В конце 2011 года Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства (Фонд РЖС) провел конкурс на право аренды четырех внушительных участков, расположенных в Иркутском районе. Победителем аукциона стало ЗАО «СибирьЭнергоТрейд». Появились проекты новых поселков и мощная реклама. Многие дольщики поверили, что за городом — в окружении леса, недалеко от залива — можно жить так же комфортно, как и в городе. А может, даже лучше: с теплом, водой и канализацией, но без шума, пыли и суеты.
Одно но. На старте проектов участки абсолютно не были обеспечены инфраструктурой — ни инженерной, ни транспортной. По словам директора «СибирьЭнергоТрейд» Юлии Долгополовой, единственное, что было определено Фондом РЖС, это подходящее назначение земли — для комплексного освоения.
Такой тип освоения предполагает не только подготовку документации по планировке и собственно строительство жилья. В задачи арендатора входит также обустройство территории в границах участка посредством строительства (создания) объектов инженерной инфраструктуры в сфере электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения и очистки сточных вод, иной инфраструктуры.
Представитель компании-застройщика подчеркивает, что ничто не обязывало его, например, выделять на своих участках площадки под социальные объекты, к примеру под новую районную больницу. Тем не менее компания, понимая потребности ближайших территорий, такие объекты запланировала.
В ответ она, видимо, надеялась на аналогичное понимание и содействие в подключении к системам водоснабжения и водоотведения. Правда, детального понимания, как именно будет организован слив сточных вод, с самого начала не было.
— Возведение обошлось нам в сумму порядка 200 миллионов рублей, — рассказывает Юлия. — Подстанция обеспечивает электроэнергией не только наш участок, но и прилегающие к Голоустненскому тракту территории, где раньше были перебои с электроснабжением.
Когда строилась первая очередь Паркового, остро встал еще один вопрос — обеспечение чистой, качественной водой. Для этой территории характерно наличие в воде примесей марганца и железа, которые влияют на ее питьевые качества и быстро приводят в негодность сантехнику. Потому пришлось построить современную станцию водоочистки и водоподготовки, а перед этим провести длительные поисково-оценочные работы и мониторинг скважин.
Что до канализации, то для первой очереди строительства удалось-таки локально решить проблему. Но для того чтобы продолжить жилую застройку, нужны централизованные коммуникации. Однако на территории района до сих пор нет ни собственной системы отвода сточных вод, ни соответствующей ресурсоснабжающей организации.
Существующая система канализации города Иркутска не справится с дополнительной нагрузкой, а для строительства новых мощностей нужны серьезные средства. Предполагалось, что застройщик Паркового и иркутское МУП «Водоканал» подпишут договор на водоотведение. Даже, как рассказывает представитель «СибирьЭнергоТрейд», существовал проект этого документа и прорабатывалась схема водоснабжения и водоотведения.
Однако до сих пор договор не подписан. У сторон возникли разногласия по некоторым пунктам, включая тариф. Возможно, свою роль сыграла смена руководства на уровне «Водоканала» и региона. Так или иначе, по мнению Юлии Долгополовой, сейчас затраты застройщика могут вырасти до неподъемных. Вот здесь и появляются сомнения в будущем проекта в целом. Тем более что строить дальше, не получив от «Водоканала» технические условия, просто невозможно. В настоящее время стороны выясняют отношения в судах: муниципальное предприятие изо всех сил сопротивляется заключению договора на условиях, на которых настаивает застройщик.
Проблемы с водоотведением напрямую сказываются на всей инфраструктуре Паркового, в том числе на состоянии дорог. Всё просто: кто станет инвестировать в проект, не будучи уверенным, что он окупится и вообще будет развиваться? Как рассказывает Юлия Долгополова, на начальных этапах строительства застройщик восстанавливал подъездные пути.
— Когда мы построили первые трехэтажки и индивидуальные дома, то восстановили дорогу, по которой ездила наша спецтехника, — отсыпали, грейдировали, сделали дренаж, — утверждает Юлия. — И если бы у нас была возможность продолжать строительство быстрыми темпами на этом участке, мы бы провели полное благоустройство дороги. Ее состояние, конечно, влияет и на продажи. Но поскольку на сегодняшний день у нас нет возможности получить разрешение на строительство следующих очередей, то и в инфраструктуру вкладываться для компании рискованно. Мы должны понимать, за счет чего наши инвестиции к нам вернутся.
