Николай Николаев: Законопроект по решению проблем обманутых дольщиков предложено рассмотреть в первом чтении на пленарном заседании 21 мая
Комитет Государственной Думы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям на прошлой неделе рекомендовал нижней палате парламента принять в первом чтении законопроект, направленный на решение проблем обманутых дольщиков. Его авторами выступили группа депутатов разных фракций Госдумы во главе с председателем профильного комитета Николаем Николаевым. Об этом сообщается на сайте комитета.
Как напомнил Николай Петрович, законопроект подготовлен во исполнение поручений Президента РФ по совершенствованию регулирования долевого строительства и оказанию поддержки обманутым дольщикам, данных в декабре 2018 года и феврале текущего года.
Глава думского комитета подробно рассказал о предлагаемых нормах. Так, регионам предусматривается предоставить полномочия по созданию региональных фондов, наделённых исключительным правом достраивать проблемные объекты за счёт средств федерального и регионального бюджетов, а также компенсационного фонда. Эти средства будут предоставляться Фондом защиты прав граждан-участников долевого строительства, который, в свою очередь, получит их от Российской Федерации и её субъектов. В соответствии с законопроектом решение о финансировании проблемных объектов будет приниматься Фондом только в отношении тех проектов строительства, осуществление которых было начато до 1 июля 2019 года и в отношении которых застройщиком не использовались счета эскроу.
Предлагаемые нормы устанавливают жёсткий контроль за целевым расходованием выделяемых средств через механизм обязательного банковского сопровождения всех расходных операций региональных фондов. «Такой механизм предусматривает, что все расчёты производятся через уполномоченный банк, в качестве которого предлагается определить кредитную организацию единого института развития в жилищной сфере», – отметил глава думского комитета. Аналогичный порядок планируется установить в отношении расходных операций некоммерческой организации Фонда, созданной в целях финансирования и осуществления мероприятий по завершению строительства проблемных объектов. Кроме того, законопроектом предусматриваются ограничения в отношении операций, совершаемых региональными фондами и некоммерческой организацией Фонда, в том числе запрет на предоставление ими ссуд и займов, приобретение ценных бумаг, создание и участие в иных организациях.
Одновременно для расширения возможностей по финансированию достройки проблемных объектов региональные фонды и некоммерческую организацию Фонда предлагается наделить правом привлекать средства граждан и юридических лиц по договорам участия в долевом строительстве при условии размещения таких средств на счетах эскроу в уполномоченном банке в сфере жилищного строительств. Фонд также получает возможность осуществлять выплаты возмещения гражданам независимо от факта уплаты обязательных взносов в компенсационный фонд.
Проектируемые изменения нацелены и на уточнение порядка расчёта выплаты возмещения. Вместо определения рыночной стоимости жилого помещения на момент заключения договора участия в долевом строительстве её размер предлагается определять исходя из рыночной стоимости аналогичного жилья на момент выплаты возмещения, но не менее уплаченной по договору цены.
«Законопроектом предлагается решить проблему так называемых «двойных продаж», связанную с возникновением у граждан требований о передаче одних и тех же помещений в строящемся доме. Проектируемый механизм предполагает, что при наличии у граждан требований о передаче одних и тех же помещений помещения получат те граждане, чьи требования возникли первыми, остальным выплачивается возмещение», – пояснил господин Николаев.
Законопроект также устанавливает обязанности губернаторов по утверждению плана-графика реализации мероприятий по достройке проблемных объектов, а также размещению в единой информационной системе жилищного строительства информации о ходе их реализации контролирующим органом. Одновременно в единой информационной системе жилищного строительства предлагается сформировать единый реестр проблемных объектов.
Николай Николаев обратил внимание, что законопроектом проектируются меры, направленные на дальнейшее совершенствование и упрощение процедуры банкротства застройщиков. Соответствующие поправки предполагают сокращение сроков передачи проблемного объекта приобретателю, а также наделение арбитражного управляющего полномочиями по самостоятельному внесению в реестр требований участников строительства требований граждан о передаче жилых и нежилых помещений.
