Пошли на взлет

По данным аналитиков, с декабря 2018 года по декабрь 2019-го средняя стоимость однокомнатной квартиры в российских новостройках выросла на почти на треть. "Если в 2018 году "однушка" стоила 1999992 рубля, то в конце 2019-го - уже 2600024. По темпам положительной динамики цен однокомнатные квартиры лидировали, обогнав "двушки" и "трешки" на 1 и 3,3 процента соответственно. Стоимость квадратного метра поднялась еще больше: на 30,7 процента - с 52014 до 67996 рублей в среднем по стране", - сообщили авторы исследования.

Из 77 крупных российских городов, которые вошли в рейтинг, максимальный рост цен продемонстрировал Сочи, где стоимость "однушки" поднялась на четверть - с 2800000 до 3500000 рублей. Второе место занял Иркутск, где рост составил 24,3 процента - с 1833920 до 2280000 рублей. На третьем месте в рейтинге оказался Новокузнецк, где однокомнатные квартиры в новых домах подорожали на 22,3 процента - с 1550000 до 1895000 рублей.

Среди регионов ЦФО лидером по динамике цен на новые "однушки" стала Кострома. Здесь стоимость квартиры выросла на 20,1 процента - с 1638000 до 1967160 рублей. Первую десятку рейтинга замкнула Москва. В столице недвижимость за год подорожала на 13,3 процента: с 6521782 до 7386801 рубля.

В отличие от новостроек на вторичном рынке взрывного роста цен не произошло. По данным аналитиков Domofond.ru, в старых домах стоимость "квадрата" выросла за год на 4,4 процента - до 45003 рублей. Среди городов - лидеров ЦФО оказались подмосковные Подольск, Химки и Балашиха, где цены поднялись от 9,2 до 11,9 процента. Кроме них, в топ-10 снова вошла Кострома с ростом 9,3 процента за год. "Больше других поднялись в цене двухкомнатные квартиры: на 7,5 процента - с 2000000 до 2149987 рублей за объект", - отмечают исследователи.

Побочный эффект

По мнению специалистов, серьезный рост цен на жилье в новостройках обусловлен несколькими факторами. Одним из основных эксперты называют вступившие в действие с июля 2018 года изменения в законы "О государственной регистрации недвижимости" и "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов".

Новые нормы, призванные защитить интересы участников долевого строительства, серьезно изменили правила игры для застройщиков. Прежде чем приступить к возведению многоквартирного дома с привлечением средств дольщиков, у застройщиков возникла обязанность платить взносы в компенсационный фонд - по 1,2 процента от суммы каждого договора долевого участия. Если инвестор обанкротится и не сможет выполнить обязательства перед дольщиками, деньги придется возвратить из средств фонда. При этом права привлекать средства дольщиков лишились организации, работающие на рынке менее трех лет и сдавшие в эксплуатацию менее 10 тысяч квадратных метров жилья.

Изменения также коснулись обязательной экспертизы проектной документации при малоэтажном строительстве, размера собственных средств застройщика и других аспектов. Кроме того, с середины 2018 года застройщиков лишили права самостоятельно принимать средства дольщиков и тратить их по своему усмотрению. Вместо кассы строительной организации потенциальные новоселы начали вносить деньги на специальные эскроу-счета в банках.

Новая схема, призванная свести на нет число обманутых дольщиков, существенно осложнила работу строительных организаций, особенно входящих в сегмент предприятий малого и среднего бизнеса. Задолго до введения новой схемы риелторы и застройщики начали предупреждать о росте издержек и возможном скачке стоимости жилья. Однако эффект оказался не мгновенным.

В середине 2019 года представители риелторских агентств Костромы заявили, что строители "уже несколько раз пытались поднять цены на квартиры, но попытка оказалась неудачной, поскольку спроса нет". Они предположили, что стоимость квартир не поднимется до тех пор, пока девелоперы не распродадут старые запасы.

Условия сделки

По данным администрации региона, в течение последних пяти лет Костромская область существенно перевыполняла планы минстроя по вводу готового жилья. В 2012-2013 годах в Костроме сдавалось довольно много инвестиционных квартир, владельцы которых считали недвижимость хорошим способом сохранения капитала. В 2014 году рост зарплат замедлился, потребительские цены выросли, и покупательский спрос просел. Однако многие компании не успели вовремя сориентироваться и продолжали строить многоэтажки по инерции. На фоне общего снижения спроса у девелоперов скопились большие нераспроданные запасы жилья в новостройках. Некоторые компании, отчаявшись дождаться своего клиента, вынужденно ушли с рынка, оставив за собой многочисленные недострои. Решением проблем обманутых в 2015-2016 годах дольщиков региональным властям приходится заниматься до сих пор.

- Важный фактор изменений на рынке - формирование новых запросов потребителей, - считает риелтор Мария Самохвалова. - Планируя покупку жилья, они стали задумываться не только над стоимостью приобретения, но и над стоимостью дальнейшего владения квартирой. Люди хотят жить в удобном и современном доме с нормальными парковками, чтобы в шаговой доступности были школы, детсады, спортплощадки и парки. Особенно сложно продаются квартиры в домах, не оборудованных системой индивидуального газового отопления. Не секрет, что разница в коммунальных счетах за квартиры сопоставимой площади с центральным и индивидуальным отоплением может достигать 100-200 процентов. Покупатели просто начали считать свои деньги.

Выступая перед журналистами весной прошлого года, костромской губернатор Сергей Ситников со ссылкой на данные риелторов заявил, что в 2012-2015 годах Кострома почти на 50 процентов перевыполняла планы по вводу жилья и "лишних" квартир скопилось столько, что "полтора года можно вообще не строить". Однако сейчас возводить жилье стали меньше. Накопленные запасы квартир в новостройках постепенно иссякают, они уже не могут серьезно сдержать рост цен на недвижимость.

Сергей Дудовцев, директор агентства недвижимости "Вендор", участник Костромской гильдии риелторов:

- Квартиры в Костроме в 2019 году действительно подорожали. Это касается не только "однушек". Если года два назад стоимость квадратного метра в новостройках без отделки колебалась в пределах 45-48 тысяч рублей, то сейчас, например, в ЖК "Парковый" предлагается купить жилье за 55 тысяч за метр, и люди его берут. К новой ситуации после введения счетов эскроу быстро адаптироваться смогли не все. Многие ушли с рынка, квартир стало появляться меньше. Как следствие - при сохранении спроса предложение упало, а это неизбежно привело к росту цен. У потребителей есть спрос не на хрущевки, а на современное удобное жилье. Сдерживать цены на него можно только при больших объемах строительства. А большие объемы у нас - это в основном Заволжский район, микрорайон "Новый город". Там цены ниже, чем в других частях Костромы: квадратный метр продается за 45-46 тысяч рублей. Потребность в квартирах в Заволжье есть, но она невелика: постояв два года в пробке на мосту во время его ремонта, многие потенциальные покупатели относятся к этому району с опаской. А на противоположной стороне Волги комплексной застройки практически нет. То, что вводится, - это в основном проблемные дома "Горстроя" либо мелкая точечная застройка. Это значит, что рост цен, особенно на современное жилье в левобережной части Костромы, скорее всего, продолжится.

https://rg.ru