По словам застройщика, сейчас они остались со всеми сложностями один на один. Хотя проект Паркового не только коммерческий, у него была и социальная миссия. Планировалось построить комфортный поселок с жильем экономкласса. Представитель «СибирьЭнергоТрейд» сетует, что сегодня власти, по всей видимости, отстранились от решения возникающих проблем.
Застройщик недоумевает: неужели никому уже не важна комплексная (не хаотичная, как обычно) застройка Иркутского района, разве территории не нужны детсады, школы, медучреждения? Всё это могло бы появиться в Парковом вместе с трехэтажками, дуплексами и коттеджами. Но предлагаемые социальные объекты так и не вошли ни в одну госпрограмму, хотя заявки писались многократно.
Это процесс не скорый
Предложения по строительству объектов социальной инфраструктуры от компании «СибирьЭнергоТрейд» действительно поступали. Это подтвердил Григорий Пур, первый заместитель мэра Иркутского района. Но всё опять же уперлось в канализационную проблему.
— Нам приносили проекты социальных объектов, — говорит Григорий Пур. — Мы просчитывали потребности, мощности, вместимость, согласовывали эскизные проекты. Далее застройщик прорабатывал их детально и намеревался пройти экспертизу. Но сделать это невозможно, если на площадках под строительство отсутствуют централизованные инженерные коммуникации.
С точки зрения районной администрации, для застройщиков было бы правильней начинать именно с инженерной инфраструктуры. Только после решения этой проблемы стоит начинать строительство жилых домов.
Со своей стороны, как говорит Григорий Пур, Иркутский район ведет планомерную работу. Но вопросы с транспортом и инженерией не решаются быстро. Слишком много факторов влияют на процесс — земельные, технические, финансовые. При этом огромный пласт важных мероприятий уже проведен. Так, в январе было подписано соглашение между администрациями города Иркутска и Иркутского района. Они договорились о взаимодействии при создании совместных проектов водоснабжения и канализования. Юридически значимый момент, хотя на бытовом уровне все прекрасно понимают: хотим мы того или нет, но город и район уже давно тесно срослись.
Если все готовы друг другу содействовать, почему бы тогда не подключить Парковый и другие поселки Байкальского тракта к городской системе канализации? По словам представителей «Водоканала», городские коммуникации такого напряжения не выдержат.
— Вы же не хотите, чтобы канализационные реки потекли по Волжской и Красноярской? — спрашивает «Водоканал». — Нет? Тогда нужно строить обходные сети.
Когда этот вопрос обсуждался с районом, в качестве приоритетных были обозначены территории, которые в настоящий момент интенсивно застраиваются, — Марковское муниципальное образование, Байкальский тракт, направление на Плишкино и ряд других. Появилась соответствующая техническая схема обходных сетей. Следующий этап — корректировка инвестиционной программы МУП «Водоканал», в нее нужно включить строительство новых трубопроводов насосных станций. Затем потребуется, чтобы программу одобрили депутаты.
— Это планомерный процесс, – говорит заммэра района. — И если в конце концов по программе начнет поступать финансирование, года через два-три центральные сети в район будут проведены и у застройщиков появится возможность провести свои коммуникации к точке подключения. Да, процесс не скорый. Это нужно понимать.
Чтобы планы стали реальностью, потребуется решить самый больной вопрос — финансовый. И основной источник финансирования большой канализационной стройки — это, по всей видимости, платежи застройщиков. Можно, конечно, попытаться войти в разные госпрограммы. Но за бюджетные деньги тоже придется побороться — вложиться не только мозгами, силами, но и деньгами. Подготовка соответствующей документации и обоснований дорогого стоит, и за один день ее не «состряпаешь».
Есть ли у застройщиков время, желание и возможность ждать? Директор компании «СибирьЭнергоТрейд» напоминает, что время — деньги. Пока стройка тормозит, аренда за участок продолжает «капать». На сегодняшний день проект Паркового уже отстает на год от тех темпов, которые были запланированы. Финансовый результат, видимо, становится если не нулевым, то всё менее интересным.
По информации нескольких пожелавших остаться анонимными источников, в настоящий момент «СибирьЭнергоТрейд» готова уступить свои проекты другому застройщику. Вопрос в том, найдутся ли те, кто решится перекупить и после этого преодолеть все препятствия? Не останутся ли собственники квартир в домах первой очереди единственными обитателями Паркового?
Начните обсуждение первым!