Вот уже третий месяц застройщики работают по новым правилам – на основе кредитов и проектного финансирования. Однако банки могут отказать в выдаче кредита, если компании не соответствуют требованиям о рентабельности проекта. Мы решили узнать у экспертов их мнение на этот счет.

Сколько проектов застройщиков соответствуют требованиям банка о 20% рентабельности и реальна ли вообще эта цифра? Что делать, если банки по факту низкой рентабельности кредитов не дадут?

Дмитрий Логинов, руководитель юридического департамента АН «БОН ТОН»: «Вопрос рентабельности жилищного строительства в России всегда был острой темой для дискуссии. В обществе существует устойчивое мнение, что стройка - это очень выгодный бизнес, доходы которого могут достигать 200-300%. Этот миф уходит своими корнями в начало нулевых, когда взрывной рост российской экономики и доходов населения привел к ажиотажному спросу на недвижимость, а квартиры росли вплоть до 10% в месяц. Однако после 2008 г. рынок первичной недвижимости «успокоился», доходность упала, спекулятивные инвесторы ушли, а рентабельность проектов снизилась до 20-30%.

В 2012-2019 гг. государство, пытаясь решить проблему обманутых дольщиков, последовательно ужесточало требования к девелоперам, и к 2019 г. большинство застройщиков работают со «скромной» средней рентабельностью в 10%.

Банковский сектор сегодня готов предоставлять строителям необходимые средства под 5-10% годовых. В итоге реформа долевого строительства оказалась в заложниках «законов экономики». Проекты со сроком реализации в 2-3 года и общей доходностью в 7-13% не могут позволить себе кредит под 5-10% в год. Строители не готовы работать в убыток, а банки не желают финансировать низкодоходные стройки – от этого отталкиваются финансисты, говоря о готовности кредитовать проекты с 20% рентабельностью. Причем цены на жилую недвижимость должны пойти вверх, чтобы «подтянуть» низкодоходные проекты к банковским требованиям. Однако все упирается в продолжающееся падение реальных доходов населения. Получается замкнутый круг: на рынок не будут допускаться проекты с доходностью ниже 15-20%, а объемы жилищного строительства будут снижаться.

Пока от обвала спасает плавный формат перехода на эскроу-счета. А ситуацию в целом можно обрисовать фразой, ставшей крылатой среди специалистов, - «На нацпроекте поставили Крест Маршалла».

Если банки кредитов не дадут, то выход один – строить за счет собственных средств. Яркий пример – первый дом, построенный с использованием эскроу-счетов. Застройщиком был воронежский ДСК, и стройка осуществлялась без привлечения проектного финансирования».

Илья Андреев, управляющий партнер Zenith Property Management: «Ответить точно на вопрос о соответствии рентабельности - невозможно, но цифра в 20% выглядит реальной. Если под рентабельностью подразумевать отношение прибыли к затратам, то многие проекты будут соответствовать критериям методики расчета, по крайней мере, на бумаге. Мы оцениваем будущие расходы и доходы, которые строятся на основании некой документации. В этом процессе есть множество подводных камней, многое может меняться в ходе разработки документации, и никто не застрахован от скачков стоимости на различные виды строительных материалов - рост отдельной позиции может составлять 40-50% в год.

Доверие банка к расчетам и оценкам будущих продаж - достаточно субъективный момент, и если оно не сложится в положительном для застройщика ключе, реализацию проекта в большинстве случаев придется отменить, а застройщики, не получившие банковского одобрения, могут вовсе прекратить свою работу. Также я думаю, что в ближайшее время мы будем наблюдать тенденцию слияния и поглощения интересных небольших застройщиков более крупными».

Вениамин Голубицкий, президент ГК «КОРТРОС»: «Никакой застройщик не будет работать в убыток себе – банковские проценты и прочие дополнительные затраты в любом случае будут вложены в стоимость квартиры. Рентабельность московских проектов достаточно высока – несмотря на большое количество предложений, столица обладает достаточным платежеспособным спросом. Проблемы могут возникнуть у застройщиков в регионах – маржинальность на локальных рынках значительно ниже. У застройщиков должна быть возможность получать какие-то преференции, работая в регионах, где есть спрос на новое жилье, но платежеспособность низкая. Возможно, там должна быть как раз более высокая лояльность банков».

Альберт Клюев, финансовый директор Tekta Group: «Для банков основные показатели при оценке кредитоспособности проекта – это коэффициенты покрытия долга, характеризующие способность застройщика рассчитаться по кредитным обязательствам, и запас прочности проекта в отношении исполнения заемных обязательств. И на этот показатель влияет не только рентабельность проекта, но и доля собственных средств, вложенная застройщиком в проект.

