Михаил Хазин: Сделайте ставку по ипотеке 2% — и у вас строительство расцветет. Но нашим чиновникам это не нужно
О своем видении решения проблем российской экономики и строительного сектора в интервью «Строительству.RU» рассказал известный экономист Михаил Хазин
На вопросы журнала отвечает экономист Михаил ХАЗИН.
— Михаил Леонидович, в чем Вы видите причины нынешних проблем строительного комплекса, положение которого сегодня едва ли не самое худшее среди всех базовых отраслей российской экономики?
— Этому есть несколько причин. Первая — строительный сектор в предыдущие годы сильнее всех взлетел. Он меньше зависел от государства, это был реальный рыночный сектор, где люди платили деньги за покупку и аренду недвижимости.
После декабря 2014 года доходы граждан резко просели, а стоимость строительства при этом выросла, поскольку значительная часть отделочных материалов у нас импортного происхождения.
То есть рублевая себестоимость увеличилась, а запросы тех, кто обкладывают отрасль очень жесткой административной рентой, не снизились.
В результате спрос на жилье и коммерческую недвижимость резко упал. Я много езжу по стране и вижу, как в регионах уже второй год подряд стремительно сокращается заполняемость бизнес-центров. То есть у людей, пытающихся сохранить свой бизнес, как правило, уже нет возможности содержать приличный офис.
Помимо этого было принято новое налоговое законодательство, и теперь отчисления на недвижимость очень велики. Если раньше можно было годами держать квартиры практически без налогов, вложив их в качестве пая в какой-нибудь ПИФ, то теперь такой номер не проходит. Нужно платить за имеющееся у тебя жилье.
И вот все эти факторы вместе и создали большую нагрузку на строительный сектор. Я не считаю, что с этими проблемами нельзя разобраться. Просто это должны делать профессионалы.
Причем, понимаете, здесь дело даже не в высшем руководстве. Вот, например, глава Минсельхоза Александр Ткачев знает, что такое сельское хозяйство, а уже его заместитель этого не знает — это так называемый эффективный «манагер». А эти «эффективные манагеры» не умеют решать проблемы, их учили разруливать финансовые потоки. Так что можно не сомневаться: финансовый поток, который в эту сферу идет, будет разрулен эффективно, в это я верю. Но при этом сам поток упал в разы, а вот увеличить его обратно эти «манагеры» не могут.
Сюда же нужно добавить проблемы с госконтрактами. Потому что любимым развлечением чиновников в последнее время стало включение в госконтракты замечательного пункта, гласящего, что если бюджетное финансирование по итогам года не будет выбрано, то все обязательства снимаются. Чудно, правда?
То есть кто-то под гарантии государственного бюджета должен начать строительство, взять на себя некие обязательства, а потом к концу года вдруг обнаруживается, что эти гарантии не стоят той бумаги, на которой они написаны. Это тоже порождает очень тяжелые проблемы.
Кроме того, необходимо что-то делать с кредитованием. Что мы здесь видим сегодня? Малые и средние банки, которые на свой страх и риск шли на долевое участие, активно ликвидируются, а крупные банки ведут себя очень жестко, резонно считая, что, поскольку альтернативы нет, они могут «отжимать» себе как можно больше.
Фактически речь идет о том, что современная система управления, созданная в России, в принципе не способна работать в минимальных кризисных условиях. Она еще худо-бедно рулит финансовыми потоками, когда они избыточные, и абсолютно беспомощна, как только дело доходит до реальной работы.
— Есть ли у строителей возможность повлиять на эту ситуацию? Может, здесь помогут решения недавнего Госсовета?
— По поводу Госсовета могу сказать, что поскольку его готовил Минстрой, его главной задачей было оптимальным образом обойти все острые вопросы, а весь имеющийся «мусор» замести под ковер и сделать вид, что его нет.
Но коль в сентябре в стране пройдут выборы, теоретически «под них» можно попытаться что-то изменить. Например, уменьшить колоссальное количество разного рода мошеннических структур, которые действуют в сфере строительства и ЖКХ. Нужно что-то делать со всеми этими управляющими компаниями и пр.
