Как строят доступное жилье в Берлине, Лондоне, Нью-Йорке. И как у нас
В последнее время в урбанистике появилось такое понятие — инклюзивное пространство. С научной точки зрения оно определяется как городское пространство, включающее комфортную, визуально привлекательную и во всех смыслах доступную среду.
Если проще, то инклюзивный город — это город не для избранных, а для всех. Для самого широкого круга пользователей — независимо от социального или имущественного статуса. Но как сделать город таким?
Об этом в последнее время бурно спорят архитекторы, психологи, социологи, градостроители. Не так давно в Институте экономики города было проведено исследование, авторы которого попробовали обобщить зарубежный опыт «приспособления» города к запросам горожанина. Сегодня мы хотим познакомить вас с его основными выводами.
Запах кофе и зелень по вертикали
Дружелюбный город — это, в первую очередь, вкусно пахнущий город. Поэтому в той же Европе на каждом шагу можно встретить уличные кафе: иногда на два-три столика, нередко буквально впритык к витрине. Тем не менее люди за этими столиками сидят, перекусывают, пьют кофе. Городские власти всячески стимулируют появление таких «точек перекуса». Для того чтобы открыть «быстрое» кафе, требуется разрешение самого простого образца.
В идеале город должен еще и утопать в зелени. За рубежом передний двор (в отличие от нашего палисадника) не огораживается, и озелененная территория частного земельного участка переходит в общественный тротуар. В правилах землепользования в Нью-Йорке, например, установлены минимальные значения озеленения переднего двора. Обычно они равняются ширине фасада здания.
Иногда требование к минимальному озеленению компенсируется озеленением кровли или вертикальным озеленением. Для городов с плотной застройкой это особенно актуально.
Казалось бы, такая малость, как зеленая эксплуатируемая крыша, дает потрясающий суммарный эффект. Она (как ни странно!) продлевает срок службы самой кровли (ведь под зеленым покровом кровельный материал испытывает меньше температурных колебаний). В зимнее время такая кровля сберегает тепло, уменьшая количество энергии, необходимое для обогрева здания. Зеленая крыша способна отфильтровать 95% кадмия, меди, свинца в дождевых водах. Кроме того, она поглощает значительную часть дождевых стоков. Попутно создается биологическое разнообразие, привлекаются различные виды растительности, птиц, насекомых бабочек.
Осталось лишь добавить немного о вертикальном озеленении. За рубежом оно используется очень широко — как в жилых дома, так и в общественно-деловых зонах.
Регламент «по понятиям» или разумное регулирование?
Инклюзивный город — это город с большой долей доступного жилья. Как это достигается за рубежом?
Существуют различные механизмы. Например, система «бонусов».
— Город предоставляет застройщику «бонус» в виде повышенной этажности или какие-то другие преференции в обмен на предоставление доступного жилья в построенном доме, — говорит исполнительный директор Фонда «Институт экономики города» Татьяна Полиди. — В Америке такая система называется «стимулирующим зонированием».
Стимулирующие зоны, согласно исследованию Института, — это определенные зоны в районах с высокой плотностью (например Бронксе, Бруклине, Манхэттене). В этих зонах в качестве «бонуса» можно получить дополнительную площадь, на 33% превышающую максимальную, при условии выделения 20% площади в качестве доступного жилья.
Любопытны критерии определения доступного жилья. Таковым является жилье, предоставляемое внаем, и расходы на его наем не превышают фиксированной доли (обычно 35%) от средней суммы дохода в этом городе.
В Сан-Франциско, например, для стимулирования строительства доступного жилья используется несколько градостроительных инструментов. Застройщик может выбрать одну или несколько опций: предоставление доступного жилья в строящемся доме, уплата денежного взноса, предоставление земли для строительства доступного жилья. Отметим, что примерно 72% застройщиков выбирают опцию предоставления доступного жилья в строящемся здании.
В результате всех этих мер, люди с невысокими доходами получают жилье, причем по вполне доступной цене, и не исключено, что в престижном и дорогом районе.
Любопытно, что в советское время существовала похожая схема: если строился дом, то часть квартир в нем выделялась бюджетникам — врачам, учителям, социальным работникам — людям с заведомо невысокими доходами.
— То, что сегодня жестко регламентируется за рубежом, у нас находится в некой теневой сфере взаимоотношений между девелоперами и городскими властями, — замечает Татьяна Полиди. — То есть все решается «по понятиям», застройщики примерно знают, какую долю жилья нужно отдать муниципалитету для того, чтобы потом свободно распоряжаться всем остальным.
Но поскольку «понятия» — это не закон, то девелоперы порой считают, что не грех их и нарушить. В результате мы получаем неравномерное развитие городских территорий, а то и угрозу появления деградирующих районов и сегрегации по социальному признаку.
