Нацпроект "Жилье" помогут реализовать жилищные кооперативы
Олег Нилов, депутат Государственной думы:
![](https://cdnimg.rg.ru/pril/article/180/16/97/1.jpg)
- Жилищная проблема - одна из самых острых в нашей стране. У многих людей в России очень низкое качество жизни: они живут в перенаселенных квартирах, в коммуналках, часто без газа. Решить эту проблему невозможно снижением ипотечных ставок: способ - государственные дотации, использование иных способов содействия в приобретении жилья. Нужно создать условия для индивидуального жилищного строительства, бесплатного получения земельных участков с инфраструктурой, леса для строительства домов в масштабах всей страны. Нужно распространить действие закона о дальневосточном гектаре на всю страну.
Кооперативы способны сыграть важную роль в решении жилищной проблемы: по опыту Германии мы знаем, что с их помощью могут приобретаться объемы недвижимости, едва ли не большие, чем с помощью ипотеки. Но кооперативы нуждаются в поддержке со стороны государства, в том числе прямом государственном финансировании - как в той же ФРГ.
Роман Василенко, председатель правления жилищного кооператива "Бест Вей" :
- Кооперативы появились в начале XX века - причем в России, как и в Великобритании кооперативов было больше, чем где бы то ни было в мире. В советское время также активно развивалась жилищная кооперация.
Но в 90-е годы, после тяжелого экономического кризиса, периода строительства и обрушения финансовых пирамид, возобладала точка зрения, что нужно развивать рынок жилья американским путем - когда квартира приобретается за счет ипотечных заемных средств банков. По разным причинам ипотека доступна не всем гражданам. Способ ли это обеспечения доступным жильем? Вопрос риторический.
![](https://cdnimg.rg.ru/pril/article/180/16/97/5.jpg)
Евгений Чайчук, член правления кооператива "Бест Вей":
- Поясню кооперативный механизм покупки квартиры. Такая покупка предполагает рассрочку на десять лет. При этом пайщик должен внести первоначальный взнос не менее 35%, после чего за счет паевых средств кооператива в интересах пайщика приобретается квартира.
Возвращая эти средства кооперативу, пайщик вносит дифференцированные, а не аннуитетные платежи. Также он вносит вступительный и членские взносы. При средней стоимости квартиры 3,5-4 млн рублей переплата за счет членских взносов составляет порядка 10-15%. При стоимости квартиры 3 млн рублей переплата составит 450 тыс. рублей.
![](https://cdnimg.rg.ru/pril/article/180/16/97/2.jpg)
Что касается возрастных ограничений, то пайщику должно исполниться 16 лет. Верхних ограничений для вступления в кооператив нет: можно вступить в него в самом преклонном возрасте. Дело в том, что пай - имущественное право, которое может передаваться по наследству.
При вступлении в кооператив нет и таких требований, как хорошая кредитная история, не требуется подтвержденный доход. Дело в том, что залоговой частью выступает сама квартира: пока пайщик полностью не рассчитается с кооперативом, она находится в собственности кооператива, то есть в собственности всех пайщиков. Квартира всегда проходит тщательную юридическую проверку и независимую оценку.
Как только пайщик рассчитался с кооперативом, он получает право собственности на квартиру. Если пайщик в силу тех или иных жизненных обстоятельств лишается возможности вернуть предоставленные средства кооперативу, он пишет заявление о выходе из кооператива и в течение двух месяцев получает назад все внесенные им паевые средства (вступительный и членские взносы не возвращаются).
За счет чего они выплачиваются? Во-первых, 2% средств паевого фонда - это резерв, неснижаемый остаток. Если их не хватит, квартира, приобретенная для пайщика, всегда может быть реализована на открытом рынке.
Очередь на покупку квартиры в нашем кооперативе - около 12 месяцев.
Олег Нилов:
- Какова структура вашего клиентского портфеля, распределение по регионам?
Евгений Чайчук:
- Значительная доля покупок квартир приходится на Урал, Сибирь, Дальний Восток. Покупаем как в больших, так и в средних городах. В кооперативе более 6 тыс. пайщиков, приобретено более тысячи объектов недвижимости.
Хотя кооперативу шесть лет, несколько десятков квартир уже перешли в собственность пайщиков - пайщики расплатились с кооперативом досрочно. Объемы покупок квартир нашим кооперативом растут: сначала покупали несколько квартир в месяц, потом несколько десятков. Кооператив сейчас приобретает 50-70 квартир в месяц. Планируем выйти на 100 квартир в месяц.
