В мероприятии участвовали представители Центрального Банка, Минстроя РФ, ФАС России, депутаты Государственной Думы и члены Совета Федерации, руководители региональных министерств жилищной политики и строительства, региональные застройщики и банки, общественные и строительные объединения.

Повышенный интерес к теме вызван не случайно — доступность кредитов для небольших застройщиков сегодня как никогда актуальна, ведь ограничения банков, имеющих право открывать эскроу-счета, фактически закрывают путь к кредитам для малых застройщиков, особенно в регионах.

Сегодня объем средств на эскроу-счетах вырос с 2019 г. в 8 раз — дольщики разместили около 1,2 трлн руб. на более чем 300 тыс. счетов. При этом застройщики по завершенным проектам получили 126 млрд руб.

Вообще, в результате перехода на проектное финансирование около 70% небольших и средних застройщиков фактически приостановили деятельность или ушли с рынка. И это связано, в том числе и с льготной ипотекой, которая сконцентрировалась в основном на рынках Москвы, Московской области и Санкт-Петербурга, вызвав рост цен примерно на 20%. К слову, как показали элементарные подсчеты, сниженная ставка при росте цен потребителю в итоге ничего не дала, а фактически помогла крупным застройщикам лишь в двух регионах страны и не дошла до остальных субъектов, где строительство и так-то ведется крайне малыми и недостаточными объемами. Но возникшие «перекосы», конечно же, не должны решаться в ущерб застройщикам Москвы и Санкт-Петербурга.

Действительно, проблема получения финансирования малыми застройщиками существует. И это связано с тем, что ограничен круг банков, которые могут открывать эскроу-счета. Так, на 1 февраля их числится 96, но, если присмотреться к этим банкам внимательнее, то выясняется, что многие даже не интересуются строительным бизнесом и не хотят работать с эскроу. По экспертному мнению, только около 10 банков реально погружены в проектное финансирование и работают преимущественно с крупными застройщиками.

При этом, как известно, с 1 октября вклады дольщиков на эскроу-счетах застрахованы на сумму до 10 млн руб. И в этом случае ограничения банков выглядят искусственными. Не секрет, что иногда банк требует предоставить такие документы, которые в конечном итоге для застройщика оборачиваются запретительными.

Это подтверждает один из крупнейших застройщиков г. Иваново ГК «Центр строительных услуг» - при работе с банками во главу угла встают только лишь коммерческие интересы банков. Понятно, что привлекательней работать с федеральными или московскими застройщиками, у которых размер финансирования проектов измеряется в миллиардах рублей, в то время как у ивановского средний размер займа на один проект — 100 млн руб. При этом негласно в кулуарах озвучивается, что интерес у банков к застройщикам появляется только, начиная от 500 млн руб. Это связано с тем, что время на проект в 100 млн руб. и в 100 млрд руб. тратится одинаковое, а маржинальность банка разная. Поэтому проекты региональных застройщиков откладываются на второй план, а малые попросту оказываются неуслышанными. Но при этом основной объем ввода в регионах обеспечивают именно малые застройщики.

Движение вниз

Сегодня строительная отрасль в целом демонстрирует отрицательные показатели и системное сокращение компаний и предприятий и, как следствие, устойчиво негативные индексы всех отраслей экономики в регионах. Количество строительных компаний составляет лишь 2800 предприятий, в то время как полтора года назад их насчитывалось около 3,5 тыс. А по итогам 2020 г. в 24 регионах полностью остановилось строительство жилья, население которых составляет почти треть страны.

Что касается количества выданных кредитов, то 51% приходится на Москву, 17% - занимают Московская область и Санкт-Петербург и еще 17% разделили между собой 75 субъектов. А 19 регионов вообще не получило кредитного финансирования по новой схеме.

Исходя из опроса, проведенного «Деловой Россией» среди 104 компаний из 57 регионов, около 16% застройщиков больше не смогут вывести новые проекты в продажу. Причин тому несколько, но основные — неприемлемые расходы на оплату банковских и связанных с ними услуг в рамках проектного финансирования и не подходящие условия по обеспечению кредита.