— А куда смотрит жилинспекция? Надо лишать лицензии жуликов.
— Жилинспекторы у нас не работают с УК, жильцы их раздражают, я это знаю по нашему дому. У нас идет война с управляющей компанией. Мы провели альтернативное собрание. В ответ на это УК фальсифицировала данные другого собрания. Мы начали ее выгонять, но один из жильцов, с ней связанных, подал в суд, и судья заблокировал этот процесс.
В результате УК повышает ставки и тарифы. Те, кто с ней не согласен, платят по городским расценкам. А УК в ответ молчит, поскольку понимает, что сама она идти в суд не может. Но остальные платят, и я не понимаю, зачем они это делают.
Вся проблема состоит в том, что у нас законодательство, связанное с управляющими компаниями, устроено так, что бороться с ними в рамках формального процессуального делопроизводства практически невозможно. Это требует запредельных усилий и времени. Здесь нужны опытные адвокаты либо люди, у которых очень много свободного времени.
Нужно менять законодательство. Государство должно крайне жестко относиться к такого рода недобросовестным УК, отбирать у них лицензии и, самое главное, судить и наказывать конкретных лиц, которые этим занимаются.
— А пока места лишенных лицензии УК часто занимают компании, аффилированные с муниципалитетами...
— Да, это некоторая единая группа — муниципалитеты и их объектно-управляющие компании, которые сидят на финансовых потоках.
Нужно ломать эту ситуацию. Но этим должно заниматься государство, а частные лица — только в рамках крупных объединений.
— Нередко бывает так, что некому предъявить претензии по поводу недоделок в многоквартирном доме: строителей уже след простыл, а УК этим заниматься не хочет...
— Именно так и происходит! Например, в моем доме застройщик уже ликвидируется: формально он переехал из Москвы в какой-то маленький городишко и собирается там закрываться. При этом управляющая компания, работающая с домом, не дает жильцам возможности предъявить претензии строителям по поводу недоделок.
Между тем с фасада 30-этажного дома уже начинают облетать пластиковые листы облицовки. Представляете, куда может улететь такой лист с 30-этажной высоты и кому он при этом, не дай бог, попадет в голову?
А главное, кто за это будет отвечать? Ведь людей, которые формально всем этим занимались, уже нет. Значит, будут отвечать строители, входящие в СРО, членом которой была та самая компания.
Вот так на отрасль вешают проблемы мошенников, и она должна иметь возможность от этого защищаться.
— Но вот как раз для этого, говорят в Минстрое, и подготовлен проект закона о реформе системы саморегулирования в строительстве. Который, к слову, поддержал новый президент НОСТРОЙ Андрей Молчанов, представивший его на недавнем Госсовете.
Правда, не все согласны с таким подходом. Например, новосибирские строители считают «сырым» внесенный в Госдуму законопроект изменений в ГК о смягчении требований к СРО. По их оценкам, предлагаемые меры не улучшат работу строительной отрасли, а наоборот, приведут к тому, что возводить дома будут недобросовестные компании и стихийные бригады. А председатель ГК «Стрижи» (к слову, одного из крупнейших застройщиков региона) Вячеслав Илюхин прямо заявил, что документ «ставит под угрозу стабильную работу отрасли».
Но, собственно, чего я Вам об этом так подробно рассказываю? Ведь Вы были на том круглом столе и солидаризировались с новосибирскими строителями…
— Да, это правда. Понимаете, с точки зрения Минстроя, большое количество СРО — это проблема. В самом деле, они приходят, пишут письма, предъявляют какие-то требования, просят что-то сделать и т.д. Ну а Минстрой, во-первых, не хочет, а главное, не знает, что делать, поскольку в ведомстве почти нет профессиональных строителей.
Поэтому оно пытается сократить количество СРО, укрупнив их по максимуму. Так с ними легче будет договориться о более удобном для Минстроя принципе взаимодействия.
— А идеально, наверное, вообще слить строителей, проектировщиков и изыскателей в одно огромное национальное объединение?
