Коронавирус грозит убить российский рынок недвижимости. Падающая нефть и пикирующий рубль выдавят с рынка как продавцов, так и покупателей
Большинство акций нефтегазового сектора упало на 1,27−6,84%, банковский сектор снизился на 2,84−4,2%, а бумаги ритейлеров торговались разнонаправленно.
На этом фоне «СП» задала экспертам в сфере недвижимости ряд вопросов, чтобы понять, как может измениться этот рынок в связи с такими печальными событиями.
- Что произойдет со спросом на недвижимость в связи с нынешней экономической ситуацией?
— В настоящее время мы фиксируем увеличение потока клиентов в будние дни, ажиотажный спрос в выходные и рост числа сделок, — отмечает управляющий партнер «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский. — Рост спроса происходит по нескольким причинам. Во-первых, на рынок вышли покупатели, у которых есть сбережения, они опасаются их обесценивания и инвестируют в недвижимость. Но принимая во внимание продолжительное снижение доходов населения (началось в 2014 году и только в 2019 был зафиксирован небольшой рост на 0,8%), надо признать, что таких клиентов немного — не более 10−15%. Ажиотажный спрос продлиться недолго, в связи с ситуацией на мировой экономической арене и прогнозируемом сокращении реальных доходов населения, в долгосрочной перспективе рынок может ожидать спад.
— В текущей экономической обстановке рост покупательской активности вряд ли будет сопоставим с ажиотажем, который всколыхнул рынок в конце 2014 года, — считает генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» Алексей Перлин. — Напомню, тогда в офисах продаж буквально выстраивались очереди из клиентов: люди стремились скорее вложиться в недвижимость, чтобы сохранить свои сбережения. Однако в 2014 году рост доллара был более ощутимым — с 34 до 54 рублей за второе полугодие, при этом пиковые значения (67 рублей) были зафиксированы в середине декабря. Как следствие, в последнем месяце 2014 года покупательская активность увеличилась на четверть относительно аналогичного периода 2013 года. На мой взгляд, если ситуация не стабилизируется, в ближайшее время спрос на недвижимость массового сегмента может временно увеличиться — не более чем на 10%. Однако пока что покупатели находятся в ступоре и не предпринимают активных действий.
- Как будут вынуждены корректировать свою ценовую политику застройщики? Как это отразится на квартирографии?
— В ближайшее время мы ожидаем рост цен на новостройки в пределах 3−5%, — предупреждает управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая. — В долгосрочной перспективе стоимость «квадрата» вверх будет подталкивать рост стоимости материалов, техники и услуг, которые используются в девелопменте. Несмотря на успехи в импортозамещении (две трети стройматериалов и оборудования производятся в России), сохраняется технологическая зависимость от импорта соответствующих станков, комплектующих и прочего. Поэтому даже если нас и ожидает коррекция цен, в долгосрочной перспективе рублевые расценки на жилье все равно повысятся. Если этот процесс не будет сопровождаться соответствующим ростом доходов населения, то застройщики могут столкнуться с проблемой сбыта. Решение — повышение маржинальности строительства, которое может быть достигнуто, в частности, увеличением этажности домов и плотности застройки участков.
Впрочем, полагает Андрей Колочинский, несмотря на то, что перечисленные факторы свидетельствуют в пользу роста цен, в вопросах ценообразования девелоперы будут вести себя консервативно. Учитывая низкую платежеспособность населения и высокую чувствительность клиентов к повышению цен, уверен он, до конца года застройщики не смогут поднять цены выше 10−15%.
Но в такой ситуации, предполагает генеральный директор Level Group Кирилл Игнахин, некоторые застройщики начнут давать повышенные скидки, а некоторые, возможно, будут снижать качество используемых материалов и оборудования (особенно в регионах, где рентабельность очень низкая).
— Если падение цен на нефть и девальвация рубля будут носить устойчивый характер, не исключено, что застройщики пересмотрят квартирографию в своих новых проектах, — говорит Алексей Перлин. — Именно в кризисный период 2014—2015 годов достигли пика популярности студии и евроформат, в какой-то момент рынок был даже переполнен предложением. Кроме того, на протяжении шести лет мы наблюдаем тенденцию к снижению средней площади квартир, выставленных на продажу. Она затронула все без исключения сегменты, но наиболее последовательно и ярко проявилась в бизнес-классе: с 93 квадратных метров в 2014 году до 76 квадратных метров в 2019 году, при этом в последний год снижение прекратилось. Вполне возможно, что в сложной экономической ситуации эта тенденция актуализируется.
- Что может произойти с ипотекой и ставками по кредитам, если в ближайшее время ситуация с рублем и нефтью не нормализуется?
— Вполне вероятно, что инфляция вынудит Центробанк поднять ключевую ставку, от которой напрямую зависит средняя ипотечная ставка в стране, — допускает коммерческий директор ГК «А101» Анна Боим. — Но как раз это влияние может стать сдерживающим фактором, поскольку доступность ипотеки сегодня — одна из ключевых государственных задач в социальной сфере. В результате повышение ипотечных ставок может оказаться небольшим — в пределах 0,5−0,75%. Но оно отразится не столько на доступности самой ипотеки, сколько на настроении потенциальных покупателей первичного жилья.