43% компаний подавали заявку на проектное финансирование официально, однако из них 41% получили отказ от банка, а в 34% случаев банк урезал сумму кредита. В основном банки руководствовались тем, что у застройщиков нехватка собственных средств, недостаточный опыт и низкая маржинальность проекта.

В противовес опросу, по данным Банка России, сегодня около 55% проектов строится с использованием эскроу-счетов, что составляет около 50 млн кв. м. Более 30% всех договоров в 71 субъекте заключены с лимитом до 300 млн руб., а свыше 50% договоров — до 500 млн руб. Причем уровень одобрения мелких и крупных проектов примерно одинаковый. Кроме того, в каждом регионе есть как минимум 2 уполномоченных банка, которые активно работают по эскроу-счетам.

Но! В результате проектное финансирование оказалось доступно в основном крупным застройщикам, реализующим большие проекты с высокой маржой, что не позволяет автоматически развивать строительство в регионах с низкой доходностью населения, а таких большинство. У большей части региональных частных банков проектное финансирование даже не рассматривается, поскольку ликвидных залогов у застройщиков фактически нет. И 51% застройщиков не верят в улучшение ситуации. Если предприятие сталкивается с отказом банка, то ему ничего не остается, как остановить строительство, закрыть проект и распустить работников, что влечет за собой и срыв госпрограмм, и безработицу. А как, к примеру, расселять аварийное жилье, если новое не строится?

В целом количество жилья, которое находится сегодня в строительстве, снижается от месяца к месяцу. Это говорит о том, что новые проекты запускаются с меньшей скоростью, чем те, которые находятся в стройке и достраиваются. И хотя в конце 2020 г. количество выданных разрешений на строительство начало расти, эффект от этого можно будет увидеть только в конце текущего — начале следующего года. И это уменьшение —последствия перехода на новые условия работы рынка.

В малых городах жилье в основном вообще не строится. Региональные банки, которые знают и понимают своих застройщиков, не могут участвовать в работе с эскроу-счетами, т.к. те не соответствуют требованиям кредитных учреждений, хотя уже неоднократно звучали предложения разрешить региональным банкам кредитовать застройщиков в границах своего субъекта. Но несмотря на крайне сложную ситуацию 49 регионов все-таки попали в программу поддержки низкомаржинальных проектов, в которых реализуется 2079 проектов с разными формами финансирования.

Держи меня, соломинка, держи!

Интересно, что, как сообщил руководитель подразделения «ДОМ.РФ» по сопровождению программ в жилищной сфере Виталий Насонов, программу поддержки низкомаржинальных проектов жилищного строительства планируется расширить и распространить на более крупные проекты, сняв ограничение по их стоимости до 500 млн руб. И соответствующий проект постановления Правительства уже разработан, а Минстрой опубликовал его для общественного обсуждения.

Данный шаг позволит привлечь в субъекты с низкими среднедушевыми доходами более крупные жилищные проекты, в том числе по программе комплексного развития территорий. Конечно, это упростило бы жизнь малым застройщикам, ведь зачастую низкомаржинальные проекты в итоге оказываются дороже, кроме того, в целом ускорится и строительство в регионах. Ограничение же по сумме пока приводит к тому, что существенная часть проектов просто не попадает в программу субсидирования, плюс есть вероятность того, что застройщики будут их дробить.

Уже сегодня «ДОМ.РФ» и Минстрой получили 12 заявок от банков на возмещение затрат по кредитам для застройщиков. При этом общая сумма возмещений в заявках почти в 2 раза превысила предусмотренный программой лимит в 6,8 млрд руб. И в ближайшее время пройдет заседание межведомственной комиссии, где обсудят распределение лимитов по программе поддержки низкомаржинальных проектов строительства.

Немного статистики

Вообще, сегодня объем ввода многоквартирного жилья сопоставим с объемом ввода ИЖС. При этом, как отмечают застройщики, по ИЖС нет ни одной рабочей схемы строительства — аналогов действующего долевого строительства жилья. Так, почти 100% ИЖС покупается или строится за собственные средства граждан, в то время как 80% квартир покупается через ипотеку, а 20% - за собственные средства граждан.