— Ну да. Совершенно очевидно, что такая объединенная структура будет представлять собой некое советское министерство, управляемое не в рамках внутренних, а посредством внешних процедур. И именно поэтому Минстрой хочет выкинуть из СРО вообще всех, оставив там лишь генподрядчиков. При этом подрядчиком может стать кто угодно, и он не будет нести никакой ответственности.
А еще они хотят собирать дополнительные деньги со всех, кто строит (от 1 до 25 млн руб.), чтобы расплачиваться этими деньгами за невыполнение той или иной СРО своих обязательств по госконтрактам.
И вот это еще больше усиливает административную нагрузку на строителей. Мало того, что они должны за все заплатить, но при этом нужно ждать, даст бюджет денег или нет. А если добавить к этому страховые взносы, которые следует заплатить еще до начала строительства, то в совокупности все это фактически выкидывает начинающие компании из отрасли.
Представьте только: компания только начинает работу, у нее нет свободных денег на такие взносы. Она хочет войти в СРО, стать генподрядчиком (пусть на небольшом объекте) — и при этом понятия не имеет о том, что кто-то где-то уже совершил какое-то мошенничество или сделал некачественную работу.
То есть деньги компании пойдут не на компенсацию ее собственных потенциальных ошибок. Нет! Она их сразу отдает в оплату чужих прегрешений. Заранее, еще до начала работы…
— Противники минстроевского законопроекта в лице того же г-на Илюхина утверждают, что такая система позволяет прийти на рынок людям с большими деньгами, заплатить за допуски и нанимать всех подряд. Результат им видится таким: резкое снижение качества работ, монополизация отрасли, вымывание из нее малого и среднего бизнеса и появление всевозможных стихийных бригад, шабашников и прочих «прелестей» времен лихих 1990-х.
— Совершенно верно. При такой системе малые и средние строительные компании автоматически становятся нерентабельными, поскольку они должны платить за технику безопасности, подготовку сотрудников и т.д. и т.п. То есть отдавать и отдавать, без всякой гарантии.
Таким образом, у нас вся строительная отрасль превратится в колоссальную, никем не контролируемую армию шабашников. Я знаю, что это такое: в нашем дачном поселке недавно сгорел соседский дом. Электрику в нем сделали какие-то шабашники, которые поставили туда провод не того сечения, к тому же плохо его скрутили. В результате прошла искра, и деревянный дом сгорел. И кто за это ответит?
— Это печально. Но и оставлять систему саморегулирования в строительстве в ее нынешнем виде тоже неправильно. Сейчас-то ведь здесь что творится? Допусками торгуют направо и налево. А вот на Западе в саморегулировании за всевозможные «косяки» отвечают не юридические лица (коих можно научреждать сколько угодно), а физические, то есть конкретные люди, которым просто закрывается вход на данный рынок. Вот это принципиально иной уровень ответственности!
— Правильно. Почему в банковском деле персональная ответственность теперь есть, а в строительстве нет? Это везде должно быть.
Знаете, что следует делать? Вместо того чтобы на сайте Минстроя обсуждать законопроект в течение нескольких дней без гарантии учета поступивших предложений, нужно поступить иначе. Организовать реальную конференцию строителей, обсудить на ней этот вопрос публично, а по итогам подготовить, принять и обнародовать документ со своим видением путей решения этих проблем.
И только после обсуждения сводных предложений строительного сообщества принимать соответствующий закон. В таком важнейшем деле нельзя действовать втихаря!
Саморегулирование — идея правильная, просто у СРО должны быть полномочия и возможности, и они должны реально работать. Совершенно очевидно, что нельзя всех слить в одну организацию: в разных регионах разные условия. Невозможно всех стричь под одну гребенку. И если ты не строишь в этом регионе, ты не можешь стать членом местной СРО.
— Теперь от проблем саморегулирования давайте перейдем к ипотеке. Это ведь не единственный инструмент, правда? Некоторые эксперты говорят, что скопировав в свое время американскую модель, мы совершили стратегическую ошибку. А надо было параллельно развивать систему стройсберкасс, поднявшую послевоенную Германию из руин. Вы согласны с этим?