Александр Майоров, генеральный директор НП "Совет экономической безопасности":
- Финансовая безопасность кооперативов обеспечивается тем, что пайщик сам управляет активами. Он в любой момент может выйти из кооператива и забрать свои паевые взносы.
Светлана Разворотнева, член Общественной палаты РФ, заместитель председателя общественного совета Минстроя России:
- Национальный проект по жилью предполагает улучшение жилищных условий 5 млн граждан со средним уровнем дохода. Главным инструментом решения жилищного вопроса сегодня является ипотека. Несмотря на снижение ипотечной ставки, квадратный метр на первичном рынке продолжает дорожать. И это означает, что в будущем жилье станет менее доступным. Мы неоднократно говорили о том, что паспорт нацпроекта "Жилье и городская среда" должен быть дополнен системой мер, направленных на снижение цены квадратного метра на первичном рынке. Однако пока мы не видим никаких реальных действий в этом направлении.
![](https://cdnimg.rg.ru/pril/article/180/16/97/7.jpg)
Меня чрезвычайно беспокоит, что едва ли не единственным способом улучшения жилищных условий для граждан является приобретение жилья в собственность. По данным Центробанка, ипотека доступна сегодня не более чем для 40% населения. А что делать остальным?
Для того, чтобы решить жилищный вопрос в России, мы должны принципиально изменить принципы и подходы к жилищной политике. Конкретные предложения ОПРФ в этом вопросе мы объединили в специальном докладе, который планируем направить во все высшие органы власти.
Остро встает вопрос создания дополнительных механизмов обеспечения жильем - в том числе кооперативных. Ипотечно-накопительные кооперативы получили широкое распространение в Белгородской области, Татарстане, Башкортостане.
Считаю необходимым более активное государственное участие в кооперативах. За основу можно было бы взять германский опыт - где государство финансирует значительную долю паевых фондов жилищных кооперативов. Участие государства должно быть определено на федеральном уровне.
![](https://cdnimg.rg.ru/pril/article/180/16/97/8.jpg)
Татьяна Подберецкая, специалист в жилищной сфере, эксперт Комитета Государственной думы по жилищной политике и ЖКХ:
- Кооперативы были привычной формой решения жилищной проблемы в советское время. Сегодня кооперативы возвращают свое значение - это перспективная форма решения жилищной проблемы.
Что касается увеличения господдержки - редко что с государственным участием работает эффективно. Законодательная база должна прежде всего защищать кооперативы.
Светлана Разворотнева:
- В чем отличие современных жилищных кооперативов от Су-155?
Евгений Чайчук:
- В том, что мы не строим дома - мы приобретаем готовые, ликвидные квартиры. Мы не привлекаем заемные средства. ЖК действуют на основании главы 5 Жилищного кодекса и Гражданского кодекса.
Игорь Филоненко, экономист, член экспертного совета Минстроя России:
- По многим секторам экономики, в том числе жилищному, сегодня нужно создавать новые механизмы буквально с нуля: старые механизмы не работают, за счет них жилищную проблему в стране не решить. Причем, эта проблема нуждается в строчном решении - мы хронически отстаем с вводом нового качественного жилья. Уже в ближайшие годы мы можем столкнуться с тем, что в крупных городах возникнут настоящие гетто из ветхого жилья и безумных многоэтажек последних лет. Кооперативы могут сыграть большую роль в комплексном решении жилищной проблемы.
Андрей Яценко, член экспертного совета Минэкономразвития России:
- Во всем мире кооперативный сектор очень велик - третий сектор мировой экономики: сектор экономической самоорганизации граждан активно развивается. Этот сектор очень важен, потому что в кооперативе люди решают свои проблемы сами, а не уповают на государство.
Сергей Крючек, депутат Государственной думы:
- Считаю, что нужен системный закон о жилищной кооперации, в котором будут четко определены все формы кооперативов, все формы льгот для них и господдержки, решены вопросы гармонизации жилищного и гражданского законодательства в части регулирования деятельности кооперативов, которое сейчас иной раз находится в противоречии. Закреплен статус кооперативов как одного из приоритетных способов решения жилищной проблемы. Сейчас стадия обсуждения контуров законопроекта, в 2020 году, надеюсь, перейдем к рассмотрению текста. Такой закон очень важен для оптимальной реализации национального проекта "Жилье".
Фото: Александр Данилюшин
Начните обсуждение первым!