Монополия. Агломерация. Бедность. Эти три главных беды строительного комплекса назвали эксперты, когда исследовали рынок жилья в России

11.12.2019

---

Эти три главных беды строительного комплекса назвали эксперты, когда исследовали рынок жилья в России

По данным Центрального банка РФ, в нашей стране уменьшается число выданных ипотечных кредитов для объектов долевого строительства. В октябре было выдано на 10,5% меньше, чем в соответствующий период предыдущего года, а за январь – октябрь на 8,6% меньше по сравнению с аналогичным отрезком времени 2018-го.

Беда первая. Монополия

Снижение количества выданных ипотечных кредитов не только шепчет о приближении конца покупательского спроса, во всяком случае, при существующей сегодня средней кредитной ставке, но и свидетельствует о стагнации в строительной отрасли, развитие которой теперь целиком и полностью зависит от банков, у которых, если можно так выразиться, есть свои любимцы – те, кто соответствует их параметрам отбора. Критериям банков отвечают немногие строители.

Вице-президент НОСТРОЙ Антон Мороз в оном из недавних интервью развернул нерадостную картину состояния жилищного строительства и показателей провала первого года реализации нацпроекта. Так, ипотека, которая была в последние годы главным двигателем жилищного рынка и строительства (с её участием совершалось около 75% сделок по покупке жилья), начинает стремительно «схлопываться»: из запланированных на 2019 год 1,5 миллиона ипотечных кредитов выдано всего 600 тысяч, а в сентябре этого года падение составило трёхкратную величину от запланированного: 246 тысяч против 880 тысяч. Из этого можно сделать только один вывод: платёжеспособный спрос 12% населения крупных городов, на которых и рассчитана вся ипотека, заканчивается, а остальное население страны к этому механизму не имеет никакого отношения.

Беда вторая. Агломерация

В конце ноября вице-премьер РФ Виталий Мутко поручил Минэкономразвития и Минюсту законодательно закрепить понятие «агломерация». Ранее, в сентябре этого года сообщалось о необходимости и значимости реализации железнодорожного проекта Московских центральных диаметров (МЦД), потому как хаотическое и «внезапное» появление крупных жилых массивов внутри больших агломераций приводит к невозможности эффективно планировать пассажирскую транспортную инфраструктуру.

Что находится во главе угла всех этих событий? Бизнес-интересы, продвигаемые политическими инструментами. Не секрет, что агломерации позволяют не только увеличить политическое влияние глав территорий, куда стекается народ и присоединяются соседние территории, забыть, таким образом, о необходимости вложений в развитие инфраструктуры других городов, откуда сбегает народ, но и увеличить бюджет своего города за счёт новых налогоплательщиков и инвесторов-строителей, соответственно, их прибыль.

Беда третья. Бедность

По данным НОСТРОЙ, гражданам, чья зарплата меньше 50-ти тысяч рублей в месяц, ипотека недоступна в принципе – а больше государство ничего и не предлагает. Соответственно, наблюдается резкий спад ввода жилья, который в дальнейшем будет только усугубляться: спад идёт во всех регионах, кроме Москвы. Причём в Республике Алтай он составил 50%, а в Томской области – 37%.

Параллельно растёт количество банкротств застройщиков – сейчас в этой процедуре находится 489 компаний, у которых в строительстве числятся 11 миллионов квадратных метров жилья. Только в Московской области у банкротных застройщиков в стройке находится 2,2 миллиона квадратных метров жилья – это тысячи квартир, десятки проблемных домов. По всей стране растёт срок переноса сдачи объектов – с 2,2 месяца в 2016-ом до 8-ми месяцев в текущем году, вовремя сдаётся только 29,6% объектов. При этом сроки строительства многоквартирного дома увеличились с 29-ти до 36-ти месяцев.

Рынок жилья падает, и это началось отнюдь не в текущем году, подчёркивают в НОСТРОЙ. По словам всё того же господина Мороза, обманутых дольщиков, действительно, скоро не станет – по одной простой причине: застройщики начнут уходить с рынка и перестанут строить жильё. Уже сейчас можно видеть ярко выраженную тенденцию: застройщики не начинают новых проектов, выдача разрешений на строительство упала в 20 раз и сейчас составляет всего 4-х миллионов квадратных метров.

При этом проектным финансированием могут воспользоваться только очень крупные застройщики в больших городах – а их не более 20. Все остальные просто не смогут получить кредиты в банках. Ну и постоянно меняющееся законодательство отбивает всякую охоту у бизнеса идти в этот высокорисковый рынок. Так что по состоянию на 1 ноября 50% всех эскроу-счетов открыто в Москве, а в 24-х регионах не взято ни одного кредита под проектное финансирование, ещё в 17-ти регионах – подписано один-два договора на эскроу.

Вместо итогов

Координатор Нацобъединения строителей по Сибирскому федеральному округу, руководитель новосибирской СРО АСОНО Максим Федорченко продемонстрировал расчёты, подтверждающие, что реформа рынка жилья позволит лишь наполнить банки дешёвыми деньгами, за которые они потом взимают проценты «в три конца». Так, при строительстве 9-этажного стандартного дома цена проектного финансирования «в идеале», то есть так, как пишется в пресс-релизах и справках чиновников, составляет около 3-х миллионов рублей, или 12% годовых (не 3% и не 5%, как обещалось!). Однако у каждого банка, по словам господина Федорченко, есть масса отдельных комиссий, которые в этот процент не входят, а выплывают потом – по факту стоимость проектного финансирования вырастает уже до 9,7 миллиона рублей – то есть до 40% годовых. При этом банки, собирая средства граждан на беспроцентные эскроу-счета, получат прибыль в 25 миллионов рублей.

Поэтому решить проблему одним лишь сокращением целей, прописанных в Нацпроекты не получится. Равно как не получится сохранить или увеличить объёмы строительства, заливая банки дотациями на выдачу дешёвых кредитов. Необходима комплексная программа освоения территорий и развития малоэтажного строительства, которая станет альтернативной нынешнему пиру агломераций и крупных девелопинговых корпораций.

https://zsrf.ru

Комментарии