Состоялась онлайн-конференция, посвященная предложениям бизнес-сообщества в сфере управления недвижимостью, земельных отношений, а также вопросам приватизации и государственно-частного партнерства.

Проводил мероприятие председатель Комитета Государственной Думы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николай Николаев. А само оно на 2/3 прошло под эгидой вопросов аренды коммерческой недвижимости.

Да, сегодня собственники объектов торговой и офисной недвижимости оказались в несладкой ситуации – огромные кредиты, неснятая налоговая нагрузка и отсутствие арендного потока в конце концов приведут их к банкротству. В апреле они смогут собрать средства только на зарплаты сотрудникам и небольшую часть на налоги. В мае – ничего. В то же время основная боль всего непродовольственного ритейла – это аренда, которая составляет около 30% расходов. А в условиях снижения платежеспособного спроса арендаторы хотят избежать ситуации, когда берут плату за закрытые магазины. ​

Ближайшие месяцы люди будут посещать магазины и места отдыха только в случае необходимости. Сфера развлечения и непродовольственных товаров погибнет. Уже сегодня около 30% МСП, самозанятых и ИП страна практически потеряла. А к июню 60-70% МСП не возобновят работу никогда.

По мнению участников конференции, до конца года будут происходить совершенно непрогнозируемые «схлопывания» арендаторов, которые будут зависеть не от того, пострадала отрасль или нет, а от психологического фактора. У собственников коммерческой недвижимости начнется сильнейший отток арендаторов. На смену этой проблеме придут кредиты – всем все равно придется рассчитаться с банками. В начале следующего года напомнят о себе налоги. В завершении придет потребность в содержании объектов недвижимости – как таковой процесс умирания коммерческой недвижимости может длиться до 3-х лет.

Принятые решения не работают

Да, Николай Николаев считает, что предпринимаемые сегодня государством меры недостаточные и носят отложенный характер. Бизнесу нужно не только дать возможность выжить в период кризиса, но и обеспечить выход из него. Иначе, выйдя через месяц-два из изоляции, бизнес окажется абсолютно закредитованным и не факт, что сможет потом подняться.

Плюс ко всему парламентарий лично столкнулся с тем, что уже принятые решения абсолютно не работают – в частности, освобождение от арендных платежей. В результате малые предприниматели еле-еле сводят концы с концами, но им не идут ни на какие уступки. И здесь важно собирать информацию и передавать ее в Правительство, чтобы исправить ситуацию.

Именно поэтому, как сообщила заместитель министра экономического развития Оксана Тарасенко, в третий пакет мер поддержки бизнеса, который будет разработан в ближайшие две недели, могут войти новые льготы по аренде для предпринимателей.

В частности, это может быть возможность досрочного расторжения договоров по аренде для компаний, которые перевели сотрудников на удаленную работу и больше не нуждаются в площадях под офисы. Именно с таким предложением выступил бизнес.

Уже приняты меры по отсрочке арендных платежей для бизнеса в отношении аренды федерального имущества. Если предприниматели работали в наиболее пострадавших отраслях – в перевозках и услугах в сфере туризма, организации досуга, гостиничном бизнесе и общественном питании, то они освобождаются от этих платежей за апрель – июнь текущего года. Это около 650 млн руб., которые не поступят в государство и останутся у потребителей. Но это не отказ арендодателям в полном получении платы за аренду, а именно отсрочка платежей. Хотя арендаторы сегодня оказались в гораздо худшей ситуации, чем арендодатели, но последние, как правило, все закредитованные.

Однако, по мнению председателя Комитета Госдумы, отложенные платежи – это некое «обезболивающее», но никак не лекарство. Время пройдет, а чем платить в 2021 и 2022 годах абсолютно не понятно.

В свою очередь глава Комиссии Госдумы по вопросам поддержки МСП Дмитрий Сазонов отметил, что Комиссия направила в Правительство ряд своих предложений. Для их аккумуляции сформировано 6 рабочих групп: по снижению издержек бизнеса, стимулированию спроса, повышению занятости населения, инвестициям, отраслевым и региональным мерам поддержки.

Также обсуждаются меры по стимулированию спроса и рынков, которые формирует государство как крупнейший заказчик в стране. Государство должно сохранить объемы закупок и стимулировать ими спрос у субъектов МСП. Тем самым малый бизнес сможет поддержать занятость и работу своих предприятий.

Глава Комиссии отметил необходимость совершенствования механизмов мер поддержки по решению проблем занятости населения и безработицы. В частности, субсидирование и выплаты зарплат в размере МРОТ, которые озвучивал Президент, не работают. Об этом говорит даже тот факт, что министр экономики лично делал контрольную закупку и не смог получить эти кредиты, в банках ему было отказано.

