В сегодняшних кризисных условиях дефицита спроса и инвестиций поддержка жилищно-строительной отрасли требует прямых и масштабных вливаний государства. При этом возможность направить такие средства на сохранение и даже увеличение активности в социально и стратегически значимой отрасли у государства есть.

Как известно, годовой объем ввода новых домов и квартир в России -  порядка 80 млн кв. м жилья. И для полного замещения инвестиций в жилищное строительство, как посчитали эксперты «Метриум», необходимо всего 9,6% от международных резервов страны. Таким образом, госзаказ может стать мощной мерой поддержки застройщиков при умеренных вливаниях из финансовых резервов.

По данным Росстата, в 2019 г. в стране было введено 80,3 млн кв. м жилья. При этом средняя полная стоимость строительства жилья массового спроса, по подсчетам Союза инженеров-сметчиков России, в феврале составила 50,3 тыс. руб. за 1 кв. м. Таким образом, для строительства годового объема нового жилья требуется порядка 4 трлн руб. И если инвестировать эти средства сейчас, то в течение среднего периода строительства жилого дома, который составляет 2 года, в России будет введено около 80 млн кв. м жилья.

Между тем, по данным Банка России, на 10 апреля 2020 г. объем международных резервов страны составил $565 млрд. По этому показателю РФ занимает 5 место в мире, уступая по объему резервов только Китаю ($3 трлн), Японии ($1,4 трлн), Евросоюзу ($949,1 млрд) и Швейцарии ($855,8 млрд).

Таким образом, для инвестирования в строительство годового объема нового жилья может хватить $54,1 млрд, что равно 4 трлн руб. по курсу ЦБ РФ на 10 апреля. А эта сумма составляет всего 9,6% от международных резервов РФ на текущий момент.

При этом объем инвестиций может быть и уменьшен, если поддержку направить только профессиональным застройщикам, которые занимаются строительством многоквартирных домов, а по данным Росстата, в 2019 г. они ввели 54% новых площадей. Соответственно, для замещения их инвестиций достаточно около 5% международных резервов страны.

Как пояснила управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая, полного замещений частных инвестиций в строительство не понадобится, т. к. несмотря на кризис многие застройщики продолжат работу, а банки будут их финансировать. Расчет показывает, что даже если бы власти задались столь масштабной целью, из «кубышки» понадобилось бы инвестировать всего 10% имеющихся там средств. Впрочем, нужно понимать, что объем вложений в строительство в России хронически низкий. К примеру, в Финляндии, Германии и Канаде до трети суммарных инвестиций в основной капитал приходится на жилищное строительство. Соответственно, даже столь массированное инвестирование в размере 5-10% федеральных резервов скорее станет мерой приведения российских реалий к норме развитых стран. По данным Росстата, в 2019 г. объем инвестиций в строительство, включая инфраструктуру, составил 3,4%, в том числе зданий – 1,3% от общих вложений в основной капитал.

Госзаказ на жилье – мечты или реальность?

Масштабные вложения из международных резервов или бюджета страны в жилищное строительство фактически означают создание государственного сектора. В условиях ожидаемой стагнации коммерческого сектора, вызванной снижением спроса, а также высокой стоимостью займов, государственный сектор станет дополнительным источником финансирования деятельности застройщиков, загрузки мощностей подрядных организаций и промышленности стройматериалов.

Какими могут быть механизмы инвестиций? Здесь выбор разнообразный – огромный опыт государственного инвестирования в жилье накоплен странами Европы во второй половине XX века, благодаря чему они лидируют по площади жилого фонда на душу населения.

Итак, во-первых, прямой госзаказ, предполагающий выделение застройщикам средств в размере средней рыночной стоимости квадратного метра в регионе, с последующей передачей возведенного жилья в управление государства.

Во-вторых, безвозмездные вложения, когда государство компенсирует себестоимость строительства, а застройщики реализуют построенное жилье на рынке – сдают в аренду или лизинг при контроле ценообразования. На рынке появится сегмент относительно дешевого жилья, на которое смогут рассчитывать слои населения с низкими доходами – прежде всего те, что работают в бюджетном секторе.

В-третьих, льготное целевое кредитование – иначе говоря, создание специализированного госбанка, занимающегося кредитованием жилищного строительства по низким ставкам.

