Построить 120 млн кв.м жилья в год можно — продать его весьма проблематично

2.11.2020

---

Центр конъюнктурных исследований ИСИЭЗ НИУ «Высшая школа экономики» представила информационно-аналитический материал о состоянии делового климата в строительстве в III квартале 2020 г. и ожиданиях предпринимателей на IV квартал.

В докладе использованы результаты ежеквартальных опросов, проводимых Росстатом среди руководителей около 6 тыс. строительных организаций в 82 субъектах.

Так, ключевые отраслевые тенденции носят слабый, практически невыраженный процесс восстановления темпов деловой активности, утраченных в течение II кв. — яркой фазы пандемического шока, уровень погруженности сегмента в кризисную динамику сохранил критическую глубину.

Главный композитный индикатор исследования — Индекс предпринимательской уверенности составил -23%, компенсировав антирекордное падение предшествующего квартала только на 1%.

Произошел несущественный спад негативного напряжения в сегменте — Индекс рискоустойчивости сохранился в негативной области, составив 100,4% против 100,6% кварталом ранее.

В целом по всем ключевым производственным и финансово-экономическим показателям строительного сегмента обновленные значения остались максимально приближены к экстремальным минимумам предшествующего квартала.

В частности, только на 1% до 44% в III-м кв. снизилась доля предпринимателей, оценивших состояние портфеля заказов своих организаций «ниже нормального уровня».

Аналогично и по показателю число заключенных договоров, уменьшение которых констатировали 29% респондентов, во II-м кв. — 30%.

Сохранилась высокой и интенсивность сокращения физического объема работ, которая охватывала треть строительных фирм. Почти половина опрошенных респондентов — 49 против 46% отметили отсутствие каких-либо изменений по сравнению с предшествующим кварталом.

Дестабилизация производственной активности сохранила развернувшуюся во II-м кв. высокую интенсивность сокращения численности занятых, продолжившуюся в 27% организациях, в 15% зафиксирована противоположная тенденция.

В IV-м кв., по мнению 63% участников опроса, принципиальных изменений на рынке строительного труда не предвидится, и последние месяцы строительного сезона высвобождение персонала будет происходить повышенными темпами. Тем не менее доля подрядных организаций, руководители которых планируют сокращать кадры, снизилась по сравнению со II-м кв. на 3% до 20%, их увеличение ожидается в 17% организациях.

Снижение собственных финансовых резервов (СФР) констатировали 22% респондентов. На фоне стабильно негативной динамики СФР в сегменте произошло относительное замедление снижения сокращения кредитной активности: баланс обеспеченности кредитными и заемными финансовыми ресурсами компенсировал 2 из 3 утраченных позиций и поднялся на отметку -2%, практически выйдя на предкризисный уровень I-го кв., когда его значение составляло -1%.

К числу позитивных тенденций следует отнести некоторое нивелирование кризисных деловых настроений в динамике большинства прогнозных краткосрочных оценок. Однако финальный сценарий отраслевого развития 2020 г. не предполагает возращение к допандемическому уровню и переносу данного маневра на последующий год.

Три главных инвестора стройки — в устойчивом кризисе

Таким образом, результаты опроса руководителей строительных организаций, лишь обладая повышенным уровнем оптимизма, можно признать удовлетворительными. Главной проблемой отрасли во время пандемической атаки стало резкое падение спроса на услуги строительной деятельности. За ним всегда и в любых отраслях наступает падение объемов производства и услуг, сокращается общий уровень загрузки мощностей и наступает ухудшение финансовой ситуации. После чего предприниматели в первую очередь начинают сокращать численность занятых и фонд оплаты труда на своих предприятиях.

Падение спроса уже отразилось на сокращении темпов роста жилищного строительства. Так, объемы ввода жилых домов за январь-август сократились почти на 10% или 4 млн кв. м по сравнению с соответствующим периодом прошлого года.

Общая динамика объемов работ, выполненных по виду деятельности «строительство» в целом в денежном выражении пока не показывает серьезного спада в силу специфики производственного и финансового цикла строительных работ — за январь-август — 99,5%. Сегодня пока выполняются заказы по договорам, подписанным еще в допандемический период. Однако в дальнейшем в связи с возможным сокращением новых заказов, особенно в производственном строительстве, ситуация, скорее всего, ухудшится.

Падение спроса на строительные услуги происходит за счет ухудшения экономических позиций у трех основных инвесторов строительной деятельности — государство (бюджет), корпоративный сектор и население.

Государство сегодня переживает достаточно сложный бюджетный период. Дефицит бюджета в текущем году может составить 4,4 - 4,7%. В период годового бюджетного дефицита разумные страны увеличивают доходы посредством роста налогов, проводят сокращение расходной части бюджетного плана по незащищенным статьям и наращивают заемные средства. Все это сегодня наблюдается в экономике России. Не вызывает сомнения, что государственные расходы по виду экономической деятельности «строительство» будут на краткосрочный период сокращены. Значит, сама строительная отрасль недополучит самых гарантированных, с точки зрения финансирования, новых заказов.