По данным Росстата, более 50% инвестиций в строительство жилья обеспечивается населением при фактическом уходе государства с рынка. При этом малым бизнесом инвестируется менее 10%, остальная часть приходится преимущественно на средства крупного бизнеса. При этом в совокупном объеме инвестиций отмечается тенденция снижения доли банковских кредитов.

Объем жилищного строительства в стране, по предварительной оценке, в 2020 г. составил 80,6 млн кв. м общей площади, построено 9 тыс. многоквартирных домов. Населением за свой счет и с помощью кредитов возведено 289,2 тыс. жилых домов общей площадью 38,7 млн кв. м, что составляет около 48%.

В прошлом году объем жилищного строительства превысил 1 млн кв. м в 24 субъектах. Лидерами стали Московская область — 8,7 млн кв. м, Москва — 5 млн кв. м, Краснодарский край, Санкт-Петербург, Республика Татарстан. Меньше всего жилья возвели в Чукотском АО — 1,7 тыс. кв. м, Магаданской области, Еврейском и Ненецком АО, и Мурманской области.

При этом объемы ИЖС выросли на 0,5% по сравнению с предыдущим годом. Больше всего ИЖС — свыше 1 млн кв. м построили в Московской области, Краснодарском крае, Республиках Башкортостан и Татарстан. Причем доля ИЖС превысила 80% от общего ввода жилья в Республике Алтай, Чеченской Республике, Карачаево-Черкесии, Мурманской, Липецкой и Белгородской областях, а в Еврейской АО составила 100%.

Снижение объемов жилищного строительства в 2020 г. зафиксировано во всех округах кроме Южного, Уральского и Сибирского. При этом наиболее значительное снижение — на 5,9% в Северо-Западном ФО.

Стоимость строительства 1 кв. м общей площади жилых домов, сданных в эксплуатацию в 2020 г., составила 44,1 тыс. руб., что на 3,7% больше, чем в 2019 г. Средняя цена за 1 кв. м на первичном рынке жилья на конец 4 квартала 2020 г. составила 79 тыс. руб. Наиболее высокие цены на квартиры различных типов на первичном рынке жилья в конце 4 квартала 2020 г. зафиксированы в Москве — 231,3 тыс. руб., Санкт-Петербурге — 133,3 тыс. руб., Сахалинской области — 131,1 тыс.

В целом средняя стоимость квадратного метра нового жилья по стране выросла на 22% и составила 79 тыс. руб. А, как все помнят, эксперты изначально прогнозировали повышение цен на 15-20% при введении проектного финансирования. Так оно и вышло. Пусть даже к этому и приложили свою руку выросшие в стоимости строительные материалы.

Решение есть

Да, сложившуюся в отрасли ситуацию нельзя считать благополучной.

И главное, что после введения механизма эскроу-счетов банки стали промежуточным звеном между средствами потребителей и строительных компаний. Мало того, что новая система повышает цены готовых объектов за счет банковской маржи, и застройщик получает деньги лишь после сдачи объекта, а не поэтапно, так еще далеко не все банки и застройщики имеют право на участие — в результате количество выгодополучателей резко ограничено.

И эти ограничения необходимо снимать, установив механизмы управления рисками и расширив количество банков, готовых работать по эскроу, и рассмотреть возможность использования банковских гарантий. Кроме того, настало время задуматься о создании единого пакета и стандарта документов, который застройщик отправляет в банк для получения кредитования. И конечно, нужно сократить сроки рассмотрения заявок.

Вообще, пора уже полностью изменить позицию банков и смотреть на застройщика не как на заемщика, а как на партнера — ведь все находятся в одной лодке, и пандемия это подтвердила.

Также не лишним было бы создать Ассоциацию малых застройщиков для диалога с федеральными и региональными властями и эффективного взаимодействия с профильными банками. Понятно, что в работе с малыми застройщиками нужен персональный подход — нельзя на равных условиях обсуждать маржинальность проектов в Москве и регионах, где она изначально гораздо ниже. Иначе запуск новых проектов в регионах будет стремиться к нулю.

Остается дело за немногим — более четко определить, кто относится к малым застройщикам, и какие требования должны к ним предъявляться.

http://ancb.ru