При этом условием участия в программах должно быть прозрачное ценообразование и готовность реализовывать проекты на непростых локальных рынках недвижимости.

А чтобы обеспечить высокую эффективность вложений, государство может дифференцированно подходить к применению таких мер. К примеру, в Москве, где строительный комплекс довольно устойчив, достаточно было бы направить госинвестиции на строительство социальных и инфраструктурных объектов, сняв тем самым нагрузку с девелоперов, которые реализуют масштабные проекты. На региональных рынках, где разница между себестоимостью и ценой продажи минимальна, действительно объем прямых вливаний должен быть больше, особенно для застройщиков, которые возводят жилье для расселения ветхих и аварийных домов.

Причем на строительство объектов социальной инфраструктуры можно было бы направлять государственные инвестиции в виде кредитных линий с нулевой ставкой. Девелоперы почти всегда строят эту инфраструктуру за свой счет, т. е. из прибыли, и затем безвозмездно передают городу. В условиях проектного финансирования эти затраты включаются в стоимость жилых домов, что повышает среднюю ставку для девелоперов, при этом спрогнозировать прибыль на 2020 г. пока затруднительно. Кредит с нулевой ставкой – это не просто невозвратная дотация от государства, а деньги, которые нужно будет вернуть, но с нулевой ставкой. Что в итоге существенно снизит себестоимость строительства, ставку по проектному финансированию и конечную цену для покупателя.

Однако направление массированных государственных инвестиций нужно увязывать с инновационным процессом. К примеру, приоритетное право на получение льготных кредитов или прямую финансовую помощь могут получить застройщики, готовые, реализуя жилищные проекты, внедрять новые технологии строительства – это 3D-печать, BIM, «умные» стройматериалы, энергоэффективность. И при подтвержденном эффекте в виде снижения себестоимости впоследствии госкредит для них должен становиться дешевле.

Ипотека – не панацея

Всем уже известны антикризисные меры в строительстве, которые включают субсидирование ипотечных ставок до 6,5% годовых, выделение 150 млрд рублей на приобретение жилья у застройщиков, снижение ставок по кредитам девелоперских компаний. По мнению экспертов «Метриум», эти меры, безусловно, окажут позитивное, но ограниченное влияние на рынок жилья.

Снижение ипотечных ставок будет способствовать временному и ограниченному приросту спроса, т. к. для большинства заемщиков представляет проблему не только стоимость кредитования, но и экономические условия. По данным Счетной палаты РФ, в 2020 г. ВВП России сократится на 5%. Ожидается повышение безработицы и сокращение доходов населения. В таких условиях даже дешевая ипотека не будет привлекательной.

Выделение 150 млрд руб. для приобретения жилья охватит не полное число компаний. При средней стоимости стандартной двухкомнатной квартиры в России в пределах 3 млн руб. у застройщиков может быть приобретено около 51 тыс. невостребованных квартир, что составляет менее 60% от реализованных по договорам долевого участия квартир в одной только Москве за 2019 г.

Снижение ставок по кредитам для застройщиков также не решает проблему высоких рисков для их деятельности в текущей экономической обстановке. Льготным кредитом смогут воспользоваться далеко не все, а значительной части девелоперов в нем будет отказано из-за низкой рентабельности проектов и высоких рисках спроса.

По мнению Марии Литинецкой, массированные инвестиции в жилищное строительство дадут мощный экономический и социальный эффект. В этой сфере занято более 6 млн человек или 8,8% всех занятых в стране, а в смежных отраслях – продажи недвижимости, промышленность стройматериалов, транспорт и других – еще больше. Иными словами, вложения в жилищное строительство помогут сохранить, а возможно даже увеличить занятость в период кризиса. При этом можно рассчитывать на мощный мультипликативный эффект, особенно для экономики крупных городов, ведь строительство дает 5% ВВП страны, не считая смежных отраслей. Учитывая системность экономических проблем, сочетание стимулирующих мер и создание госзаказа позволит не только поддержать отрасль, но и решить социальные трудности, в частности, ликвидировать очереди на жилье, а также угрозу роста ветхого и аварийного жилья. Вполне возможно направление госинвестиций в формате московской программы реновации жилья, но в масштабе страны.

http://ancb.ru