Проблема обманутых дольщиков в России стоит остро. Несколько лет назад в правительстве заговорили о необходимости решения этого вопроса. Предлагали разные варианты. Например, обсуждалась возможность приобретения квартир только в введенных в эксплуатацию домах. Тогда застройщику пришлось бы строить на собственные средства. Разумеется, стоимость квадратного метра выросла бы существенно.

В итоге в конце 2017 года утвердили план поэтапного перехода от долевого строительства к проектному финансированию. 25 декабря 2018 года президент России Владимир Путин подписал закон, согласно которому с 1 июля 2019 года все застройщики, строящие за счет средств граждан, будут обязаны работать только через механизм эскроу-счетов. Теперь покупатели будут перечислять деньги на специальные счета в банки, или счета эскроу, а не напрямую застройщику. Эти вклады будут заморожены. Застройщик сможет получить их только после того, как закончит строительство дома и передаст ключи дольщикам. Возводить ЖК компании будут на собственные средства или банковские кредиты. В случае банкротства застройщика дольщики получат деньги обратно.

В течение трех переходных лет правительство должно внести поправки в действующее законодательство о долевом строительстве. В частности, нужно изменить закон о регистрации недвижимости, о страховании вкладов физических лиц, закон о банкротстве и Налоговый кодекс РФ. А также — рассмотреть возможность изменения нормативных актов Банка России в целях смены подходов к кредитованию застройщиков.

До первого июля 2019 года застройщики могут использовать схему эскроу-счетов по желанию. Но обязаны были до первого сентября 2018 года открыть расчетный счет в уполномоченном (аккредитованном) банке в отношении каждого разрешения на строительство, полученного до июля 2018 года. А строительные работы должны организовывать, учитывая поправки к 214-ФЗ, принятые 1 июля 2018 года:

• • застройщик должен перечислить в Фонд защиты дольщиков 1,2 % от стоимости каждой квартиры, которая приобретается по договору долевого участия (ДДУ). Если компания не перечислит деньги, то договор не зарегистрируют;

• • перед началом возведения объекта застройщик должен подтвердить свою финансовую состоятельность. Согласно закону, строительная компания, помимо кредитов, должна иметь собственные средства в размере не менее 10 % от общих затрат на строительство;

• • у застройщика должно быть право собственности или право аренды земельного участка, на котором планируется строительство жилого комплекса;

• • застройщик обязан получать отдельное разрешение на строительство для каждого объекта: один застройщик — одно разрешение. Кроме того, ему запрещено заниматься какими-либо другими видами деятельности (помимо строительства);

• строить, согласно новому закону, могут компании, которые уже возвели не менее 10 000 квадратных метров жилья.

На проекты, получившие разрешение на строительство до вступления в силу изменений в ФЗ-214, новые правила не распространяются. Если вы приобретаете квартиру по договору долевого участия в доме, разрешение на строительство которого застройщик получил до этого, то покупка по ДДУ состоится. В таких случаях договоры по старой схеме можно будет заключать и в 2019 году. Изменения коснутся только новых жилых домов и жилых комплексов.

Что говорит банк

Заместитель председателя Байкальского банка ПАО «Сбербанк» Оксана Лобова уверена: со временем покупатели поймут, что новый закон в первую очередь защищает их интересы.

— По стране 175 тысяч обманутых дольщиков. У нас в области их 15 % от всех, — отмечает она. — Поэтому дольщики поймут, что это в их интересах, и будут голосовать рублем. С другой стороны, люди верят в чудо, кооперативы, пайщиков без каких-либо гарантий. У нас в городе только одна компания продает за живые деньги, остальные — в основном за ипотеку. А когда ты берешь ипотеку и платишь за нее проценты, важно, чтобы дом достроился. В крайнем случае с принятием нового закона о проектном финансировании человек сможет погасить ипотеку деньгами с эскроу-счетов.

Сегодня Сбербанк предлагает застройщику кредит до пяти лет. Обеспечением являются земельные участки (находящиеся в собственности) и строящиеся площади. Сумма кредита составляет 85 % от стоимости проекта, 15 % — собственные средства. «Это, наверное, самая тяжелая вещь для застройщиков», — считает специалист. Процентная ставка по кредиту зависит от того, сколько открыто эскроу-счетов и сколько средств дольщиков лежит на них. К примеру, если при кредите в миллиард рублей на счетах эскроу находится 1,2 миллиарда — ставка будет 3,9 %, при 1,4 миллиарда — 2,7 %.

— Математически она высчитывается так: специальная ставка 5—6 % умножается на долю средств, которые находятся на счетах эскроу, — пояснила Оксана Лобова. — То есть сколько вы продали квартир — на это начисляется пониженная ставка. На ту часть, которую мы финансируем сами, привлекая деньги на рынке, применяется стандартная ставка, в нашем расчетном примере — 11 %. Понятно, что чем больше вы продаете, тем меньше у вас ставка. Если продаете быстрее, чем строите, или если вы возводите дорогой проект с высокой добавленной стоимостью, то ваша ставка будет еще ниже.