Корпоративный сектор также сегодня испытывает финансовые затруднения. В январе-июле в экономике страны функционировало 34,3% убыточных крупных и средних предприятий и организаций. Ситуация в малом бизнесе, скорее всего, еще хуже. Практически исключено, чтобы менеджеры этих предприятий, часть из которых находится в преддефолтном и даже предбанкротном состоянии, планировали расширение своего бизнеса за счет нового строительства. Обычно предприниматели ограничивают инвестиционную активность, в том числе за счет выхода из нового строительства и замораживают незавершенное. Значит, сами строители опять же потеряют объемы потенциальных новых заказов.

Далеко неблагоприятная финансовая ситуация складывается сегодня и у третьего, достаточно крупного инвестора строительной деятельности — домашних хозяйств. Реальные располагаемые денежные доходы населения во II-м кв. упали по сравнению с соответствующим периодом прошлого года на 8% - самое крупное поквартальное падение доходов в России в XXI веке. Вдобавок домашние хозяйства перешли от потребительской модели поведения к сберегательной, перенеся покупки дорогостоящих товаров длительного пользования, включая недвижимость, в отложенный спрос до лучших времен.

Во многом сегодня жилищное строительство поддерживается сокращающейся в последнее время и льготной ставкой по ипотечному кредиту. Однако падающие реальные доходы населения, низкая медианная зарплата в целом по экономике — около 35 тыс. руб., окончание сроков кредитных каникул и льготной ипотеки, ожидание повышения налогов на бизнес, которое в итоге частично негативно отразится на конечном потребителе — населении, а также абсолютно непредсказуемый возможный маршрут COVID-19 и ряд сугубо экономических и финансовых проблем, не дают оснований однозначно утверждать, что тренд на снижение ипотечной ставки продолжится и что не будет разворота в обратном направлении.

Есть перспективы роста стройки, но не продаж

К сожалению, выявленные прогнозы руководителей строительных фирм относительно состояния делового климата возглавляемых ими организаций как минимум до конца текущего года выглядят значительно пессимистичней, чем в допандемический период.

Пессимистичные оценки респондентов из строительной отрасли текущего и ожидаемого экономического состояния своих организаций уступают лишь представителям сферы услуг, которая испытала самый сильный удар от коронавирусной атаки.

Но есть и позитивный момент. Оценочно сегодняшний производственный потенциал строительной отрасли значительно выше, чем выявленная фактическая ситуация. Снижение деловой активности экономического вида деятельности «строительство» вызвано не рукотворными действиями самих строителей и регулятора их деятельности АО «ДОМ.РФ», вдруг ухудшивших свои производственные и управленческие схемы, а исключительно из-за беспрецедентного падения потребительского и инвестиционного спроса на услуги отрасли в результате форс-мажорных обстоятельств.

Можно предположить, что в случае устранения всех санитарных и экономических проблем, не входящих в компетенцию строительства, отрасль не просто выйдет на свой допандемический уровень, но и готова с помощью своих регуляторов перейти в стадию устойчивого роста.

Например, сегодня и в краткосрочной перспективе практически невозможно выполнить цель по ежегодному вводу 120 млн кв. м жилья в целом по России. Если мобилизовать все имеющиеся материальные и финансовые ресурсы, акцентированно увеличить количество строительных машин и механизмов, а также численность занятых в отрасли и нарастить объемы производства стройматериалов, то строители за 3-4 года эту задачу могут вполне решить. Однако построить можно, а продать такой объем жилья по причине падающих или стагнирующих реальных доходов населения и ряда описанных ранее причин — маловероятно. И в этом нет вины строителей.

Так, при возможном вводе 120 млн кв. м в год необходимо иметь годовой задел на этот год примерно 150 млн кв. м. При средней стоимости квадратного метра жилья около 50 тыс. руб. на эскроу-счетах должна находиться сумма более 7 трлн руб. в год. Это более 10% от общих годовых совокупных доходов всего населения России, включая подавляющее большинство тех людей, которые и не собираются в этот год инвестировать свои финансовые средства в покупку жилья.

Найти такие средства у потенциальных покупателей жилья сегодня и в ближайшие годы крайне проблематично. Значит, для выполнения задачи по вводу 120 млн кв. м в год необходимо значительно поднимать реальные доходы населения, снижать ипотечную ставку и увеличивать объемы кредитования, но и это не проблема строителей.

При этом сегодняшняя риторика в СМИ по поводу текущего надувания ипотечного пузыря пока смотрится не очень обоснованной, но в случае резкого увеличения кредитования под оплату жилья при возросших объемах ввода эта проблема может принять реальные очертания. А ведь мировой финансово-экономический кризис 2008 г. пришел из США, спровоцированный именно безудержным ростом объемов ипотечного кредитования.

http://ancb.ru

Комментарии