— Вопрос сложный. При такой высокой инфляции, как у нас, накопительные программы не работают, потому что деньги просто теряются. И это, к слову, общемировая тенденция. Успешно развивать стройсберкассы можно было лет пять назад — тогда бы они работали. А сейчас без бюджетной поддержки это невозможно.
Что касается ипотеки, то, разумеется, это не единственный инструмент, но развивать его все-таки нужно. Напомню, что еще при Сталине была ипотека: не во всех регионах, но на Дальнем Востоке была, и кредиты там давали под 2% годовых. Что, к слову, помогло туда народ переселять после войны.
Так что не нужно считать ипотеку чисто американским изобретением. Другое дело, что финансовые схемы применяются американские, и они сегодня у нас не работают.
Кроме того, у нас ведь совсем другая ситуация по сравнению с США. Там вы можете сдать квартиру, если не в силах выплатить ипотеку, и этим Вы автоматически снимаете все долги. А у нас квартира, как правило, находится в собственности банка, и тебе ее просто не отдадут, пока ты все не выплатишь.
Но если ты вдруг перестанешь по каким-то причинам платить, то мало того, что ты не сможешь сдать квартиру, потому что у тебя ее нет, но при этом на тебя начинают налагаться дикие пени и штрафы за невыплаты. Но это, извините за прямоту, полный идиотизм!
Более того, сейчас пытаются запретить выплачивать ипотеку досрочно. То есть Вы должны за квартиру обязательно переплатить в 3-4 раза. Это уже вообще ни в какие ворота не лезет...
При этом банкиры утверждают, что если все будут ритмично платить ипотеку, то можно якобы строить долгосрочные финансовые планы и в итоге снизить стоимость ипотечных кредитов. А я утверждаю, что это вранье. Не будут они снижать стоимость кредитов!
— Стоимость ипотеки невозможно снизить, пока у нас такая ключевая ставка и такая инфляция...
— Теоретически государство должно спонсировать процентную ставку по ипотеке. Ну, сделайте 2% — и у вас строительство расцветет, а в стране начнется экономический рост и в бюджете появятся деньги. Но это не нужно нашим чиновникам. Их задача — не экономический рост обеспечить, а себя, любимых.
— Каким же способом сейчас можно поддержать ипотеку?
— Одним-единственным: резко снизить ставку.
— Но ведь это невозможно: банки не могут работать себе в убыток при такой ключевой ставке.
— Банки не могут, а государство может. Оно должно субсидировать процентную ставку.
— Но оно и так субсидирует: до 12% довело.
— А надо делать 5-6%.
— А еще первоначальный взнос предлагают сделать меньше...
— Ну, правильно, они его уже снижают, поскольку понимают, что иначе невозможно: у людей просто нет столько денег.
— Как Вы относитесь к выпуску ипотечных облигаций?
— Это работает при нормально функционирующем финансовом рынке, а у нас сейчас такого нет. До кризиса 2008 года, в 2005—2007 годах, такое рефинансирование могло работать: банки выдают ипотечные кредиты и продают на вторичном рынке ценные бумаги.
Кстати, это то, чем в США занимались Fannie Mae и Freddie Maс — к слову, полностью государственные структуры. То есть американцы не отдали это в руки частных банков. Напомню, что Fannie Mae и Freddie Maс были приватизированы достаточно поздно, когда они уже работали. А потом их снова национализировали, поскольку стало понятно, что как только их приватизировали, они стали, что называется, зарываться.
К сожалению, в нашей стране чиновники не отвечают за результаты своего труда, поэтому рассчитывать на то, что они сделают что-то умное, невозможно. В большинстве случаев они просто лоббируют интересы крупных игроков рынка.
— Последний вопрос, Михаил Леонидович. Что ждет экономику и строительный сектор?
— Пока ничего хорошего. Поскольку наше правительство не собирается коренным образом менять свою экономическую политику, спад в этом году будет продолжаться.
http://www.rcmm.ru/
— По поводу Госсовета могу сказать, что поскольку его готовил Минстрой, его главной задачей было оптимальным образом обойти все острые вопросы, а весь имеющийся «мусор» замести под ковер и сделать вид, что его нет.
+100