Помните, не помните, был такой знаменитый фильм о крахе рынка недвижимости в Америке в 2007-2008 годах. Назывался этот фильм «Игра на понижение».

Несколько инвестиционных фондов, основываясь на фактических данных по просрочкам кредитов, входящих в пулы ипотечных облигаций, приходят к выводу, что американская ипотечная система с ее почти стопроцентным утверждением кредитов, давно действует как финансовая пирамида и находится на грани коллапса. В то время, как вся остальная Америка: банки, страховые компании, ипотечные брокеры, застройщики, муниципалитеты, ФРС и простые американцы пребывают в уверенности, что американская недвижимость – на века, а цена её может только расти. Вся Америка с увлечением, играя на повышение цен, не подозревала, что всё это мнимое благополучие уже даже не находится на грани пропасти, а просто летит в неё не замечая этого.

Эти несколько фондов сыграли против рынка, прикупив ценных бумаг, которые являлись фактической страховкой от падения рынка недвижимости. Так как никто в это падение не верил, то стоили такие бумаги сущие гроши. А когда всё грохнулось, то поставившие на понижение срубили сотни концов, оказавшись победителями, и героями нового времени, разглядевшими очевидное, которое не замечал никто.

Так вот, все сколько-нибудь значимые игроки американского рынка свято тогда верили в бесконечное повышение цен на недвижимость, ставили на него, убеждали друг друга в его неизбежности. Чем всё это закончилось мы знаем.

Возвращаемся в Россию наших дней.

Рынок съёживается, количество покупателей падает, объёмы строительства растут, цены тоже.

Как вы думаете, с какими настроениями встречают застройщики наступающий новый год? Беспокоит ли их падение продаж? Собираются ли они делать из этого непреложного факта соответствующие выводы? Понимают ли, что рост цен при падении продаж бесконечно продолжаться не может?

Отвечаю – нет! Не понимают! Менять ничего не собираются.

Ирония судьбы даже в названии.

7 декабря Московский бизнес-клуб собирает бизнес-конференцию. Партнёрами конференции являются Сбербанк, Интерфакс, Строительная газета, Аргументы и факты, Бест Новострой, ИРН (Индикаторы рынка недвижимости) и пр.

Спикеры: топ-менеджеры Сбербанка, застройщиков: МИЦ, Кортрос, Пионер, Крост, Галс-Девелопмент, Родина, экосистемы банка ВТБ – Метр Квадратный, аналитического агентства ИРН, риэлтора Бест Новострой и другие.

Тема (держитесь):

«Рынок недвижимости 2022: Игра на повышение».

О чем же пойдёт речь? Что сказано в аннотации:

«На встрече с президентом России Владимиром Путиным вице-премьер РФ Марат Хуснуллин сообщил, что в 2021 году будет введено 85 млн кв. м жилья, а план на 2022 год составляет 90 млн кв. м жилья - это будет самый высокий показатель по вводу жилья за всю историю строительного комплекса России. В тоже время Минстрой планирует увеличить выдачу ипотеки до 2,3 млн кредитов к 2030 году. Максим Ликсутов, заместитель мэра по вопросам транспорта, заявил о повышении цен на 25% в новостройках рядом с Новой Кольцевой линией, которая будет включать 31 станцию.

Аналитики рынка, учитывая все эти факторы, а также растущую инфляцию и увеличение стоимости строительных материалов, прогнозируют значительный рост цен на недвижимость.

С другой стороны, оценивая отсутствие значительного прироста доходов населения, эксперты ожидают уменьшение спроса.

В результате, покупатель на рынке недвижимости станет умным и избирательным, а успешные продажи и высокий спрос сохранятся только у лучших и качественных проектов.

О том, как девелоперам вести свой бизнес «на повышение» на столь непростом рынке, увеличивать продажи и удерживать спрос на своих объектах, о важности партнёрских коллабораций и неценовых факторов, а также об итогах 2021 года и прогнозах на 2022 поговорим на …. (ну и далее, бла-бла-бла)».

Даже гадать не хочу о чём они будут говорить. Конференция закончится – напишут (а может и нет). Важен сам принцип. У них ничего не изменилось.

Они тоже не видят прироста доходов населения, но ещё лучше они видят падение продаж (цитата: «эксперты ожидают уменьшение спроса»), но при этом рассуждают о том, что нужно сделать, чтобы сохранить спрос и обеспечить (цитата) «значительный рост цен на недвижимость».

Это как?

Добавить нечего.

Только снова вспоминается эпизод из фильма, где два инвестора из маленького калифорнийского фонда донимают вопросами одного из организаторов форума по секьюритизации ипотечного рынка, собравшегося в Лас-Вегасе (прям как наша бизнес-конференция в Москве).

Расфуфыренная публика, несколько тысяч делегатов, представителей банков, фондов, институциональных инвесторов, муниципалитетов, страховщиков – победителей, купающихся в роскоши и пожинающих плоды растущего ипотечного рынка, обсуждают светлое будущее (ведущий форума так и говорит участникам: «Перспективы прекрасны!»).

И вот эти два инвестора из  маленького калифорнийского фонда спрашивают одного из организаторов:

- А что будет если процент невыплат по CDO (прим: производная ценная бумага, состоящая из пулов ипотечных облигаций) превысит 5%. Ведь невыплаты уже подбираются к этому значению. Ведь тогда же всё рухнет.

На что организатор отвечает:

- Может хватит уже всем настроение портить. Вас не затем сюда позвали.

- А зачем? (спрашивают маленькие инвесторы)

- А затем, чтобы списать траты на представительские расходы («чеканит» организатор).

Вот смотрю я на этот «съезд победителей», который собирается в Москве в 2021 году обсудить, как при ожидаемом уменьшении спроса значительно повысить цены, да ещё и сохранить спрос, и не могу отмахнуться от мысли - как же до боли всё это напоминает американскую картинку.

И даже цель, для чего организаторы собирают всю эту честную компанию, вероятно, та же – списать деньги на представительские расходы.

Блог Вячеслава Романова"ЖКфобия"