С первого июля 2019 года застройщики перейдут на проектное финансирование с использованием только эскроу-счета. А все новые договоры должны заключаться только при условии уплаты взноса в компенсационный фонд по ставке 1,2 %.

По мнению Оксаны Лобовой, 5—6 % — не много. Практически вся эта сумма — себестоимость процесса, и на сегодняшний день он дорогой. «Но я уверена, что ставка будет меняться, потому что тот процесс, в который мы входим, — более безопасный, менее рискованный, и фактическая сумма резерва будет падать», — отметила представитель банка.

Строительным компаниям, по мнению Оксаны Лобовой, работать по новой схеме тоже выгодно. Во-первых, строительную, финансовую и маркетинговую экспертизу банк делает бесплатно. Во-вторых, банк будет стимулировать продажи, поскольку заинтересован в получении процентов и возврате кредитных денег. «Еще один плюс — вы получаете возможность заниматься любимым делом и не думать о том, будут ли у вас деньги или когда они будут, потому что они у вас есть сразу — на старте. Дальше все зависит от вас — от того, как вы организуете площадку, подрядчиков», — пояснила она.

Мнение застройщика

Компания «Восток Центр Иркутск» одна из первых в регионе перешла на новую схему работы. По словам генерального директора Михаила Сигала, при проектном финансировании важны скорости строительства и продаж, так как от количества регистрируемых договоров зависит процентная ставка в банке. Проще говоря, чем больше договоров, счетов, тем ставка для застройщика ниже.

— Сейчас проблема в сроках регистрации и прохождении документов в Росреестре. Это во многом сдерживает наполнение эскроу-счетов. На сегодняшний день это самая основная сложность: договоры находятся на регистрации, и ставка не понижается, — отметил Михаил Сигал.

— Основная причина в пробелах в законодательстве. Мы сейчас перешли на расчеты по ДДУ с использованием аккредитивов. Но эскроу-счета и аккредитивы не работают между собой, это два недружественных счета, потому что оба являются блокированными и владельцами обоих выступает покупатель-физлицо, — пояснила заместитель генерального директора АО «Восток Центр Иркутск» Наталья Зверева. — По законодательству, перечисление между двумя блокированными счетами, принадлежащими одному лицу, запрещено. Вот и получается: поскольку все остальные банки работают только с аккредитивами, то работать с эскроу уже не могут.

Застройщик видит еще одну проблему при переходе на новую схему строительства: нет законодательной возможности работать по эскроу по федеральным и ведомственным программам. «Во всех программах, например, материнский капитал, переселенцы, дети-сироты, военная ипотека, везде сказано, что денежные средства по программе перечисляются продавцу, однако формальным владельцем эскроу-счета является покупатель. Получается, механизм финансирования по федеральным программам не работает. Здесь нужны изменения на федеральном уровне», — подвела итог Наталья.

Как изменится стоимость жилья

Можно предположить, что последствием перехода на обозначенную схему станет рост цен на новое жилье. Прежде всего это будет вызвано дополнительными расходами, связанными с участием банков в проекте. Однако глава «Восток Центра» уверен: существенного повышения не будет. «Цены могут уйти только на 1,2 % вверх», — считает Михаил Сигал. Наталья Зверева пояснила, что для дольщиков ничего не изменилось, а счет эскроу открывается бесплатно.

Ставки 1,2 %, которая сегодня идет в компенсационный фонд, недостаточно. Скорее всего, в ближайшем будущем она повысится до 4-6 %, — прогнозирует Михаил Сигал.

— Никаких услуг или затрат со стороны застройщика мы на покупателя не накладываем. Да, добавилось еще одно действие помимо подписания договора долевого участия и регистрации документов, нужно обратиться в банк и открыть счет. Но по сути мы сами делаем работу. Человеку только нужно прийти в назначенное время и поставить свою подпись. Он может в любой момент взять справку о своем счете. С другой стороны, он видит, что объект гарантированно строится, потому что банк дает деньги застройщику на планомерное строительство.

Наталья добавляет: раньше темпы строительства зависели от продаж, теперь нет. Более того, застройщик может регулировать стоимость предлагаемого жилья: продавать на старте и указывать более низкую цену, покрывая ипотечную ставку, или продавать квартиры дороже уже в построенном доме. Но независимо от схемы банк все равно продолжает давать деньги. А компания сокращает сроки возведения за счет планомерного строительства.

— Дольщик, покупатель, имеет абсолютную гарантию. Вклады на эскроу-счетах гарантированы государством. Сейчас процесс стройки мониторит стройнадзор, а будет еще и банк. При проектном финансировании рискует только застройщик, — отметил Михаил Сигал.

Однако по прогнозам вице-премьера РФ Виталия Мутко, рост цен на жилье при переходе на проектное финансирование составит минимум 8%. Это кредитная ставка, оплата которой ляжет на плечи покупателей. К тому же по словам вице-премьер, не все застройщики получат кредит. «Банки не хотят работать с неустойчивостью, где маржинальность низкая. Регионов это коснется. Наша задача — за шесть месяцев с банковским сообществом найти решение», — пояснил он.