Право на развитие можно продать
Интересно, что если говорить о зарубежной практике, в частности американской, то на некоторых территориях действует так называемый механизм перехода права на развитие.
В соответствии с этой нормой в определенных зонах допускается передача неиспользованных прав на развитие от одного земельного участка другому. То есть, если ты сам не нуждаешься в дополнительных преференциях, ты можешь передать это право тому застройщику, который в этом нуждается.
Такая схема особенно удобна, в первую очередь, в работе с культурным наследием.
— Допустим, вы владелец исторического здания, — поясняет Татьяна Полиди. — Исторические здания необходимо сохранять в неизменном виде, их нельзя надстраивать, расширять. И если рядом идет активная застройка, соседи-девелоперы могут приобрести ваше неиспользованное право на развитие. Таким образом, с одной стороны, сохраняется исторический вид, а с другой — максимально эффективно используются соседние участки.
Немцы выплачивают субсидии, а англичане наращивают доступные объемы
В Великобритании на национальном уровне утверждено «Руководство по градостроительной политике: раздел Жилище».
По данным правительства Большого Лондона, потребность в новом жилье ежегодно составляет 35 тыс. жилых единиц, 65% из которых должны быть доступными.
В 2014 году в городе было заявлено о достижении 50% уровня доступного жилья в новом строительстве. В документе говорится, что местные власти должны постоянно искать возможности включения доступного жилья в частные жилищные проекты.
Активно практикуется и смешанное использование территории или зданий, предполагающее сочетание жилья с иными видами использования, не характерными для жилых зон (офисы, производственные цеха и т. д.).
Использование смешанной схемы повышает доступность жилья в черте города. К слову, в России такой формат почему-то не используется вообще.
Интересные формы повышения комфортности городской среды существуют в немецком законодательстве. В Берлине, например, в соответствии со строительным кодексом Германии, муниципалитеты могут инициировать санацию некоторых районов города. Для этого в специальном положении утверждаются границы района санации и программа преобразования локальных центров.
В границах зон такого преобразования возможно получение 50% субсидии для целей, представляющих общественный интерес (например, обновление фасадов зданий, освещение, создание безбарьерной среды, проектирование открытых пространств, озеленение, установка уличной мебели, проведение уличных фестивалей, шествий, ярмарок и других мероприятий). Перечисленные примеры относятся к мерам, направленным на повышение комфортности пребывания в публичном пространстве. С 2008 года в Берлине на эти цели было потрачено около 58 млн евро.
Справедливости ради заметим, что у нас в последние годы тратятся огромные суммы на благоустройство. Особенно это касается Москвы и Московской области. Программы «Красивый двор», «Городская среда», «Моя улица», программа сноса пятиэтажек — все это первые ласточки грамотного подхода к решению проблемы доступности городской среды.
Зачем регулировать фасады?
Требования к определенному визуальному наполнению фасадов — распространенная практика многих зарубежных городов: они включают в себя такие параметры как материалы стен, виды остеклений, цветовые решения фасадов, показатели предельной площади оконных проемов, в том числе предельные углы скатов крыш и т. д.
В некоторых руководствах подробно расписаны возможные цветовые решения фасадов, форма и оформление окон, декоративных элементов, требования к изоляционным материалам. Если архитектурные чертежи фасадов соответствуют установленным требованиям, то выдается свидетельство установленного образца.
В последние годы в Главархитектуре Московской области попытались создать такие фасадные регламенты. Программа внедряется с переменным успехом.
— Любопытно, что в Москве все судьбоносные градостроительные решения, в том числе и по внешнему виду городских фасадов, принимает экспертное сообщество, в данном случае Архсовет, который существует при Москомархитектуры, — говорит президент Фонда «Институт экономики города» Надежда Косарева. — Причем принимает он их, исходя не из публичных регламентов, а из собственных представлений о том, что правильно, красиво, функционально и социально полезно. И эти решения, будучи профессиональными, достаточно часто попадают в десятку.
Итак, нужны ли нам строгие градостроительные регламенты, предписывающие все и вся, начиная от типов светильников уличного освещения и заканчивая сортом разрешенных к высадке деревьев? Эти вопросы еще неоднократно будут становиться предметом жарких дискуссий.
А хороший опыт нужно использовать. На то он и опыт.
Елена МАЦЕЙКО
(Подготовлено по материалам исследования «Обзор зарубежного опыта инклюзивного градостроительного регулирования», представленного Фондом «Институт экономики города»)
Постскриптум:
Особое внимание в инклюзивном городе уделяется людям с ограниченными возможностями (это и понятно!). Сейчас чуть ли не в каждом европейском городском поселении есть карты доступности — пандусы, дорожки для колясочников. Типичное требование для западных городов — тактильное и оптическое выделение ступеней лестниц и т.д. Это позволяет людям с ограниченными возможностями свободно чувствовать себя в городской среде.
Начните обсуждение первым!