Вносимые изменения предусматривают также пересмотр порядка назначения арбитражного управляющего в деле о банкротстве застройщика. «Законопроектом предлагается наделить Фонд исключительным правом представления кандидатуры арбитражного управляющего в деле о банкротстве застройщика, а также правом ходатайствовать в арбитражный суд о замене арбитражного управляющего», – сказал депутат.
Помимо этого, предлагается наделить Фонд правом участия в деле о банкротстве застройщика вне зависимости от факта уплаты таким застройщиком взносов в компенсационный фонд. «Усилению защиты прав граждан призвано также способствовать исключение юридического лица из определения «участник строительства», – уточнил Николай Петрович.
В качестве одного из существенных условий договора участия в долевом строительстве планируется установить предполагаемый срок получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию построенного объекта недвижимости. «Представляется, что это должно побудить застройщиков более тщательно соблюдать заявляемые сроки реализации проектов и сделать более прозрачным ход их строительства», – считает господин Николаев.
Законопроект предусматривает также обеспечение возможности выплаты возмещения гражданам не только по жилым помещениям, в отношении которых осуществлялись взносы в компенсационный фонд, но и по нежилым помещениям, права требования по которым с этого года стали включаться в реестр требований участников строительства.
«В целях обеспечения плавного перехода на использование счетов эскроу с 1 июля этого года законопроектом предусматривается оптимизация требований в отношении уже начатых застройщиками проектов строительства», – заявил глава комитета.
Для расширения возможностей застройщиков по привлечению банковских кредитов с целью завершения реализации таких проектов предлагается предусмотреть выдачу уполномоченным банком в сфере жилищного строительства целевых кредитов застройщикам, а также наделить Фонд правом предоставления поручительства по соответствующим кредитным договорам, определив порядок и условия его выдачи.
«В рамках реализуемой стратегии развития цифровой экономики законопроектом предлагается установить возможность заключения договора участия в долевом строительстве и договора об уступке прав требований по договору об участии в долевом строительстве в электронном виде», – добавил господин Николаев. Законопроект содержит также положения, направленные на перевод в электронный вид таких административных процедур, как выдача контролирующим органом заключения о соответствии застройщика и проектной декларации законодательно установленным требованиям или отказ в выдаче подобного заключения. «Предлагается, что указанные процедуры будут реализованы с использованием единой информационной системы жилищного строительства», – отметил он.
«Отдельно следует отметить положения законопроекта, направленные на устранение ограничений для зачисления средств материнского капитала на счета эскроу в целях предоставления гражданам возможности для приобретения с их помощью строящегося жилья», – указал депутат.
Законопроектом предусматривается также внесение законодательных изменений, обеспечивающих возможность использования при проектировании и строительстве федеральных единичных расценок, позволяющих применять ранее разработанные сметные нормы с учётом новых технологий, материалов и оборудования.
Николай Николаев считает, что ко второму чтению законопроекта необходимо учесть вопросы регулирования отношений, связанных с привлечением денежных средств граждан для строительства нежилых зданий и возникновением у них права собственности на нежилые помещения, так называемые апартаменты.
По его мнению, очевидно, что предстоящий переход застройщиков, осуществляющих строительство многоквартирных и иных жилых домов, на использование счетов эскроу с 1 июля 2019 года в отсутствие жёстких требований к регулированию деятельности застройщиков, реализующих проекты строительства нежилых зданий, способен спровоцировать взрывной рост объёмов строительства апартаментов и резкое усиление рисков участия в таких проектах для граждан.
«В результате через несколько лет «обманутых дольщиков» могут сменить обманутые покупатели апартаментов. Во избежание повторения подобной ситуации представляется целесообразным при подготовке законопроекта ко второму чтению предусмотреть меры, направленные на установление в отношении застройщиков нежилых зданий требований, аналогичных тем, что действуют в отношении застройщиков многоквартирных и иных жилых домов», – отметил он. В частности, предусмотреть обязанность застройщиков нежилых зданий после 1 июля 2019 года привлекать средства граждан в новые проекты строительства только с использованием счетов эскроу. Отдельной проработки требует также вопрос создания эффективного правового механизма, обеспечивающего возможность перевода нежилых помещений в жилые.
Профильный комитет предложил рассмотреть законопроект в первом чтении на пленарном заседании 21 мая.
Начните обсуждение первым!