— Пока основным инструментом, призванным сдерживать дальнейшее ослабление рубля, является продажа валюты из Фонда национального благосостояния. Минфин утверждает, что резервов фонда хватит как минимум на 6 лет, чтобы компенсировать потери бюджета от падения цен на нефть. Однако во время прошлого кризиса 2014 года этого инструмента оказалось недостаточно, и ЦБ пришлось задействовать механизм ключевой ставки, повысив ее до 17%, — напоминает Андрей Колочинский. — Сегодня аналитики рынка не исключают, что на фоне увеличивающихся темпов инфляции ключевую ставку все же придется поднять на 0,5 — 1 процентный пункт. Если это произойдет, кредитные организации будут вынуждены пересмотреть условия по своим ипотечным программам. Маловероятно, что размер средневзвешенной ставки по ипотеке одномоментно вернется к уровню 2014 года. Но если предположить рисковый сценарий, когда ставки достигнут заградительных значений, регулятор поддержит отрасль, прибегнув к программам субсидирования.
— Всё будет зависеть от того, насколько это повышение окажется заметным, — уточняет Кирилл Игнахин. — Потому что есть сценарий и плавного наращивания ставки, как это было в 2018 году, и резкого, как в 2015 году. Соответственно, в зависимости от этого решения будет понятно, подорожает ли ипотека быстро или медленно.
- Что произойдет с долевым строительством в ближайшие полгода-год?
— Оценить последствия текущей турбулентности в экономике для строительной отрасли можно будет как раз через полгода-год, — говорит Кирилл Игнахин. — Пока что никто резких шагов предпринимать не будет, потому что сложно спрогнозировать насколько вырастут цены и упадет спрос на жилье. Очевидно, что сейчас ситуация в целом хуже, чем в 2014 году, когда у населения было больше денег. На этом фоне, конечно, строительному комплексу может понадобиться поддержка государства, скажем, в виде сдерживания роста кредитных ставок.
— Основная угроза для сектора долевого строительства — рост стоимости кредитования. Сейчас порядка трети работающих в стране девелоперов используют кредитные средства, которые и без того были получены с трудом. Многие застройщики жаловались на высокие ставки и требования банков. В ближайший год доля работающих по новым правилам компаний должна возрасти до 50−60%. Однако если кредит станет дороже, то многие застройщики скорее уйдут из отрасли, чем будут работать себе в убыток, — считает Мария Литинецкая.
- Скольким застройщикам придется уйти с рынка в связи с ухудшением экономической ситуации?
— Пока сложно прогнозировать, сколько строительных компаний не справится с проблемами, потому что мы не знаем их реальные ресурсы и возможности, — отмечет Мария Литинецкая. — Очевидно, что без платежеспособного спроса при растущей себестоимости строительства и повышающихся ставках по кредитам игра на выбывание ускорится.
— Процесс санации рынка от слабых игроков в новых условиях, безусловно, ускорится, — разделяет мнение коллеги Кирилл Игнахин. — На многих застройщиков будут действовать «ножницы» цен и себестоимости, то есть цена строительства будет приходить в большее противоречие с ценой продажи. На маленьких региональных рынках (условно говоря — на уровне районного центра любой области в России) застройщики уйдут из отрасли, на крупных (областные центры и города-миллионники) — ухудшится качество строительства, в столицах (московская и санкт-петербургская агломерации) — вырастут цены.
Любая нестабильность приводит граждан в нашей стране на рынок недвижимости
Следующее заседание по ключевой ставке состоится в Центробанке 20 марта. Если ее повысят, то наметившийся тренд удешевления ипотеки затормозится, а снижение спроса вполне может потянуть за собой коррекцию цен, в первую очередь в сегменте самого недорогого жилья. Если ставка останется прежней, то стоимость квадратного метра будет формироваться исходя из рыночной ситуации. При этом дорожать недвижимость все равно будет — из-за инфляции.
Собственно, мы это видели множество раз до этого. Не так давно пугали эболой, свиным гриппом или еще бог знает чем. Обычно несколько месяцев все верещат как потерпевшие, а потом тема как-то очень тихо сходит с повестки, как будто ее и не было. От обычного гриппа умирает в сотни раз больше людей ежегодно, но кого это волнует. Ведь такая новая неизвестная зараза, да еще с королевским названием.
нынешний момент может оказаться оптимальным для покупки.
Недвижимость – слишком тяжелый актив, чтобы биржевая паника как-то ощутимо ее потрясла. Так что недвижимость от вируса не закачается, а вот ее владельцы уже могут потихоньку начинать дрожать.
Откровенно говоря, я весьма скептически отношусь к истерике, которая охватила лучшие умы человечества, поскольку вижу уж очень явные признаки несоответствия между масштабами проблемы и реакцией на нее.
Коронавирус чихнул. Недвижимость затряслась