Также необходимо принять меры, касающиеся возможности привлечения инвестиций и получения кредитов на оборотные средства и развитие предприятий не только в период кризиса, но и после выхода из него. Предприятия обязаны иметь белую кредитную историю, но все то, что сейчас они не смогут выплатить – проценты, основное тело кредита, не должно стать заградительным барьером в получении инвестиций и кредитов для будущего периода.

Нужны льготы на содержание недвижимости

В ходе конференции зашла речь и о закупках на электронных площадках – как известно, торги переходят именно в эту плоскость. Так, в текущем году около 20% закупок в рамках 44-ФЗ и 223-ФЗ происходят у субъектов МСП. Но сегодня существует перекос в требованиях к площадкам, а их предъявляется ни много, ни мало, а 66 единых и дополнительных требований. И этот перекос заставляет их фактически заниматься только небольшим сегментом закупок – через субъектов МСП и стимулирование субъектов для участия именно в них.

Все бы ничего, но в условиях пандемии конкуренция на рынке достаточно сложно реализуема. Площадки, работающие в системе госзаказа и не выполняющие 5% объема по рынку, могут потерять лицензию и не будут работать ни в системе госзаказа, ни продаж госимущества. А если количество площадок уменьшится, то пользоваться их сервисами субъекты МСП не смогут. Это при том, что изначально законодательством была предусмотрена универсальность площадок.

Участники конференции единогласно заявили о необходимости льготной программы кредитования на содержание объектов недвижимости на ближайшие 3-4 года. Также требует пересмотра налог на кадастровую стоимость объектов – из-за перекосов в кадастровой оценке у некоторых собственников доля оплаты налогов составляет 40-50% дохода. В результате это убьет малых и средних предпринимателей – уже сейчас сотни тысяч квадратных метров выходят из оборота, падают в цене, обнуляются, потому что нет средств их содержать.

Плюс предлагается расширить перечень пострадавших отраслей и освободить от всех налогов тех, кто их честно оплачивал, компенсировав их часть. Также необходимо получить льготные тарифы от сетевых и ресурсоснабжающих организаций.

А в связи с тем, что хозяйственная деятельность предпринимателей явно не восстановится в течение этого года, для всех арендаторов земельных участков, которые находятся в государственной и муниципальной собственности, нужно дать возможность заявить арендодателю требование увеличить срок действия договоров хотя бы на 3 года. И с этим предложением Росреестр обратился в Правительство.

Что касается ближайших изменений – еще в октябре был внесен на рассмотрение законопроект, который должен повлиять на снижение кадастровой стоимости коммерческой недвижимости. В нем напрямую указывается, что когда проводится кадастровая оценка, обязательный фактор для учета – ценообразование на рынке недвижимости. Второе – если предприниматель выявил ошибку или в судебном порядке установил, что стоимость была завышена, то государственное бюджетное учреждение обязано будет перепроверить все типовые объекты, чтобы остальные предприниматели не приходили с подобными делами в суд. И еще важный момент – ответственность руководителей государственных бюджетных учреждений. Если в течение года оспариваются решения государственных бюджетных учреждений об установлении стоимости в суде, то руководитель этого учреждения лишается своей работы.

Строители поддержки не ощутили

О проблемах в строительном секторе рассказал президент НОСТРОЙ Антон Глушков.

Сегодня специализированные застройщики испытывают серьезные проблемы по применению мер поддержки, уже разработанных Правительством РФ для субъектов МСП. В частности, принята хорошая норма по снижению ставки ЕСН на фонд оплаты труда. Но львиную долю вновь испеченных компаний малого предпринимательства налоговая инспекция не признает только из-за того, что их учредители – крупные застройщики, а не субъекты МСП, хотя по всем остальным параметрам они в эту категорию попадают.

Кроме того, сегодня во многих регионах строительные компании отрезаны от Росреестра и могут осуществлять государственные услуги только через электронные сервисы МФЦ, деятельность которых сильно ограничена. Хотя руководитель Росреестра напрямую обратился к губернаторам, чтобы в тех регионах, где идет активный оборот недвижимости, заявления о государственной регистрации продолжали принимать. А для нее, как известно, необходимо нотариальное заявление. Но нотариусы не работают! И все сделки остановились.

Плюс из-за существенного снижения спроса застройщики вынуждены регистрировать права собственности на завершенные объекты недвижимости в свою собственность. Сегодня государственная пошлина на такую регистрацию составляет 22 тыс. руб. за каждую квартиру, и ее необходимо пересмотреть именно для случаев, когда застройщик свои же квартиры регистрирует на себя.

Также, как отметил глава НОСТРОЯ, большинство земельных участков, предназначенных для строительства, находятся в муниципальной собственности. Однако арендодатели не заинтересованы в снижении арендной платы и в большинстве случаев применяют ставку арендных платежей по итогам торгов на право заключения договоров аренды. Но для снижения финансовой нагрузки на предпринимателей необходимо предусмотреть такую меру, как применение стандартной муниципальной ставки арендных платежей.