А при сегодняшней конъюнктуре, на наш взгляд, далеко не все проекты старой Москвы имеют рентабельность больше 20%».

Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE: «Сложно оценить рентабельность всех проектов застройки, потому что расходы на строительство, стоимость земли, подключение коммуникаций везде разные. Однако соотношение себестоимости строительства и цены продажи новостроек в России свидетельствуют о том, что рентабельность в 20% – это большая редкость. Разница в себестоимости строительства и цены продажи не очень значительна и в среднем по стране составляет 9%. Отрасль с такими показателями, конечно, рассматривается банками как рискованная. Исключение составляют Москва (57%) и Санкт-Петербург (29%), где участие в проектах застройки для банков интересно. Полагаю, требование рентабельности от банков действительно может стать непреодолимым препятствием для многих застройщиков».

Наталья Гарифуллина, директор по маркетингу федерального девелопера «Талан»: «20% рентабельности актуальны для крупных городов, а в регионах обычно этот показатель не превышает 15%.

Из нашего опыта могу сказать, что для получения проектного финансирования компания должна быть готова к максимально внимательному изучению банком документов, проверке цифр и вопросам. Бюджет проекта должен быть понятным и лаконичным. Проект состоится только в том случае, если банк поверит в его рентабельность и в профессионализм застройщика.

Мы первыми начали масштабно запускать проекты с использованием эскроу-счетов, и сегодня работаем в Перми, Набережных Челнах и Хабаровске. Результат обеспечит максимальная прозрачность: мы готовили обоснование для каждой цифры, рассказывали об особенностях проектов. Этот процесс занимает очень много времени. Думаю, через год банки смогут нарастить специальные компетенции по оценке рисков строительных проектов и их мониторингу, и процесс ускорится.

На мой взгляд, требование банков о 20% рентабельности проектов для получения проектного финансирования жесткое, но справедливое. Это показатель источника погашения кредита, способности компании выполнить обязательства по возврату средств.

Если банки кредитов не дадут, то здесь два пути: увеличить объем собственного участия самого застройщика в проекте или строить исключительно на свои средства».

Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции»: «Для столичных девелоперов рентабельность 20% и выше – это реальные значения, тогда как для компаний, работающих в Подмосковье, показатель часто недостижим. Застройщики вынуждены работать с минимальной маржинальностью, не имея возможности для наращивая цен. По моим оценкам, в зоне риска находится до четверти подмосковных девелоперов.

Любой банк рассматривает для себя сценарий резкого сокращения спроса на рынке, в результате чего в проекте придется снижать стоимость, хотя на практике такое крайне маловероятно. При рентабельности меньше 20% есть риск, что, снижая стоимость квадратного метра в проекте, девелопер не сможет вернуть кредит. В результате такие проекты попадают в категорию высокорискованных, что фактически означает отказ от проектного финансирования.

По планам властей предоставлять кредиты для строительства таких потенциально рискованных объектов должен Банк ДОМ.РФ. Это предотвратит появление на рынке «замороженных» новостроек из-за того, что их застройщики не смогли получить кредит на строительство».

Насколько важно для застройщиков поэтапное раскрытие эскроу-счетов? Есть ли здесь риски для дольщика и какие?

Дмитрий Логинов: «Идея поэтапного раскрытия эскроу-счетов – одна из наиболее спорных в новой реформе. Проблема связана с невозможностью одновременного сосуществования гарантированной возвратности и низкой себестоимости строительства.

Застройщики, лишенные возможности привлекать средства дольщиков напрямую, вынуждены искать заемные средства, и себестоимость строительства будет включать в себя, помимо непосредственных расходов на возведение дома, еще и сам кредит. Парадоксальность ситуации в том, что девелопер фактически платит проценты на деньги, которые находятся в самом банке.

При частичном раскрытии можно было бы списывать с эскроу-счетов средства пропорционально объему выполненных работ и погашать задолженность по кредиту. Это позволило бы держать основное тело кредита на низком уровне и уменьшить расходы по его содержанию, что снизило бы конечную цену приобретаемой квартиры. Однако тогда пропадает главный козырь эскроу-счетов – возвратность. Если на стадии строительства застройщик раскроет в свою пользу часть эскроу-счета, а затем дольщик расторгнет ДДУ, то банк вернет ему только остаток. Такая идея убивает саму суть реформы.

