Прогнозы на 2022 год по рынку строящегося жилья от банковского сообщества

14.12.2021

---

Я думаю, все уже поняли, главные застройщики в стране сегодня – это банки. Именно они определяют, что строить, а что нет (какая может быть стройка, если застройщик не получит под неё кредит), по какой цене продавать квартиры и с какой интенсивностью (планы продаж при заключении соглашений с застройщиками о проектном финансировании), будет ли снижение цен, или мы обойдёмся без него.

В эпоху эскроу застройщики превратились в строительные подразделения финансовых организаций, выполняющие оперативно-хозяйственные функции по строительству и продаже бетонных коробок. Но не они определяют сегодня будущее отрасли и рынка. Это прерогатива банков.

Вот что говорит о настоящем времени Сергей Полонский, бывший владелец девелоперской компании «Миракс Групп»:

«Сейчас главные девелоперы – это Сбербанк и ВТБ … К сожалению, среди девелоперов нет конкуренции. Девелоперы превратились в застройщиков, из застройщиков – в строителей, потому что им банки говорят – когда продавать, что продавать, почём продавать и сколько продавать. По сути, у нас нет девелоперов …».
Если мы примем это за данность, то поймём, что высказывания крупнейших представителей банковского сообщества о ближайшем будущем – это и есть то самое ближайшее будущее, которое нас ожидает.

 

Банк ВТБ.

Второй по величине в России, и второй же на рынке ипотечного жилищного кредитования. Это игрок, наряду со Сбером, от которого очень многое зависит – почти что всё.

Как представляют себе в этом банке наступающий уже совсем скоро 2022 год? Это становится понятно из интервью, которое 6 декабря дал радиостанции «Бизнес ФМ» первый зампред правления ВТБ Анатолий Печатников.

Тезисы из него настолько занимательны, что не могу не поделится ими.

 

Итак, что нас ожидает в 2022 году:

В 2021 году объём выдачи ипотечных кредитов составил рекордные 5,5 трлн.руб. А само количество сделок - 1,8 млн. (имеются ввиду и первичный и вторичный рынки – прим.).
Следующий году будет более «скромным» (слово взято из интервью).

Причины:

рост ключевой ставки, в том числе в декабре, которого избежать не удастся. Возможное продолжение политики по повышению ставки регулятором и в первой половине следующего года.
рост средних ставок по ипотекам. В следующем году, вероятно, значения станут двухзначными. Это ограничит доступность кредита для значительной части населения.
уменьшение количества субсидируемых программ. Отмена, что вероятнее всего, с 1 июля льготной ипотеки, либо модернизация её. В нынешнем виде многие программу критикуют, что «справедливо» (слово взято из интервью). Необходима новая редакция, которая сделает её более адресной, и направленной лишь на поддержку незащищённых слоёв населения.
Всё это приведёт к тому, что количество выданных кредитов в 2022 году сократится, и не превысит 1,3 – 1,4 млн. (25 – 30% падение – прим.)

Ограничение в спросе и не такая сильная кредитная поддержка населения, которую мы наблюдали до этого, наверное, "даёт шанс на некоторых территориях увидеть и сокращение цены на квадратный метр" (фраза взята из интервью).
Падение на рынке строительства многоквартирных жилых домов может быть компенсирован «рывком» (слово взято из интервью) на рынке индивидуального жилищного строительства.
После принятия в ближайшее время Государственной Думой законодательных актов, и последующего за этим введения эскроу и проектного финансирования при строительстве частных домов, «рынок раскроется» (фраза взята из интервью).

"По масштабам, этот рынок сопоставим с рынком строительства многоквартирных домов" (фраза взята из интервью). Перенос интереса населения на ИЖС "позволит избежать драматического падения в объёмах строящегося жилья и объёмах выдачи ипотек, которое предсказывается многими" (фраза взята из интервью).

Вкратце – вот так. Интересно, согласитесь.

Мы посмотрели на ближайшее будущее глазами руководителя одного из крупнейших банков страны. Давайте теперь расставим точки над "i".

Количество выданных ипотек в следующем году может сократится на 25-30%. Господин Печатников считает такое сокращение не «не драматическим», но это не так.
Так как в сегодняшних продажах более 70% занимают сделки с применением ипотеки, это не может не сократить общее количество сделок и продаж на рынке строящегося жилья на десятки процентов.

Между тем, застройщики в этом году вывели на рынок (начали строить) рекордное количество новых объектов. Причём, превышение от показателей 2019-2020 годов составляет уже десятки процентов.

Речь идёт о типичной «вилке», когда одни показатели рынка идут в противофазе с другими показателями.

Господин Печатников косвенно подтверждает это, рассуждая о том, что «на некоторых территориях» мы можем увидеть и сокращение цены на квадратный метр.
Строительство многоквартирных жилых домов становится для банков менее интересным. Большие перспективы они видят в индивидуальном жилищном строительстве. Банкиры считают, что этот рынок может заменить им рынок многоквартирных домов. Туда будет направлено их внимание, усилия и денежные ресурсы.
Так как ресурсы российских банков не безграничны, это означает одновременно и снижение интересов банков к проектам в сфере строительства многоквартирных домов.

Возвращение интереса возможно только к проектам, где будет хорошая экономика, которая невозможна без хороших продаж.

Хорошие продажи сегодня достигаются либо хорошими скидками, либо снижением цен.

Застройщики в 2022 году, в большей степени, обязаны будут ориентироваться на возможности покупателей для роста продаж, потому что без этого роста получить проектное финансирование от банков станет гораздо сложнее.

Вывод таков:

Перспективы, нарисованные Анатолием Печатниковым, не предполагают иного сценария, кроме снижения цен на строящееся жильё.

И далеко не только «на отдельных территориях».

Комментарии