пригородные территории, аграрные районы, удалённые районы, районы с неблагоприятными климатическими условиями, а также географические и национальные особенности территорий.

Ещё одним важным решением будет создание каталога типовых проектов усадебных домов, в том числе с надворными постройками для скота, инвентаря, транспортных средств, с полным комплектом проектно-сметной документации с положительным заключением экспертизы и с учётом географических и климатических особенностей местности.

Кроме того, нужно разработать комплекс мер по стимулированию частных инвесторов, реализующих проекты комплексного развития на сельских территориях, в том числе в целях расселения аварийных домов. В качестве таких мер могут быть предложены налоговые льготы, бесплатное предоставление земельных участков под компактную жилищную застройку, включая инженерную подготовку площадки, снижение требований к застройщикам при участии в аукционе на заключение договора комплексного развития территории, предусмотренного 494-ФЗ, программы льготного лизинга строительной техники. Например, почему бы не расширить известную практику дальневосточного гектара и на остальные российские регионы?

 

Что отвечает Минстрой?

Очевидно, что предлагать сообщество может много полезных вещей, но решающее слово остаётся за профильным ведомством. Оно на развитие ИЖС смотрит в целом, благосклонно, а на днях даже опубликовало собственный проект программы по развитию индивидуального жилищного строительства.

Рассчитана она на 2020-2024 годы, должна увеличить объёмы строительства индивидуальных домов до 40-ка миллионов квадратных метров ежегодно. Это, конечно, не 50 миллионов к 2024 году, на которые нацелены разработчики Стратегии-2035, но уже кое-что. Для активизации работы предлагается увеличивать площадь участков, предоставляемых под ИЖС. Пятна застройки, по задумке Минстроя, власти должны будут выделять преимущественно на территориях с развитой инфраструктурой и вблизи «мест приложения труда», в границах застроенных территорий муниципальных образований. Допускается расширение участков за счёт земель лесного фонда – если это обосновано социально-демографическим, экономическим и другими прогнозами развития.

При этом отмечается, что стимулировать ИЖС целесообразно там, где есть спрос на это. В первую очередь, в городах с населением более 50-ти тысяч человек или на удалении до 30-ти километров от их границ. Для Москвы и Санкт-Петербурга – на удалении до 50-ти километров.

Застраивать районы, предназначенные для ИЖС, рекомендуется с учётом разработанного госкомпанией «Дом.РФ» стандарта комплексного развития территорий. Моделью малоэтажной городской застройки предполагается, в частности, совмещение на одной территории разных типов зданий: индивидуальных, блокированных домов и многоквартирных домов высотой до 4-х этажей. Смешанная застройка обеспечивает плавный переход от пригорода к городским районам.

Проблему с банковскими кредитами Минстрой предлагает решить с помощью типизации. Заодно такой подход повысит качество и безопасность зданий. Отмечается, что внешний вид фасадов домов и ограждений-заборов может регулироваться местными правилами благоустройства. Предполагается создать общедоступный каталог стандартных проектов ИЖС, в том числе с применением домокомплектов заводского изготовления, сформированный на основе открытых архитектурных конкурсов. Для популяризации типовых проектов доступ к каталогу будет бесплатным. Также будет создан общедоступный реестр рекомендуемых производителей домокомплектов, доказавших качество своей продукции.

А на типовые проекты домов уже можно будет разработать и рекомендательные стандарты кредитования ИЖС. Их применение минимизирует риски для банков и сформирует рынок стандартных ипотечных кредитов на индивидуальное жилищное строительство. Стандарты будут включать требования к типовым проектам домов повторного применения, которые могут выступать залогом, к заёмщику и к процедурам выдачи и обслуживания кредита.

Типовые дома, построенные на территориях комплексного освоения ИЖС, отвечающие стандартам, будут обладать ликвидностью, сопоставимой с квартирами в многоквартирных домах, считают в Минстрое. Это должно привести к тому, что банки будут выдавать заёмщикам кредиты на условиях, сопоставимых с кредитами на приобретение квартир. Наконец, для компаний, которые займутся малоэтажным строительством, будет введено проектное финансирование и обязательное использование счетов эскроу. А там и СРО подтянут, со взносами в компфонды, членскими платежами и регулярными проверками. Куда же без них?

https://zsrf.ru

Комментарии

  1. Kraftway

    Есть строители и строительные фирмы, которые практикуют малоэтажное строительство жилья, но при этом они пользуются безнадзорностью государства и строят, что-то похожее на жильё, но очень далёкое от основных требований к жилым помещениям.

    Добавить сообщение
  2. SSS39

    Им надо в нужных местах поставить "птички" и при этом заработать на обложении субъектов предпринимательской деятельности очередными поборами. 

    Добавить сообщение
  3. Петрович

    Сегодня, объёмы строительства жилья падают и необходимо удержать достижения за счёт ИЖС. Это они понимают, но не понимают, как! Историю плохо изучали, сталинскую индустриализацию прогуливали.

    Добавить сообщение
  4. Мурашев Олег

    Правил много потому что построят дом из газобетона на деревянных сваях, а потом банкротятся. Ни денег, ни дома. В россии самостройщик может что угодно из чего угодно построить. Только не факт что у возведенного объекта будет ценность.

    Добавить сообщение
  5. Светлана Васильева

    Скоро ипотеку на землянки выдавать будут.

    Добавить сообщение
  6. Коваленко Олег

    Стимулировать нужно не спрос. Со спросом все хорошо. Стимулировать нужно предложение.

    Добавить сообщение
  7. Борисов Александр

    Не думаю, что где-то в мире дают кредит на стройку, и не контролируют траты и соответствие строения нормам.

    Добавить сообщение
  8. Дольщик

    Банк требует отчитываться о деньгах и нельзя написать *трактор, бурил под сваи*. Должен быть официальный договор с юр лицом об этой услуге. 

    Добавить сообщение
  9. Ольга Ивановна

    Всё чтоб поддержать банки. Хотя, это как не странно не плохая инициатива. Странно, что появилась она у Минфина.

    Добавить сообщение
  10. Татьяна И.

    Землю нужно давать бесплатно. а на постройку дома-льготную ипотеку.

    Добавить сообщение
  11. Vlad63

    Можно строить самому или с поклоном идти к "правильным "аккредитованным подрядчикам" с ценами услуг умноженными на пять от рыночных цен?

    Добавить сообщение
  12. Виктор Алексеев

    Благие намерения. Посмотрим, что из этого выйдет.

    Добавить сообщение

Добавить сообщение

Дорогие друзья! Помните, что администрация сайта будет удалять:
  1. Комментарии с грубой и ненормативной лексикой
  2. Прямые или косвенные оскорбления героя поста или читателей
  3. Короткие оценочные комментарии ("ужасно", "класс", "отстой")
  4. Комментарии, разжигающие национальную и социальную рознь

Яндекс.Метрика