На форуме Techno Build рассказали, что мешает властям заниматься расселением аварийного жилья
На площадке строительного форума 100+ Techno Build представители строительных отраслей рассказали, что мешает инвесторам, девелоперам и чиновникам заниматься улучшением уральских и сибирских городов в рамках комплексного развития территорий.
В России города растут вширь. По словам президента «Ностроя» Антона Глушкова, это плохо для всех.
«Жители тратят больше времени на дорогу, а инвесторы и застройщики получают менее рентабельные проекты, поскольку популярность и стоимость жилья на периферии города ниже», – подчеркнул Глушков.
Чтобы решить эту проблему, государство запустило проект комплексного развития территорий (КРТ). Он позволяет обновлять уже застроенные районы, заменять старые промышленные площади и ветхое жилье современными кварталами. Кроме того, такие территории уже обеспечены базовой инфраструктурой
Управляющий директор «ДОМ.РФ» Анатолий Азизов рассказал, что сегодня жилищный фонд страны составляет 3,8 млрд квадратных метров, к 2030 году нужно построить еще 1,2 млрд квадратных метров, чтобы закрыть растущие потребности в жилье в крупных городах. Если соблюдать нормативную плотность застройки, места для всех не хватит. При этом, по данным Росреестра, в России 104 тыс. гектаров застроенных территорий используется неэффективно.
По словам Азизова, главной причиной, почему КРТ недостаточно популярно, является низкая экономическая рентабельность таких проектов. Застройщики тратят большие суммы на расселение аварийного жилья и строительство недостающей инфраструктуры. Кроме того, в России пока нет четкого механизма расселения домов, которые не признаны аварийными.
Инвесторы не спешат вкладываться в проекты КРТ, поскольку они оказываются практически не защищены. Если договор на строительство уже заключен, и в России появляется какой-то закон, который делает работу инвестора невыгодной или невозможной – крайним остается тот, кто платит. По мнению Азизова, нужно предусмотреть защиту инвесторов от новых законов на время работы над проектом.
Пока что подведение сетей электро-, тепло-, газо- и водоснабжения не синхронизировано с проектами КРТ, сроки сдачи затягиваются. Более того, собственники аварийного жилья не всегда легко соглашаются на переселение, и процесс переговоров нередко затягивается. Азизов предложил освобождать застройщиков от платы за подключение объектов к сетям.
Председатель совета Ассоциации строительных организаций Новосибирской области Максим Федорченко также отметил низкую рентабельность проектов КРТ в регионах главной проблемой.
«Получение земельных участков инвестором занимает 50 % себестоимости. Это решает проект рентабельности», – указал Федорченко.
У таких проектов либо нет инвесторов, либо, если они есть, то они не умеют считать, а это, по словам эксперта, еще хуже. Документы оформляются долго и сложно, некоторые положения противоречат другим федеральным законам. По словам Федорченко, для защиты инвестора нужна стабилизационная оговорка, которая будет защищать его от смены законодательства.
Замглавы Челябинска Надежда Рыльская также отметила проблемы с законодательным сопровождением КРТ. Сегодня в Челябинске действуют 32 территории КРТ. Чтобы сделать работу с ними более привлекательной, застройщики рассчитывают на поддержку из федерального бюджета.
Среди проблем Рыльская указала то, что пока нельзя подтвердить документацию и соответствие многоквартирного дома тому или иному критерию законов. Более того, закон о признании домов аварийными в некоторых положениях противоречит федеральным законам. Градостроителям не ясны критерии для включения для включения зданий в областную адресную программу сноса.
В Челябинске стоимость аварийного жилья приравнивается к стоимости того, в которое въезжает человек после строительства нового дома. При этом жилищный кодекс диктует обязанность оплачивать разницу в стоимости из кармана гражданина. Рыльская предложила предусмотреть субсидии, если оплачивать разницу все же необходимо.
Застройщику часто приходится судиться по 3–4 года с жителями аварийных домов. Из-за огромного количества судебных актов строители не могут делать свою работу полноценно. По словам Надежды Рыльской, есть и другие расхождения закона при аренде жилья, при работе с гражданами в очереди на строительство и инвалидами.
Мэр Тюмени Руслан Кухарук предложил ввести некоторые элементы конструктора в концепцию развития городов. До КРТ был другой механизм – развитие застроенных территорий (РЗТ). По мнению главы Тюмени, нужно описать трансформацию одного механизма в другой.
КРТ остаются более сложными проектами, чем застройка пустых территорий. Необходимо убедить инвесторов в привлекательности нового подхода. Кроме того, в КРТ нет механизма влияния на стоимость расселяемого жилья.
Необходимо откорректировать закон, который призван не допустить точечной застройки территорий, поскольку некоторые его положения мешают новым нормам. Также, по мнению Кухарука, нужно сократить срок между предупреждением собственника аварийного жилья и датой выселения.
Директор «Голос.Девелопмент» Сергей Пахомов подчеркнул, что КРТ – это инструмент синхронизации усилий застройщиков и власти, который позволит выйти за рамки устаревших норм «Правил землепользования и застройки». Проекты КРТ могут стать решением проблемы стоимости жилья, поскольку земля в районах ветхих частных домов или заброшенных промышленных территорий не очень дорогая.
«Сады в центре города никому не нужны», – подчеркнул Пахомов.
По словам Пахомова, в областных центрах стоимость квадратного метра очень высока для местных зарплат. Один метр жилья превышает среднюю зарплату в лучшем случае на величину от 50 % (в Уфе) до 106 % (в Казани).
Пахомов также предложил обязывать застройщиков строить детские сады, школы, больницы и другие социальные объекты в зонах КРТ. При этом такие объекты будет обязан выкупить муниципалитет.
Руководитель отдела правового сопровождения земельно-имущественных отношений компании «Брусника» Ольга Фаизова отметила, что КРТ возвращает к жизни депрессивные территории, и жители старых построек повышают качество жизни.
«Жители должны поверить в сам механизм КРТ, а не в предвыборные обещания застройщика», – отметила Ольга Фаизова.
По ее мнению, законодательной базе таких проектов требуется доработка. На данный момент собственником расселяемого фонда обычно становится застройщик. Можно сделать собственником муниципалитет, но это очень сложно. Фаизова считает, что нужно отработать механизм отказа застройщика от права собственности. Из-за неясности в некоторых законах ставка по некоторым налогам может определяться буквально на ходу.
Начните обсуждение первым!