В теории существует возможность решения проблемы – это идея «виртуального раскрытия эскроу-счетов». Суть - «кредит» минус «эскроу-счета» = «непокрытая эскроу часть кредита, на которую начисляется процент». Однако можно столкнуться с противодействием банковского сектора, т.к. идея бьет по доходности».

Екатерина Тейдер, руководитель направления девелопмента Becar Asset Management: «Для застройщиков поэтапное раскрытие эскроу-счетов очень важно, т.к. оно в большинстве случаев соответствует поэтапной реализации и вводу в эксплуатацию корпусов объекта, причем проект может быть очень масштабным. Никаких дополнительных рисков для дольщиков такое раскрытие не несет, оно все равно происходит после ввода в эксплуатацию - но не всего проекта, а соответствующего этапа (корпуса).

В целом получение проектного финансирования - трудоемкая и непростая процедура, которую не все смогут пройти, а само оно обходится очень дорого. Небольшие застройщики смогут привлекать в проект партнеров, чтобы иметь ресурсы для финансирования, или из-за большой финансовой нагрузки не станут входить в проект».

Илья Андреев: «Сегодня все еще не до конца понятны механизмы взаимодействия Фонда защиты прав дольщиков и банков. Деньги дольщиков находятся на эскроу-счетах весь период реализации проекта, застройщики платят значительные суммы в Фонд, и предполагается, что компенсация и достройка в случае банкротства застройщика будут осуществляться именно из этих фондовых, страховых денег. Поэтому можно сказать, что дольщики не несут никаких дополнительных рисков».

Вениамин Голубицкий: «Российский рынок недвижимости в плане реализации модели проектного финансирования идет по западному пути. Но там банк порциями размораживает средства на эскроу-счетах для застройщика, по мере того, как строится дом. У нас же – деньги попали в банк и до конца стройки там лежат, по сути, не работая ни для застройщика, ни для покупателя. Мы искусственно сужаем рынок, сокращаем число новых проектов. Поэтапное раскрытие эскроу-счетов поможет удержаться на плаву и некрупным застройщикам, работающим в регионах. При нынешней схеме есть вероятность, что отрасль лишится ряда некрупных, но ответственных игроков. Риски для дольщиков в настоящее время минимизированы – изучите историю компании, познакомьтесь с проектами - репутация застройщика сама подскажет степень риска».

Альберт Клюев: «Поэтапное раскрытие позволило бы застройщикам сэкономить до 5% годовых на получаемые суммы от банков. В таком случае для дольщика, безусловно, появляются определенные риски с момента раскрытия его эскроу-счета и до момента передачи ему квартиры в построенном комплексе, сопоставимые с рисками, которые имели дольщики при ранее действующей схеме долевого участия в строительстве».

Мария Литинецкая: «Действительно, это поможет снизить кредитную нагрузку на застройщика, но в какой-то степени станет отступлением от изначальной идеи реформы долевого строительства, ведь власти не хотят допустить попадания средств дольщиков в кассу девелопера до завершения строительства. Такой радикальный подход, конечно, гарантирует безопасность вложений, но нехватка ликвидности и дорогой кредит для застройщиков в долгосрочной перспективе могут стать еще большей проблемой».

Наталья Гарифуллина: «Опыт поэтапного раскрытия эскроу-счетов применяется в Европе – застройщик получает деньги после завершения определенных этапов строительства, например, после окончания работ нулевого цикла или возведения каркаса здания. Из очевидных плюсов для застройщика – возможность раньше вернуть вложенные инвестиции в проект, сформировать прибыль и свободный денежный поток направить на реализацию следующего проекта.

В России поэтапное раскрытие не будет применено, пока у банков нет ресурсов для подтверждения поэтапной готовности объектов, а отрасли в целом нужно время на освоение и отладку работы по эскроу.

Думаю, что на данном этапе такая инициатива не нужна. Рынок должен поменяться, чтобы запускать новые строительные проекты смогли только сильные игроки».

Алексей Перлин: «Поэтапное раскрытие позволило бы девелоперам снизить переплату по проектному финансированию, поскольку кредит банку удастся погашать досрочно. С одной стороны, это должно стимулировать девелоперов увеличить скорость строительства, т.к. именно по мере достижения следующей стадии готовности застройщик получит деньги, пусть и частично.

С другой стороны, поэтапное раскрытие ставит под сомнение эффективность поправок в 214-ФЗ, а именно – использование эскроу-счетов, на которых средства покупателей будут надежно защищены».

http://ancb.ru