Есть проблемы и в вопросе применения мер поддержки в отношении СРО и других некоммерческих организаций в сфере строительства. Сегодня 53% строительных СРО применяют упрощенную систему налогообложения. Вместе с тем действующая редакция Градостроительного кодекса РФ не позволяет СРО, применяющим УСН, производить уплату налога на доходы от размещения в банке средств компенсационных фондов за счет этих доходов. Уплата этого налога производится из членских взносов в СРО, иначе говоря, фактически за счет строительных компаний – членов СРО, а это дополнительное финансовое бремя для малого и среднего бизнеса.

Поэтому необходимо внести в законодательство поправку, которая уравняет в правах СРО как применяющих УСН, так и использующих обычную систему налогообложения, что позволит большинству СРО снизить членские взносы на величину налога и уплачивать налог с суммы дохода от размещения компенсационного фонда.

ГЧП забыто властью

В завершении зашла речь и о государственно-частном партнерстве, которое, по словам Николая Николаева, сегодня для многих – большая и красивая мечта. Однако именно ГЧП может стать одним из важных механизмов поддержки предпринимателей на фоне спада экономики из-за коронавируса.

Безусловно, сейчас рынок ГЧП также испытывает давление в связи со сложившимися обстоятельствами, хотя отраслевое законодательство здесь не требует кардинальных поправок.

Сегодня в зоне риска находится 340 проектов ГЧП, примерные потери по ним в ближайшие 6 мес. – 30-35 млрд руб. По 124 проектам идет стройка, и по ним потери будут минимальные, связанные лишь с увеличением сроков или увеличением стоимости строительных материалов. А 216 проектов – это именно эксплуатация, они пострадали больше других, поскольку для них ключевой риск – это трафик.

При этом малые проекты, а их около 80%, находятся даже в худшей ситуации, чем субъекты МСП. По ним жесткие сроки и инвестиционные обязательства зафиксированы в соглашении, при этом объект не принадлежит частнику. А установленные параметры могут быть изменены только при воздействии обстоятельств непреодолимой силы, которые описаны в скрытом перечне. Сегодня было бы не лишним раскрыть и расширить этот перечень, чтобы не вступать в судебные разбирательства, поскольку пока многое зависит от позиции концедента в части признания наступления этих обстоятельств.

С учетом долгосрочности отношений между государством и бизнесом сфера ГЧП очень чувствительна к изменениям. Поэтому акцент при рассмотрении антикризисных законопроектов нужно сделать на том, чтобы вводимые меры поддержки предпринимателей распространялись в равной степени на концессионеров, и учесть, что часть мер не применима к проектному финансированию. Например, меры с допкредитами, где государство могло бы проявить себя, например, в рефинансировании через субсидирование процентной ставки по заемным средствам. При этом все проекты индивидуальны, каждому нужны свои меры.

Плюс можно вспомнить то, что давно уже обсуждалось – дополнить возможностью и порядком участия страны в концессиях субъектов с принятием обязательств по софинансированию. Это могло бы помочь субъектам, которые находятся в затрудненном финансовом положении, не останавливать проекты.

А для проектов, находящихся в эксплуатации, в качестве поддержки со стороны государства могло бы быть увеличение эксплуатационных платежей, а также компенсация расходов на обеспечение безопасности работников концессионеров. Также возможно изменение соглашения с установлением минимального гарантированного дохода на период восстановления ситуации – 1-3 года, чтобы в случае критического снижения трафика концессионеры могли получать поддержку.

Все предложения, выработанные в ходе обсуждения, и те, которые будут направлены в Комитет, станут основой для разработки новых мер поддержки малого и среднего бизнеса. И, как сообщил Николай Николаев, через месяц нужно будет снова собраться и проанализировать, что было сделано и что изменилось.

***

В тему

28 апреля Федеральная антимонопольная служба России подготовила разъяснения о возможности заключения дополнительных соглашений к договорам аренды государственного или муниципального недвижимого имущества, заключенным по итогам торгов с субъектами малого и среднего предпринимательства

В частности, речь идет о предоставлении субъектам МСП отсрочки по арендной плате в связи с распространением коронавирусной инфекции.

С учетом положений Гражданского кодекса и распоряжения Правительства № 670-р ФАС России сообщает, что заключение с субъектами МСП дополнительных соглашений к договорам аренды государственного или муниципального недвижимого имущества об отсрочке внесения арендной платы – это не нарушение антимонопольного законодательства, и оно не содержит признаков нарушения ст. 15 Закона о защите конкуренции.

Также заключение подобных дополнительных соглашений не может быть признано преференцией, поскольку такие действия распространяются не в отношении отдельных субъектов, а осуществляются в целях поддержки всех субъектов МСП. Поэтому в такой ситуации невозможно говорить о предоставлении преимуществ отдельным хозяйствующим субъектам.

http://ancb.ru